求償権 - 民法第459条
保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った（返済した）場合には、支払った分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。
例えば、連帯債務者の一人が債務を弁済した場合に他の連帯債務者に対して、あるいは保証人が債務を弁済した場合に主たる債務者に対して、返還を請求することです。
期限の利益を喪失すると、一般的に債権者(金融機関)は保証会社に対して代位弁済を請求することになります。 そして、その後、代位弁済をしたローン保証会社が求償権を楯に債務者に返済を求めてくることになるのです。
例えば住宅ローンの返済が出来なくなり、そして期限の利益を喪失した時点で、債権者は保証会社に対して代位弁済を請求し、保証会社は債務者に代わって ローン残を債権者に支払います。
ここで債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転することになります。 移転した債権・担保物権により、保証会社は債務者に対して一括弁済を請求することになります。
2010年12月23日木曜日
給料差押
給料差押えとは給料の差押は「債権に対する強制執行」の代表例の一つです。 一般に債権に対する強制執行は、債権者が裁判所に債権の差押命令を申し立てる ことによって開始されます。
債権の差押命令は第三債務者に送達された時点で効力を生ずるために、通常は先に第三債務者に送達されます。 つまり給料の差押命令は債務者 ではなく先に債務者の勤務先に送られてしまうことになります。 債務者に対する事前の予告・通知義務などは一切ないので借金を抱えていることを勤務先 に知られたくない人にとっては大変な脅威となるとおもいます。
債権者は、差押命令が債務者に送達されてから１週間経過すると第三債務者に対しその債権を取り立てることができ、給料の差押があった場合はこれに より給料は債権者に持って行かれてしまうことになります。 ただし、給料の手取りの内、生活に必要な分は差押えが禁止されています。
差押禁止額
手取りの4分の3、または21万円、この内少ない額が差押え禁止となっています（退職手当も4分の3が差押禁止となっています）。 つまり差押られる額は 税金や共済金を引いた手取り給料の4分の1です。 但し手取り給料が28万円以上の場合は21万円を引いた全額が差押の対象となり給料は21万円 が支給される事ととなります。
例えば、手取り10万円の場合は2万5,000円が差押え額となります。
手取り20万円の場合には5万円が差押え額となります。
手取り30万円の場合には9万円が差押え額となります。
複数の債権者が差押しても、この額以上は差押られないことになっております。 債権者達がこの範囲内で分け合う事ととなっております。
給料が安くて差押え禁止額が低く生活困難の場合には、裁判所に差押え禁止額の増額を申立ることが出来ます。 また最低限の生活は憲法で保証さ れているので極端に収入が少なく差押えにより生活困難なら差押停止の訴訟を申立ることが出来ます。
役員報酬は全額が差押の対象となります。
年金.恩給.失業保険 等は差押え禁止となっております。
執行認諾文言付き公正証書を作成することによって、給与差し押さえなどの強制執行をすることができるようになります。 強制執行認諾条項とは、「約束をした金銭を支払わなければ強制執行されてもかまいません。」という条項です。
債務者の給与などの財産に対して、強制執行ができるのは、 "債務名義" と呼ばれる文書があるためで、上記の公正証書は、この債務名義のひとつに該当します。 そして、強制執行認諾約款付きの公正証書である「債務名義」に「執行文」を付与してもらい、債務者に債務名義の「送達」という手続きをすることによって強制執行が可能となります。
給料差押のことを『給差(きゅうさし)』と略して使う業者さんもおります。
債権の差押命令は第三債務者に送達された時点で効力を生ずるために、通常は先に第三債務者に送達されます。 つまり給料の差押命令は債務者 ではなく先に債務者の勤務先に送られてしまうことになります。 債務者に対する事前の予告・通知義務などは一切ないので借金を抱えていることを勤務先 に知られたくない人にとっては大変な脅威となるとおもいます。
債権者は、差押命令が債務者に送達されてから１週間経過すると第三債務者に対しその債権を取り立てることができ、給料の差押があった場合はこれに より給料は債権者に持って行かれてしまうことになります。 ただし、給料の手取りの内、生活に必要な分は差押えが禁止されています。
差押禁止額
手取りの4分の3、または21万円、この内少ない額が差押え禁止となっています（退職手当も4分の3が差押禁止となっています）。 つまり差押られる額は 税金や共済金を引いた手取り給料の4分の1です。 但し手取り給料が28万円以上の場合は21万円を引いた全額が差押の対象となり給料は21万円 が支給される事ととなります。
例えば、手取り10万円の場合は2万5,000円が差押え額となります。
手取り20万円の場合には5万円が差押え額となります。
手取り30万円の場合には9万円が差押え額となります。
複数の債権者が差押しても、この額以上は差押られないことになっております。 債権者達がこの範囲内で分け合う事ととなっております。
給料が安くて差押え禁止額が低く生活困難の場合には、裁判所に差押え禁止額の増額を申立ることが出来ます。 また最低限の生活は憲法で保証さ れているので極端に収入が少なく差押えにより生活困難なら差押停止の訴訟を申立ることが出来ます。
役員報酬は全額が差押の対象となります。
年金.恩給.失業保険 等は差押え禁止となっております。
執行認諾文言付き公正証書を作成することによって、給与差し押さえなどの強制執行をすることができるようになります。 強制執行認諾条項とは、「約束をした金銭を支払わなければ強制執行されてもかまいません。」という条項です。
債務者の給与などの財産に対して、強制執行ができるのは、 "債務名義" と呼ばれる文書があるためで、上記の公正証書は、この債務名義のひとつに該当します。 そして、強制執行認諾約款付きの公正証書である「債務名義」に「執行文」を付与してもらい、債務者に債務名義の「送達」という手続きをすることによって強制執行が可能となります。
給料差押のことを『給差(きゅうさし)』と略して使う業者さんもおります。
2010年12月20日月曜日
強制執行
強制執行とは
先ず、債務名義という言葉の意味を把握してください。
債務名義とは、強制執行によって実現されることが予定される請求権の存在・範囲・債権者・債務者を表示した公の文書のことです。
強制執行とは - 裁判で勝訴判決を得たり、相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず相手方がお金を支払ってくれなかったり、明渡しをしてくれなかったりする場合に、判決などの債務名義を得た人（債権者）の申立てに基づいて相手方（債務者）に対する請求権を裁判所が強制的に実現する手続です。
強制執行には執行文が必要となります：
強制執行手続は執行機関としての 機能を持つ地方裁判所（執行裁判所）によって行われます。 つまり、判決を下した裁判所（判決裁判所） とは全く異なる裁判所（執行裁判所）によって強制執行手続が行われるということになります。
しかし、執行裁判所は判決内容に関して正確な情報を有しないため、強制執行を開始するにあたって、 「その判決に従って間違いなく強制執行を行ってもよいのだ」という証明が必要となります。 そしてこの証明にあたるものが "執行文" です。
送達証明書：
強制執行を開始するための主な要件として「債務名義」「執行文」の他に、「送達証明書」が必要となります。
強制執行を開始するためには、債務者に執行の内容を知らせるため、『債務名義又は確定により債務名義と なるべき裁判の正本又は謄本』が、あらかじめ、又は強制執行と同時に、債務者に送達されて いなければなりません。そしてこれらの送達がなされたことを証明するものが「送達証明書」です。
先ず、債務名義という言葉の意味を把握してください。
債務名義とは、強制執行によって実現されることが予定される請求権の存在・範囲・債権者・債務者を表示した公の文書のことです。
強制執行とは - 裁判で勝訴判決を得たり、相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず相手方がお金を支払ってくれなかったり、明渡しをしてくれなかったりする場合に、判決などの債務名義を得た人（債権者）の申立てに基づいて相手方（債務者）に対する請求権を裁判所が強制的に実現する手続です。
強制執行には執行文が必要となります：
強制執行手続は執行機関としての 機能を持つ地方裁判所（執行裁判所）によって行われます。 つまり、判決を下した裁判所（判決裁判所） とは全く異なる裁判所（執行裁判所）によって強制執行手続が行われるということになります。
しかし、執行裁判所は判決内容に関して正確な情報を有しないため、強制執行を開始するにあたって、 「その判決に従って間違いなく強制執行を行ってもよいのだ」という証明が必要となります。 そしてこの証明にあたるものが "執行文" です。
送達証明書：
強制執行を開始するための主な要件として「債務名義」「執行文」の他に、「送達証明書」が必要となります。
強制執行を開始するためには、債務者に執行の内容を知らせるため、『債務名義又は確定により債務名義と なるべき裁判の正本又は謄本』が、あらかじめ、又は強制執行と同時に、債務者に送達されて いなければなりません。そしてこれらの送達がなされたことを証明するものが「送達証明書」です。
2010年12月19日日曜日
強制競売とは
強制競売とはお金を貸した人が、借りた人が返済の約束に従わず、お金を返済しないために、貸したお金を回収を図るために財産価値の有る不動産を裁判所に強制的に現金化してもらうための競売のことです。
不動産に関わる競売には大きく分けて二種類あります。
ひとつは「担保不動産競売」、もうひとつは「強制競売」です。
強制競売というのは、例えば当初、無担保で借りていた借金が返済できなくなり、返済方法などで債権者と折り合いがつかなくなってしまったような場合、債権者は裁判所に提訴して借金があることを確定させ、判決をとります（このことを債務名義を取ると言います）。
この債務名義を基に債務者に不動産などの財産が有った場合には、これを換価（競売による現金化）することによって回収できると判断すると、競 売にかけてきます。
担保不動産競売は住宅ローンの担保として対象不動産についている抵当権を原因として執行されるもので、債権者の申立てによって裁判所が妥当と判断すれば競売が開始されます。
少し前まで、任意競売などとも呼ばれていましたが、現在はこの担保不動産競売が一般的になっています。
競売にかけられた場合、事件として扱われ事件番号という整理番号のようなものがそれぞれにつけられます。[平成○○年(ケ)第×××号]というようなものです。
この（ケ）というのは担保不動産競売で、（ヌ）というのが強制競売のことです。
担保を差し出していない無担保での借り入れだから、家まで取られることはないだろうと思い込んでしまっていると非常に危険です。 強制競売の通知がとどいたら債権者とはよく話し合うことを強くお勧めします。
不動産に関わる競売には大きく分けて二種類あります。
ひとつは「担保不動産競売」、もうひとつは「強制競売」です。
強制競売というのは、例えば当初、無担保で借りていた借金が返済できなくなり、返済方法などで債権者と折り合いがつかなくなってしまったような場合、債権者は裁判所に提訴して借金があることを確定させ、判決をとります（このことを債務名義を取ると言います）。
この債務名義を基に債務者に不動産などの財産が有った場合には、これを換価（競売による現金化）することによって回収できると判断すると、競 売にかけてきます。
担保不動産競売は住宅ローンの担保として対象不動産についている抵当権を原因として執行されるもので、債権者の申立てによって裁判所が妥当と判断すれば競売が開始されます。
少し前まで、任意競売などとも呼ばれていましたが、現在はこの担保不動産競売が一般的になっています。
競売にかけられた場合、事件として扱われ事件番号という整理番号のようなものがそれぞれにつけられます。[平成○○年(ケ)第×××号]というようなものです。
この（ケ）というのは担保不動産競売で、（ヌ）というのが強制競売のことです。
担保を差し出していない無担保での借り入れだから、家まで取られることはないだろうと思い込んでしまっていると非常に危険です。 強制競売の通知がとどいたら債権者とはよく話し合うことを強くお勧めします。
2010年12月17日金曜日
共同入札
共同入札とは
一つの財産を複数の者で共有する目的で入札することをいいます。
物件が不動産の場合は、共同入札ができます。 また、公売財産が不動産（土地や建物など）である場合、共同入札することができます。
共同入札の場合の所有権
必ず共同入札者全員が持分を持つことになります。
共同入札における所有権の持分は、参加申し込み時に行政機関へ提出する書類に記載した内容のとおりになります。持分の内訳は、共同入札者が任意で決めることが可能です。
共同入札許可書
共同して入札をする場合、あらかじめ書面をもって、共同入札人間の関係及び持ち分を明らかにして、執行官に申し出て許可が必要です。 裁判所からの許可がなければ入札できません。
一つの財産を複数の者で共有する目的で入札することをいいます。
物件が不動産の場合は、共同入札ができます。 また、公売財産が不動産（土地や建物など）である場合、共同入札することができます。
共同入札の場合の所有権
必ず共同入札者全員が持分を持つことになります。
共同入札における所有権の持分は、参加申し込み時に行政機関へ提出する書類に記載した内容のとおりになります。持分の内訳は、共同入札者が任意で決めることが可能です。
共同入札許可書
共同して入札をする場合、あらかじめ書面をもって、共同入札人間の関係及び持ち分を明らかにして、執行官に申し出て許可が必要です。 裁判所からの許可がなければ入札できません。
2010年12月16日木曜日
組戻し
組戻しとは簡単にいうとやり直しとか仕切り直しのことです。
銀行での組戻しとは：
銀行で口座番号などを間違えて振込をしてしまった、その振り込んだお金を自分の口座に戻す作業のことも ”組戻し” と言います。 この場合の手数料は結構高いです。
競売での組戻しとは：
入札時に競売手続の取下・取消などがあった場合には、以後入札を受け付けてもらえません。 にもかかわらず取下・取消な どを知らずに、入札保証金を振込んだ場合には、「組み戻し」という手続を経て、保証金を返還してもらうことになります。 具体的には、振込金返還請求書を裁判所に提出します。
代位弁済後の組戻し：
<strong>保証会社が代位弁済を行った場合のみに適用されます</strong>
代位弁済が行われたら、6ヶ月以内に個人版民事再生の申立てをすることができます。
また、代位弁済が行われてから、6ヶ月以内であれば巻き戻し(組戻し)という方法により、また金融機関が債権者に戻ります。 個人版民事再生の手続きで、住宅資金特別条項を定めることができます。
個人版民事再生の手続きを取って、自宅を守ることができる場合も有ります。
代位弁済が行われてから6ヶ月を経過してしまうと、個人版民事再生の申立てに あたって、住宅資金特別条項を定めることができません。
住宅資金特別条項を定めることができないということは、つまりは 個人版民事再生の手続を行ったとしても、自宅を守ることが出来なくなってしまいます。
では、なぜ巻き戻しを認めるのか？
住宅ローンの保証会社が、代位弁済(保証債務)を行い抵当権を実行し短期間に回収する事業形態と、長期間の回収期間を要する再生手続がそぐわないために、住宅ローンの保証会社を保護するために設けられた制度だからなのです。
銀行での組戻しとは：
銀行で口座番号などを間違えて振込をしてしまった、その振り込んだお金を自分の口座に戻す作業のことも ”組戻し” と言います。 この場合の手数料は結構高いです。
競売での組戻しとは：
入札時に競売手続の取下・取消などがあった場合には、以後入札を受け付けてもらえません。 にもかかわらず取下・取消な どを知らずに、入札保証金を振込んだ場合には、「組み戻し」という手続を経て、保証金を返還してもらうことになります。 具体的には、振込金返還請求書を裁判所に提出します。
代位弁済後の組戻し：
<strong>保証会社が代位弁済を行った場合のみに適用されます</strong>
代位弁済が行われたら、6ヶ月以内に個人版民事再生の申立てをすることができます。
また、代位弁済が行われてから、6ヶ月以内であれば巻き戻し(組戻し)という方法により、また金融機関が債権者に戻ります。 個人版民事再生の手続きで、住宅資金特別条項を定めることができます。
個人版民事再生の手続きを取って、自宅を守ることができる場合も有ります。
代位弁済が行われてから6ヶ月を経過してしまうと、個人版民事再生の申立てに あたって、住宅資金特別条項を定めることができません。
住宅資金特別条項を定めることができないということは、つまりは 個人版民事再生の手続を行ったとしても、自宅を守ることが出来なくなってしまいます。
では、なぜ巻き戻しを認めるのか？
住宅ローンの保証会社が、代位弁済(保証債務)を行い抵当権を実行し短期間に回収する事業形態と、長期間の回収期間を要する再生手続がそぐわないために、住宅ローンの保証会社を保護するために設けられた制度だからなのです。
2010年12月13日月曜日
公正証書
公正証書とは公正証書は、公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。 そして、公正証書は公文書ですから高い証明力を保持します。
公正証書には、遺言公正証書、任意後見契約公正証書、金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育 費の支払に関する公正証書並びに事実実験に関する公正証書などがあります。
・公正証書は極めて強力な証拠力があり、裁判になっても立証の苦労がいりません。
・公正証書の原本は、公証役場に保存されますから、紛失・偽造・変造などの心配がありません。
・公正証書に強制執行ができる旨の条項を入れることにより、相手方が金銭債務を履行しないときは、訴訟を起こさなくても、 不動産・動産・給料などの財産を差し押さえる強制執行ができ、債権を取り立てる事ができます。また、債務者が倒産した場合など、 公正証書によって簡単に配当要求できます。
・法律で公正証書により契約することになっているもの（事業用借地権設定契約、任意後見契約など）は、公正証書でないと、契約の効力が認められません。
賃貸借契約書を公正証書にする場合も有ります！
賃貸借契約書を公正証書にする場合があります。 これは家賃滞納が続いたり、家賃を滞納する恐れが大である場合です。 また部屋の貸し主が過去に家賃滞納で苦労させられたような経験をもっている場合です。
賃貸契約書および連帯保証の契約書を公正証書にしておけば万が一家賃を滞納すれば強制執行できます。 ただし、強制執行できるのは金銭に限りますので、家屋の明渡しについての強制執行は出来ないことになっています。
任意売却の後、競売の後の返済約定書が公正証書の場合もあります！
任意売却で不動産を処分した後とか、競売で処理が終了した後に、残債務の返済約定書を公正証書で求める債権者・サービサーも居ます。
したがいまして債務者が 月々の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。
すなわち、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の 支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を 作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができることになります。
公正証書は公正役場または弁護士が作ります：
弁護士を通して、公正証書を作成する場合が多いのですが、個人で直接公証役場に行って作成を依頼することも出来ます。
公証役場は各地(全国で約300)にあります。
日本公証人連合会
電話： 03-3502-8050
公正証書には、遺言公正証書、任意後見契約公正証書、金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育 費の支払に関する公正証書並びに事実実験に関する公正証書などがあります。
・公正証書は極めて強力な証拠力があり、裁判になっても立証の苦労がいりません。
・公正証書の原本は、公証役場に保存されますから、紛失・偽造・変造などの心配がありません。
・公正証書に強制執行ができる旨の条項を入れることにより、相手方が金銭債務を履行しないときは、訴訟を起こさなくても、 不動産・動産・給料などの財産を差し押さえる強制執行ができ、債権を取り立てる事ができます。また、債務者が倒産した場合など、 公正証書によって簡単に配当要求できます。
・法律で公正証書により契約することになっているもの（事業用借地権設定契約、任意後見契約など）は、公正証書でないと、契約の効力が認められません。
賃貸借契約書を公正証書にする場合も有ります！
賃貸借契約書を公正証書にする場合があります。 これは家賃滞納が続いたり、家賃を滞納する恐れが大である場合です。 また部屋の貸し主が過去に家賃滞納で苦労させられたような経験をもっている場合です。
賃貸契約書および連帯保証の契約書を公正証書にしておけば万が一家賃を滞納すれば強制執行できます。 ただし、強制執行できるのは金銭に限りますので、家屋の明渡しについての強制執行は出来ないことになっています。
任意売却の後、競売の後の返済約定書が公正証書の場合もあります！
任意売却で不動産を処分した後とか、競売で処理が終了した後に、残債務の返済約定書を公正証書で求める債権者・サービサーも居ます。
したがいまして債務者が 月々の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。
すなわち、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の 支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を 作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができることになります。
公正証書は公正役場または弁護士が作ります：
弁護士を通して、公正証書を作成する場合が多いのですが、個人で直接公証役場に行って作成を依頼することも出来ます。
公証役場は各地(全国で約300)にあります。
日本公証人連合会
電話： 03-3502-8050
2010年12月10日金曜日
きんしょうけいやく - 金消契約 - 金銭消費貸借契約
きんしょうけいやく[金消契約]
きんしょうけいやく = 金消契約とは、金銭消費貸借契約を短く縮めている言葉です。
金銭消費貸借契約とは
お金を借りる借り主が、貸し主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭（利息付の場合は利息分も含めて）を貸し主に返済 するという契約のことです。
金融機関から住宅ローンとかお金を借りる時に交わす契約がこれにあたります。
消費貸借契約は、民法で「金銭その他の物を借り受け、後にこれと同種、同等、同量の物を返還する契約」と定められおります。
借受物を消費すること が可能であり、返還の際にはまったく同じものを返還する必要がない点で賃貸借契約などと異なります。
金銭消費貸借契約が成立するためには、借主が金銭を貸主に返還することを約束し、貸主から金銭その他の代替物を受け取ることが必要であり、「押し貸し」な どのように一方的に金銭の提供を受けただけでは成立しません。
金銭消費貸借契約を通称、金消契約（きんしょう契約）とか金消（きんしょう）と言っております。
普通、金消契約はお金を借りる金融機関の一室で関係者全員と司法書士さんなどが集まって行われます。
きんしょうけいやく = 金消契約とは、金銭消費貸借契約を短く縮めている言葉です。
金銭消費貸借契約とは
お金を借りる借り主が、貸し主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭（利息付の場合は利息分も含めて）を貸し主に返済 するという契約のことです。
金融機関から住宅ローンとかお金を借りる時に交わす契約がこれにあたります。
消費貸借契約は、民法で「金銭その他の物を借り受け、後にこれと同種、同等、同量の物を返還する契約」と定められおります。
借受物を消費すること が可能であり、返還の際にはまったく同じものを返還する必要がない点で賃貸借契約などと異なります。
金銭消費貸借契約が成立するためには、借主が金銭を貸主に返還することを約束し、貸主から金銭その他の代替物を受け取ることが必要であり、「押し貸し」な どのように一方的に金銭の提供を受けただけでは成立しません。
金銭消費貸借契約を通称、金消契約（きんしょう契約）とか金消（きんしょう）と言っております。
普通、金消契約はお金を借りる金融機関の一室で関係者全員と司法書士さんなどが集まって行われます。
2010年12月5日日曜日
期間入札とは
期間入札とは競売での期間入札とは、地方裁判所が一定の "入札期間" を定め、その期間内に入札を受け付け、別に設定された開札期日に開札を行って最高価買受申出人を決定する方法です。
所有する不動産を担保に住宅ローンや事業融資を借り入れしていた場合で、長期にわたる滞納や返済不能が発生した時に、民事執行法に基づき、その担保不動産 を売却して債券回収を行う、いわゆる "抵当権の実行" という法的制度を "期間入札" といいます。 そして、その際に売却される不動産のことを競売不動産または競売物件といいます。
参考 - 国税庁公売への参加の方法
期間入札公告書
期間入札公告書とは - 入札したい競売物件の明細が記載されている書類一式のことです。
売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、固定資産税・都市計画税の年額、期間入札期間などが記載しています。
特別売却とは、期間入札によって競売にかけられながら、落札されなかった物件を競争入札によらないで、希望者に先着順で売却する制度です。
現在は、開札期日の翌日から数日～数ヶ月間提示されています。 それでも売れ残った物件は、再評価（売却基準価格を下げて）されて、再競売にかけられます。
期間入札通知書この通知を受け取ってしまわれた方々へ任意売却を提案いたします。
所有する不動産を担保に住宅ローンや事業融資を借り入れしていた場合で、長期にわたる滞納や返済不能が発生した時に、民事執行法に基づき、その担保不動産 を売却して債券回収を行う、いわゆる "抵当権の実行" という法的制度を "期間入札" といいます。 そして、その際に売却される不動産のことを競売不動産または競売物件といいます。
参考 - 国税庁公売への参加の方法
期間入札公告書
期間入札公告書とは - 入札したい競売物件の明細が記載されている書類一式のことです。
売却基準額、買受可能価額、買受申出の保証額、固定資産税・都市計画税の年額、期間入札期間などが記載しています。
特別売却とは、期間入札によって競売にかけられながら、落札されなかった物件を競争入札によらないで、希望者に先着順で売却する制度です。
現在は、開札期日の翌日から数日～数ヶ月間提示されています。 それでも売れ残った物件は、再評価（売却基準価格を下げて）されて、再競売にかけられます。
期間入札通知書この通知を受け取ってしまわれた方々へ任意売却を提案いたします。
この期間入札通知書を受け取られた方々の場合、余り時間は残されてはおりません。
この通知を受け取った方の不動産の流通性が高ければ、限られた時間内で競売よりも早く任意売却で売却できる可能性は残されています。
しかし、時間的に非常に厳しい状況であることは確かです。この通知書を受け取っているのなら、とにかく大急ぎで行動を起こしてください！
参考 - 競売再生機構
2010年12月4日土曜日
期限の利益と期限の利益の喪失
期限の利益の喪失 - 民法137条
期限の利益の喪失すると、『残っている借金またはローンの全額一括返済を求められる』ことになります。
保証人が付いている借金で、期限の利益をうしなうと、当然のことながら保証人へ借金の残額一括払いの請求が行くことになります。
通常、ローンなどの契約条項には『期限の利益を喪失した場合は残金を全額一括払いする』との条項が明記されております。 従って期限の利益を喪失すると残金全額一括返済の請求が 来る事になります。
そもそも期限の利益 -民法136条とは
期限の利益とは、期限が付されていることによって、お金を借りた当事者が受ける利益のことです。
期限の利益とは、『返済期日前の支払い請求を拒否出来る』、 『分割での返済を要求出来る』、『保証人へ請求しないよう要求し保証人を保護する権利がある』。
言い方を変えて言えば『決められた返済日までは支払わなくても良い』、 『分割払いで返済をおこなうことができる』、 『延滞してない限りは保証人へは請求できない』となります。
期限の利益の放棄 - 民法136条 2項
この期限の利益というのは、放棄することができます。
ただし、この期限の利益の放棄は、これによって相手方の利益を害することはできません。
例えば、銀河系銀行が鈴木さんにお金を貸したとします。
銀行からお金の融資を受ける際には契約を交わします。 この際の契約書のことを金銭消費貸借といいます。
そして鈴木さんの借入金の返済は、毎月26日で2年間で返済という期限が設定されていた とします。
鈴木さんはこの期限の利益を放棄して、今月末に借金全額を返してもいいわけです。 銀河系銀行としても早く資金の回収ができます。
ただ、今月末に全額返済されると、銀河系銀行としては一つ困る点が出てきます。
それは、2年間入ってくるはずの利息が取れないことです。 そこで、鈴木さん今月末で全額を返済し ても良いが、そのときは相手方の利益を害することはできないので、2年間分の利息を付けて返済しなければならないのです。
期限の利益の喪失を受けるタイミング
借金・ローン・融資を受けたお金の返済
↓
返済を滞納
↓
支払いの督促・催告
↓
期限の利益の喪失の予告通知 (出さない債権者も居ます)
↓
期限の利益の喪失
↓
代位弁済
↓
競売を申立られる
期限の利益の喪失すると、『残っている借金またはローンの全額一括返済を求められる』ことになります。
保証人が付いている借金で、期限の利益をうしなうと、当然のことながら保証人へ借金の残額一括払いの請求が行くことになります。
通常、ローンなどの契約条項には『期限の利益を喪失した場合は残金を全額一括払いする』との条項が明記されております。 従って期限の利益を喪失すると残金全額一括返済の請求が 来る事になります。
そもそも期限の利益 -民法136条とは
期限の利益とは、期限が付されていることによって、お金を借りた当事者が受ける利益のことです。
期限の利益とは、『返済期日前の支払い請求を拒否出来る』、 『分割での返済を要求出来る』、『保証人へ請求しないよう要求し保証人を保護する権利がある』。
言い方を変えて言えば『決められた返済日までは支払わなくても良い』、 『分割払いで返済をおこなうことができる』、 『延滞してない限りは保証人へは請求できない』となります。
期限の利益の放棄 - 民法136条 2項
この期限の利益というのは、放棄することができます。
ただし、この期限の利益の放棄は、これによって相手方の利益を害することはできません。
例えば、銀河系銀行が鈴木さんにお金を貸したとします。
銀行からお金の融資を受ける際には契約を交わします。 この際の契約書のことを金銭消費貸借といいます。
そして鈴木さんの借入金の返済は、毎月26日で2年間で返済という期限が設定されていた とします。
鈴木さんはこの期限の利益を放棄して、今月末に借金全額を返してもいいわけです。 銀河系銀行としても早く資金の回収ができます。
ただ、今月末に全額返済されると、銀河系銀行としては一つ困る点が出てきます。
それは、2年間入ってくるはずの利息が取れないことです。 そこで、鈴木さん今月末で全額を返済し ても良いが、そのときは相手方の利益を害することはできないので、2年間分の利息を付けて返済しなければならないのです。
期限の利益の喪失を受けるタイミング
借金・ローン・融資を受けたお金の返済
↓
返済を滞納
↓
支払いの督促・催告
↓
期限の利益の喪失の予告通知 (出さない債権者も居ます)
↓
期限の利益の喪失
↓
代位弁済
↓
競売を申立られる
2010年12月2日木曜日
件外建物
件外建物とは
今回の競売には含まれない建物という意味です。
土地が競売となっているにも関わらず、その土地に対して借地権(法定地上権)を持った第三者の建物が存在してますよという意味です。
法定地上権とは
1) 土地または建物の一方あるいは双方に抵当権が設定されたこと。
2) 抵当権設定時に、土地上に建物が存在すること。
3) 抵当権設定時に、土地および建物の所有者が同一であること。
4) 競売によって土地と建物が別々の所有者に帰属すること。
つまり件外建物とは
1) 抵当権設定 "後" に建てられた建物。
2) 抵当権設定 "前" から存在する建物のうち、土地所有者と建物所有者が別人であるもの。 のいずれかということになります。
一括競売
しかし、件外建物も一括競売できるようになりました。
現行法では、抵当権設定後にその設定者が抵当地に建物を築造した場合に限り、その建物を土地と一括して競売 にかけることを認めています。 抵当権設定後に建物が築造された場合には、第三者が築造した場合にも、その建物所有者が抵当権者に対抗可の権利 を有する場合を除き、土地の抵当権者が建物も一括して競売することができることとなりました。
件外建物は競売妨害の温床競売妨害を目的として、プレハブ事務所や倉庫を簡易に建築したり（いわゆる一夜城といわれるもの）、それに賃借人などがいれば余計にややこしい。 また逆に、築年数が新しすぎて収去するのがもったいないケースもある。築２年の一戸建などが建っていた日には、収去訴訟というのも憚られる。
一夜城
戦国時代に、豊臣秀吉が小田原の北条氏を攻めた際、小田原城の近くに一夜にして城を築き、北条側の戦意を喪失させたと伝えられています。 不動産競売における件外建物は現代の一夜城のようなものです。
今回の競売には含まれない建物という意味です。
土地が競売となっているにも関わらず、その土地に対して借地権(法定地上権)を持った第三者の建物が存在してますよという意味です。
法定地上権とは
1) 土地または建物の一方あるいは双方に抵当権が設定されたこと。
2) 抵当権設定時に、土地上に建物が存在すること。
3) 抵当権設定時に、土地および建物の所有者が同一であること。
4) 競売によって土地と建物が別々の所有者に帰属すること。
つまり件外建物とは
1) 抵当権設定 "後" に建てられた建物。
2) 抵当権設定 "前" から存在する建物のうち、土地所有者と建物所有者が別人であるもの。 のいずれかということになります。
一括競売
しかし、件外建物も一括競売できるようになりました。
現行法では、抵当権設定後にその設定者が抵当地に建物を築造した場合に限り、その建物を土地と一括して競売 にかけることを認めています。 抵当権設定後に建物が築造された場合には、第三者が築造した場合にも、その建物所有者が抵当権者に対抗可の権利 を有する場合を除き、土地の抵当権者が建物も一括して競売することができることとなりました。
件外建物は競売妨害の温床競売妨害を目的として、プレハブ事務所や倉庫を簡易に建築したり（いわゆる一夜城といわれるもの）、それに賃借人などがいれば余計にややこしい。 また逆に、築年数が新しすぎて収去するのがもったいないケースもある。築２年の一戸建などが建っていた日には、収去訴訟というのも憚られる。
一夜城
戦国時代に、豊臣秀吉が小田原の北条氏を攻めた際、小田原城の近くに一夜にして城を築き、北条側の戦意を喪失させたと伝えられています。 不動産競売における件外建物は現代の一夜城のようなものです。
2010年11月28日日曜日
競売申立の取り下げ
競売申立の取り下げとは競売の申立債権者がその申立てを撤回する行為です。
申し立てられた側からは競売を取り下げる事はできません。
申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。
ただし、競売が実施されて、 執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要と します。
したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。
買受人が代金 を納付した後は、申立ての取下げはできません。
申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した 書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。
取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本が必要となります。 取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を 押印する必要があります。 印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。
競売の取り下げをしてもらえないのならば；
落札が出て、売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し（民事執行法72条）、確定を止め、銀行に競売申立を取下げてもらうとよいでしょう。
しかし、買受人の同意が必要ですので、買受人に相当のお金を支払う必要があるでしょう。 執行抗告は売却許可決定から1週間以内に提出する必要があります（民事執行法10条2項）。
買受人(落札者)が代金納付後はその不動産を買戻しするしかありません。 その際には、相当のお金をプラスしないと、買戻しは難しいでしょう。
競売を取下げてもらうことが出来るデッドライン：
実質的な取り下げのデッドラインは競売の通知を受け取ってから、約6ヶ月後の期間入札の公示の前後です。
抵当権者にとっては、所詮他人事です。 事務処理を行っている現場の担当者の判断で、期間入札の公示を過ぎると、ローンを使わずに現金で購入するという強力な購入者が居ないと競売の取り下げはほぼ無理です。
申し立てられた側からは競売を取り下げる事はできません。
申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。
ただし、競売が実施されて、 執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要と します。
したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。
買受人が代金 を納付した後は、申立ての取下げはできません。
申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した 書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。
取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本が必要となります。 取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を 押印する必要があります。 印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。
競売の取り下げをしてもらえないのならば；
落札が出て、売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し（民事執行法72条）、確定を止め、銀行に競売申立を取下げてもらうとよいでしょう。
しかし、買受人の同意が必要ですので、買受人に相当のお金を支払う必要があるでしょう。 執行抗告は売却許可決定から1週間以内に提出する必要があります（民事執行法10条2項）。
買受人(落札者)が代金納付後はその不動産を買戻しするしかありません。 その際には、相当のお金をプラスしないと、買戻しは難しいでしょう。
競売を取下げてもらうことが出来るデッドライン：
実質的な取り下げのデッドラインは競売の通知を受け取ってから、約6ヶ月後の期間入札の公示の前後です。
抵当権者にとっては、所詮他人事です。 事務処理を行っている現場の担当者の判断で、期間入札の公示を過ぎると、ローンを使わずに現金で購入するという強力な購入者が居ないと競売の取り下げはほぼ無理です。
2010年11月26日金曜日
競売開始決定通知
担保不動産競売開始決定通知
債務者の住宅ローン返済困難などの債務不履行により債権者（抵当権者・銀行・保証会社等）が裁判所に競売の申立を行い、裁判所がそれを受理した通知のことをいいます。
"債権者の誰々が貴方の不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しました." という通知です。 当然、この通知に対する異議の申立もできます。 そして、この段階であれば、自ずから進んで任意で自宅の売却も出来ます。
競売の進み方
競売の進み方は、各裁判所ごとに異なります。
また同じ裁判所でも時期によって異なることがあります。 標準的な競売のスケジュールは次の通りです。
1)
担保不動産競売開始決定
競売開始決定の通知が配達証明郵便で届く。
2)
現況調査
裁判所から「現況調査通知書」が届き、執行官による土地の状況・建物内部の使用状況等の調査が入ります。 この調査は、拒絶をすることができません。 強制的に調査されてしまいます。
3)
期間入札の通知
現況調査の後、しばらくしたら裁判所より期間入札の通知が届きます。 入札の日時が決まった通知が届きます。
4)
開札期日 - 落札者決定の日
この前日までが理論的には任意売却が可能となります。
任意売却で売却することが出来るのは、開札の前日までとなります。 この時点で、契約が完了し、決済がその開札の前日までの見込みが立っていなければ、任意売却に対応してくれる債権者・抵当権者はほぼ居ないと考えられます。 （地域、裁判所によってはこのタイムスケジュールよりもスピーディーに競売を処理している場合も有りますので要注意です。）
明日が開札日だという時点での任意売却のご相談者がかなりの数おります。
『明日、競売の開札日なのですが、任意売却をお願いできますか？』というような相談が非常に多いのです。 この時点での任意売却への切り替えは、現金で相談者の物件を購入出来る方が存在しない限りは99.99パーセント無理です。
5)
売却許可決定
裁判所による売却決定の通知が届きます。
落札した人への売却を許可する通知です。
"開札期日" からおよそ1週間後に競落不動産の買受人を定める「売却許可決定」がなされます。 この売却許可決定が確定 してから、代金納付手続きが始まるわけです。
通常、売却許可決定が確定したか否かは売却許可決定がなされた日から10日前後で明らかになりま す。
6)
所有権移転
落札者が代金を納付
裁判所の権限で所有権の移転がされます。 この時点で、競売落札者の所有となります。 所有権移転後も住み続けていると、不法占拠者となってしまいます。
7)
不動産の引き渡し（明け渡し）
上記の5番目、売却許可決定がなされた辺りから、落札者より物件から立退いて欲しい旨の連絡が有ります。
ただ言われるがままに立退くのを快く思えないので、立退料を1円でも多くせしめようとダダをこねたいと考える方も居るようですが・・。
買受人（落札者）によっては、引越し代や立退き料などを払ってくれることがあるかもしれませんが、競売物件を専門に取り扱う不動産業者が落札した場合には、数万円で立ち退かされるケースも多いようです。 中には、意地でも立退料は払わないという投資家さん達も存在しております。 ダダを捏ねる相手を間違えると大やけどを負ってしまう事も有るようです。
担保不動産競売開始決定通知を受け取った時点なら
この時点なら、自分から進んで不動産を売却して解決を図ることのできる任意売却という方法が採れます。
任意売却のエイジェントが競売開始決定通知を受け取った方代わり、債権者(金融機関や保証会社)と交渉することで、ローンを滞納している不動産の売却をすることが可能となります。
ただし、競売の取下げに応じてくれる債権者は少ないので、任意売却を並行でします。 競売の処理がドンドンと進んでしまい、開札期日直前になると、時間的な問題で債権者が競売の取り下げに応じてくれ ないことがあります。
任意売却のご相談は
任意売却コールセンターまでどうぞ！
ご相談受付： 0120-210-515
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| 競売開始決定通知 |
債務者の住宅ローン返済困難などの債務不履行により債権者（抵当権者・銀行・保証会社等）が裁判所に競売の申立を行い、裁判所がそれを受理した通知のことをいいます。
"債権者の誰々が貴方の不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しました." という通知です。 当然、この通知に対する異議の申立もできます。 そして、この段階であれば、自ずから進んで任意で自宅の売却も出来ます。
競売の進み方
競売の進み方は、各裁判所ごとに異なります。
また同じ裁判所でも時期によって異なることがあります。 標準的な競売のスケジュールは次の通りです。
1)
担保不動産競売開始決定
競売開始決定の通知が配達証明郵便で届く。
2)
現況調査
裁判所から「現況調査通知書」が届き、執行官による土地の状況・建物内部の使用状況等の調査が入ります。 この調査は、拒絶をすることができません。 強制的に調査されてしまいます。
3)
期間入札の通知
現況調査の後、しばらくしたら裁判所より期間入札の通知が届きます。 入札の日時が決まった通知が届きます。
4)
開札期日 - 落札者決定の日
この前日までが理論的には任意売却が可能となります。
任意売却で売却することが出来るのは、開札の前日までとなります。 この時点で、契約が完了し、決済がその開札の前日までの見込みが立っていなければ、任意売却に対応してくれる債権者・抵当権者はほぼ居ないと考えられます。 （地域、裁判所によってはこのタイムスケジュールよりもスピーディーに競売を処理している場合も有りますので要注意です。）
明日が開札日だという時点での任意売却のご相談者がかなりの数おります。
『明日、競売の開札日なのですが、任意売却をお願いできますか？』というような相談が非常に多いのです。 この時点での任意売却への切り替えは、現金で相談者の物件を購入出来る方が存在しない限りは99.99パーセント無理です。
5)
売却許可決定
裁判所による売却決定の通知が届きます。
落札した人への売却を許可する通知です。
"開札期日" からおよそ1週間後に競落不動産の買受人を定める「売却許可決定」がなされます。 この売却許可決定が確定 してから、代金納付手続きが始まるわけです。
通常、売却許可決定が確定したか否かは売却許可決定がなされた日から10日前後で明らかになりま す。
6)
所有権移転
落札者が代金を納付
裁判所の権限で所有権の移転がされます。 この時点で、競売落札者の所有となります。 所有権移転後も住み続けていると、不法占拠者となってしまいます。
7)
不動産の引き渡し（明け渡し）
上記の5番目、売却許可決定がなされた辺りから、落札者より物件から立退いて欲しい旨の連絡が有ります。
ただ言われるがままに立退くのを快く思えないので、立退料を1円でも多くせしめようとダダをこねたいと考える方も居るようですが・・。
買受人（落札者）によっては、引越し代や立退き料などを払ってくれることがあるかもしれませんが、競売物件を専門に取り扱う不動産業者が落札した場合には、数万円で立ち退かされるケースも多いようです。 中には、意地でも立退料は払わないという投資家さん達も存在しております。 ダダを捏ねる相手を間違えると大やけどを負ってしまう事も有るようです。
担保不動産競売開始決定通知を受け取った時点なら
この時点なら、自分から進んで不動産を売却して解決を図ることのできる任意売却という方法が採れます。
任意売却のエイジェントが競売開始決定通知を受け取った方代わり、債権者(金融機関や保証会社)と交渉することで、ローンを滞納している不動産の売却をすることが可能となります。
ただし、競売の取下げに応じてくれる債権者は少ないので、任意売却を並行でします。 競売の処理がドンドンと進んでしまい、開札期日直前になると、時間的な問題で債権者が競売の取り下げに応じてくれ ないことがあります。
任意売却のご相談は
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ご相談受付： 0120-210-515
2010年11月25日木曜日
競売 - 不動産の競売
不動産の競売とは
簡単にいうと、裁判所が強制的に不動産を売却することです。
銀行から住宅ローンの融資を受ける際に、購入する不動産を、その銀行に抵当として取られます。
また誰かに借金をする際に、不動産を抵当として差し出した場合、そのローン・借入金の返済ができない債務者が担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却をすることをいいます。
裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。
競売物件の最低売却価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査のうえでこれを決めます。 の価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の5～7割程度の水準で設定されます。
最終的には市場価格の8割前後で落札されることが多いようです。
競売とにたようなシステムに任意売却という不動産の処分方法が有ります。
競売にしても任意売却にしても、不動産を失うことには違いは無いのですが、競売の場合には任意売却と違って後々の条件には大きな違いが生じてきます。
競売と任意売却の大きな違い：
・競売は販売価格など裁判所から一方的に仕切られます
・任意売却は主導権は債権者に有りますが不動産の持ち主にも意見は求められます
・競売の場合は、自分一人で裁判所と債権者を相手に戦うことになります
・任意売却は業者が代理人となって債権者と戦います
・競売の場合、立退料などの交渉は自分で行わないといけません
・任意売却は業者が代理で行います
・競売の場合、ご近所さんに競売のことがバレバレになります
・任意売却は、売却をしていることはバレても言い訳は立ちます
・競売が終わってもかなりの額の返済を月々行わないいけません
・任意売却の場合、生活に支障の出ない額での返済となります
・競売が終わっても孤独な戦いが続きます
・任意売却の場合には、依頼した業者へ永遠に相談できます
競売か任意売却という選択をしなければいけない場合には、無条件で任意売却を選択しておいた方が断然居有利です。
競売の危機に直面しているのでした全国任意売却相談センターまでご相談ください。
全国任意売却相談センター
フリーダイヤル： 0120-888-349
簡単にいうと、裁判所が強制的に不動産を売却することです。
銀行から住宅ローンの融資を受ける際に、購入する不動産を、その銀行に抵当として取られます。
また誰かに借金をする際に、不動産を抵当として差し出した場合、そのローン・借入金の返済ができない債務者が担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却をすることをいいます。
裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。
競売物件の最低売却価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査のうえでこれを決めます。 の価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の5～7割程度の水準で設定されます。
最終的には市場価格の8割前後で落札されることが多いようです。
競売とにたようなシステムに任意売却という不動産の処分方法が有ります。
競売にしても任意売却にしても、不動産を失うことには違いは無いのですが、競売の場合には任意売却と違って後々の条件には大きな違いが生じてきます。
競売と任意売却の大きな違い：
・競売は販売価格など裁判所から一方的に仕切られます
・任意売却は主導権は債権者に有りますが不動産の持ち主にも意見は求められます
・競売の場合は、自分一人で裁判所と債権者を相手に戦うことになります
・任意売却は業者が代理人となって債権者と戦います
・競売の場合、立退料などの交渉は自分で行わないといけません
・任意売却は業者が代理で行います
・競売の場合、ご近所さんに競売のことがバレバレになります
・任意売却は、売却をしていることはバレても言い訳は立ちます
・競売が終わってもかなりの額の返済を月々行わないいけません
・任意売却の場合、生活に支障の出ない額での返済となります
・競売が終わっても孤独な戦いが続きます
・任意売却の場合には、依頼した業者へ永遠に相談できます
競売か任意売却という選択をしなければいけない場合には、無条件で任意売却を選択しておいた方が断然居有利です。
競売の危機に直面しているのでした全国任意売却相談センターまでご相談ください。
全国任意売却相談センター
フリーダイヤル： 0120-888-349
2010年11月23日火曜日
競売事件ケ・競売事件ヌ
競売事件(ケ)・競売事件(ヌ)とは
民事執行法
・担保権の実行→不動産が担保→担保不動産競売事件（ケの事件）
・強制執行→金銭債務→不動産の売却→強制競売（ヌの事件）
担保不動産競売（ケ）：抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売により、強制的実現を図る事。
強制競売（ヌの事件）の場合、抵当権に基づかないが不動産を差押して競売手続きに入る強制競売があります。 ですから、自宅の土地、建物にサラ金会社などが抵当権を設定していなくても、裁判所に申し出て競売手続きを進めることが可能です。
競売のメリット・デメリット
競売のデメリットは市場価格より2、3割安いことがほとんどなので、落札金額が債務額を下回ることが多い。公的な競売であるから裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができるため、不動産業者が頻繁に訪れることもある。 メリットとしては裁判所が売却の手続きを勝手にやってくれるので、殆ど何もしなくて良い。
入札する側としてのメリットは当然安いことだがリスクも存在する。
建物内部は執行官が撮影した写真を見て判断することになるが、現状渡しが原則なので落札後に発見された構造上の瑕疵等の修復費用は落札者が負担しなければならない。 また落札後、元の所有者が居座り続けるケースもある。 その場合、裁判所に引き渡し命令の申し立てを行い、執行官による強制立ち退きも可能ではあるが、相応の費用がかかるし、立ち退き費用は原則立ち退く側の負担だが、話し合いにより落札者が立ち退き費用を負担せざるを得ない場合もある。
民事執行法
・担保権の実行→不動産が担保→担保不動産競売事件（ケの事件）
・強制執行→金銭債務→不動産の売却→強制競売（ヌの事件）
担保不動産競売（ケ）：抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売により、強制的実現を図る事。
強制競売（ヌの事件）の場合、抵当権に基づかないが不動産を差押して競売手続きに入る強制競売があります。 ですから、自宅の土地、建物にサラ金会社などが抵当権を設定していなくても、裁判所に申し出て競売手続きを進めることが可能です。
競売のメリット・デメリット
競売のデメリットは市場価格より2、3割安いことがほとんどなので、落札金額が債務額を下回ることが多い。公的な競売であるから裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができるため、不動産業者が頻繁に訪れることもある。 メリットとしては裁判所が売却の手続きを勝手にやってくれるので、殆ど何もしなくて良い。
入札する側としてのメリットは当然安いことだがリスクも存在する。
建物内部は執行官が撮影した写真を見て判断することになるが、現状渡しが原則なので落札後に発見された構造上の瑕疵等の修復費用は落札者が負担しなければならない。 また落札後、元の所有者が居座り続けるケースもある。 その場合、裁判所に引き渡し命令の申し立てを行い、執行官による強制立ち退きも可能ではあるが、相応の費用がかかるし、立ち退き費用は原則立ち退く側の負担だが、話し合いにより落札者が立ち退き費用を負担せざるを得ない場合もある。
2010年11月20日土曜日
瑕疵担保 - かし担保とは
瑕疵担保責任[かし担保責任]とは
瑕疵 [かし]:
目的の売買物件に外部からは容易に発見できない隠れた欠陥が有ること。 本来、その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということです。 または、有ってはならない不備・傷などのことを指します。 通常、人の注意をもっては知り得ない欠陥が存在する状態のこと。
例えば、屋根裏の壁に浮き出ている雨漏りの後とか、縁の下のシロアリの被害などが挙げられます。
瑕疵担保責任 [かしたんぽ責任]：
隠れた損傷・欠陥等が有った場合、民法および宅地建物業法では、購入者を保護する規定が定められています。 しかし事前に説明されている欠陥(例えば雨漏り等)について買主は売主に対して瑕疵担保責任を問うことはできません。 購入者が通常の注意力でもって発見できない瑕疵について、購入者は売主に対して補修請求権もしくは損害賠償・契約解除権（瑕疵を修理できない程、重大な欠陥がある場合）を請求できます。 購入者が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当します。
売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内と規定されております。
宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。
瑕疵の修復：
瑕疵を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主に連絡して立会う機会を設ける必要があります。 それは、瑕疵の状態を売主に確認していただくためです。
瑕疵が発見された場合、購入者は、売主の費用負担で瑕疵の修復を行うことを、売主に請求することができます。 ただし、それ以上に損害賠償を請求したり、契約の解除や無効を主張することもできません。 瑕疵の修復工事は、社会通念上、合理的な範囲で行われます。
競売物件または任意売却で購入した不動産の瑕疵：
競売での物件には瑕疵担保責任を追及できないとなっております。 また任意売却の物件は売り主にお金が無い為に瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となります。
住宅瑕疵担保責任保険：
新築住宅には構造や雨水の侵入する部分の10年保証が義務づけられていました。
しかし、この法律では、業者が倒産したり、あるいは業者が瑕疵と認めなかった場合には、泣き寝入りをするか、裁判をせざるを得ませんでした。
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 [通称－住宅瑕疵担保履行法] という法律が制定されました。 新築住宅を建てたり、販売する住宅供給業者は "瑕疵担保保険" に加入しなければならなくなりました。
瑕疵担保保険でカバーされるもの：
1] 住宅会社が倒産していても、瑕疵が認められれば、保険から2,000万円まで、補修のための工事費が支払われる。
2] 瑕疵かどうかで争っているときも、無料相談を受けられたり、安い費用で弁護士会が設けているこの制度のための斡旋や調停を受けられる。
売主が瑕疵を認めない場合：
建築会社が瑕疵を認めないときは、
・住宅紛争処理支援センターの無料相談を受けられる [（財）住宅リフォーム・紛争支援センターが窓口）]。
・各都道府県に設けられた弁護士会のあっせん、調停などを安価に費用で受けられる。
瑕疵 [かし]:
目的の売買物件に外部からは容易に発見できない隠れた欠陥が有ること。 本来、その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということです。 または、有ってはならない不備・傷などのことを指します。 通常、人の注意をもっては知り得ない欠陥が存在する状態のこと。
例えば、屋根裏の壁に浮き出ている雨漏りの後とか、縁の下のシロアリの被害などが挙げられます。
瑕疵担保責任 [かしたんぽ責任]：
隠れた損傷・欠陥等が有った場合、民法および宅地建物業法では、購入者を保護する規定が定められています。 しかし事前に説明されている欠陥(例えば雨漏り等)について買主は売主に対して瑕疵担保責任を問うことはできません。 購入者が通常の注意力でもって発見できない瑕疵について、購入者は売主に対して補修請求権もしくは損害賠償・契約解除権（瑕疵を修理できない程、重大な欠陥がある場合）を請求できます。 購入者が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当します。
売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内と規定されております。
宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。
瑕疵の修復：
瑕疵を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主に連絡して立会う機会を設ける必要があります。 それは、瑕疵の状態を売主に確認していただくためです。
瑕疵が発見された場合、購入者は、売主の費用負担で瑕疵の修復を行うことを、売主に請求することができます。 ただし、それ以上に損害賠償を請求したり、契約の解除や無効を主張することもできません。 瑕疵の修復工事は、社会通念上、合理的な範囲で行われます。
競売物件または任意売却で購入した不動産の瑕疵：
競売での物件には瑕疵担保責任を追及できないとなっております。 また任意売却の物件は売り主にお金が無い為に瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となります。
住宅瑕疵担保責任保険：
新築住宅には構造や雨水の侵入する部分の10年保証が義務づけられていました。
しかし、この法律では、業者が倒産したり、あるいは業者が瑕疵と認めなかった場合には、泣き寝入りをするか、裁判をせざるを得ませんでした。
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 [通称－住宅瑕疵担保履行法] という法律が制定されました。 新築住宅を建てたり、販売する住宅供給業者は "瑕疵担保保険" に加入しなければならなくなりました。
瑕疵担保保険でカバーされるもの：
1] 住宅会社が倒産していても、瑕疵が認められれば、保険から2,000万円まで、補修のための工事費が支払われる。
2] 瑕疵かどうかで争っているときも、無料相談を受けられたり、安い費用で弁護士会が設けているこの制度のための斡旋や調停を受けられる。
売主が瑕疵を認めない場合：
建築会社が瑕疵を認めないときは、
・住宅紛争処理支援センターの無料相談を受けられる [（財）住宅リフォーム・紛争支援センターが窓口）]。
・各都道府県に設けられた弁護士会のあっせん、調停などを安価に費用で受けられる。
2010年11月19日金曜日
仮差押
仮差押えとは
仮差押とは金銭債権において "その財産を差押る用意があるので勝手に処分してはならない" とする裁判所からの財産保全命令です。
債権回収が出来ない恐れがある、と債権者が判断し仮差押の手続をした場合、裁判所から突然『仮差押』の通達が来る事とになります。
仮差押は本差押と同様に不動産、動産(価値有る物品)、預金口座、債権、有価証券、等が対象となります。 場合によっては給料を仮差押する債権者もいます。
仮差押は其の性質上、債務者に気付かれないよう財産調査など隠密理に行われ突然裁判所から通達されるます。 仮差押の手続は裁判所へ申請書面と保証金を収めれば簡単に発行されます。
多重債権者が自己破産や任意整理しようとすると債権者が突然仮差押して来る場合もあります。 そのような場合、債権者は少しでも間違いなく回収したい為であり法律に基づく手続なので債権者が訴訟を取下ない限り回避は出来ません。
民事保全法26条 - 保全異議の申立て :
保全命令に対しては、債務者は、その命令を発した裁判所に保全異議を申し立てることができる。
保全異議申し立ての異議 ：
例えば、銀行預金・口座が仮差押なされてしまうと、銀行の融資の返済について期限の利益を喪失し、銀行からの融資の一括返済を迫られるばかりか、新規の銀行融資が全く受けられなくなり、ひいては、倒産に追い込まれてしまう恐れが生じます。
そこで、債権を仮差押されてしまった債務者は、債務者の経済活動に対する打撃を最小限に食い止めるため、不服申立をすることにより、この仮差押に対抗する必要となる場合が出てきます。
保全異議とは、保全命令の申立を認容する決定がなされた場合、これに不服のある債務者が、保全命令を発した裁判所に対してその保全命令の取消又は変更を求める不服申立ての制度をいいます。
保全命令に不服のある債務者が、保全異議の申立をしても、それだけでは、当然には、執行は停止されません。 別個保全異議に伴う執行停止、執行停止の申立が必要です。
なお、保全異議の申立に対する決定に対しては、当事者は、その送達を受けた日から2週間内に保全抗告をすることができます。
仮差押とは金銭債権において "その財産を差押る用意があるので勝手に処分してはならない" とする裁判所からの財産保全命令です。
債権回収が出来ない恐れがある、と債権者が判断し仮差押の手続をした場合、裁判所から突然『仮差押』の通達が来る事とになります。
仮差押は本差押と同様に不動産、動産(価値有る物品)、預金口座、債権、有価証券、等が対象となります。 場合によっては給料を仮差押する債権者もいます。
仮差押は其の性質上、債務者に気付かれないよう財産調査など隠密理に行われ突然裁判所から通達されるます。 仮差押の手続は裁判所へ申請書面と保証金を収めれば簡単に発行されます。
多重債権者が自己破産や任意整理しようとすると債権者が突然仮差押して来る場合もあります。 そのような場合、債権者は少しでも間違いなく回収したい為であり法律に基づく手続なので債権者が訴訟を取下ない限り回避は出来ません。
民事保全法26条 - 保全異議の申立て :
保全命令に対しては、債務者は、その命令を発した裁判所に保全異議を申し立てることができる。
保全異議申し立ての異議 ：
例えば、銀行預金・口座が仮差押なされてしまうと、銀行の融資の返済について期限の利益を喪失し、銀行からの融資の一括返済を迫られるばかりか、新規の銀行融資が全く受けられなくなり、ひいては、倒産に追い込まれてしまう恐れが生じます。
そこで、債権を仮差押されてしまった債務者は、債務者の経済活動に対する打撃を最小限に食い止めるため、不服申立をすることにより、この仮差押に対抗する必要となる場合が出てきます。
保全異議とは、保全命令の申立を認容する決定がなされた場合、これに不服のある債務者が、保全命令を発した裁判所に対してその保全命令の取消又は変更を求める不服申立ての制度をいいます。
保全命令に不服のある債務者が、保全異議の申立をしても、それだけでは、当然には、執行は停止されません。 別個保全異議に伴う執行停止、執行停止の申立が必要です。
なお、保全異議の申立に対する決定に対しては、当事者は、その送達を受けた日から2週間内に保全抗告をすることができます。
2010年11月17日水曜日
買受人
買受人とは
競売不動産を一番高い金額で落札し(この者を「最高価買受申出人」といいます)、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。 売却許可の確定はその後8日経過した日になります。
自己競落
競売の申立人が、競売の買受人になることが可能です。
ただし、債務者本人は、買受けの申出をすることができないと定められています。
民事執行法第68条 - 債務者の買受けの申出の禁止
買受人が負担することとなる他人の権利
競売事件の担保を目的とする抵当権等の設定登記以前に登記された各種登記（仮登記、仮処分登記、買戻特約登記、地役権設定登記、賃借権設定登記等）は、競売の売却により抹消されません。
また、競売の売却により抹消されない権利は、物件明細書の「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に記載されますが、抹消の嘱記ができない登記として、「売却により効力を失ったわけでない登記」があります。
買戻期間内に買戻権の行使がされず、買戻権が消滅した買戻特約登記、存続期間の満了している不動産質権登記等、競売の売却により効力を失ったわけではない登記は、競売の抹消の対象とはなりません。
典型的な例として、物件を落札したが、前の所有者が第三者に賃貸をしていた場合などがよくある例です。 この場合、多くの場合は、敷金などを前所有者が預かっているはずですが、それらのお金というのは当然ながら貰うことは出来ません。しかし、借りている方としては既に払っているので、それらの権利は主張できます。その場合、新しい所有者がその主張を受けることになります。
競売不動産を一番高い金額で落札し(この者を「最高価買受申出人」といいます)、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。 売却許可の確定はその後8日経過した日になります。
自己競落
競売の申立人が、競売の買受人になることが可能です。
ただし、債務者本人は、買受けの申出をすることができないと定められています。
民事執行法第68条 - 債務者の買受けの申出の禁止
買受人が負担することとなる他人の権利
競売事件の担保を目的とする抵当権等の設定登記以前に登記された各種登記（仮登記、仮処分登記、買戻特約登記、地役権設定登記、賃借権設定登記等）は、競売の売却により抹消されません。
また、競売の売却により抹消されない権利は、物件明細書の「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に記載されますが、抹消の嘱記ができない登記として、「売却により効力を失ったわけでない登記」があります。
買戻期間内に買戻権の行使がされず、買戻権が消滅した買戻特約登記、存続期間の満了している不動産質権登記等、競売の売却により効力を失ったわけではない登記は、競売の抹消の対象とはなりません。
典型的な例として、物件を落札したが、前の所有者が第三者に賃貸をしていた場合などがよくある例です。 この場合、多くの場合は、敷金などを前所有者が預かっているはずですが、それらのお金というのは当然ながら貰うことは出来ません。しかし、借りている方としては既に払っているので、それらの権利は主張できます。その場合、新しい所有者がその主張を受けることになります。
2010年11月14日日曜日
競売買受可能価額
買受可能価額とは
簡単に言うと、競売の入札をすることが可能な最低ラインの金額という意味です。
買受け可能価額は売却基準価額から 20% 控除した額で、入札価格の最低ライン。 それ以下の価額での入札は無効となります。
売却基準価額とは、不動産の評価人の評価に基づき競売の執行裁判所が不動産の売却の基準となる価額を定めたものです。
そして、買受可能価額とは，買受申出(入札)価額(金額)がこの価額(金額)以上でなければ適法な入札とならないという価額(金額)です。 これは売却基準価額から20パーセントに相当する額を控除した価額です。
参考 ： 裁判所の民事執行手続き
競売の申し立てを受けてお困りの方は競売再生機構のサイトをお訪ねなられてみてください。
簡単に言うと、競売の入札をすることが可能な最低ラインの金額という意味です。
買受け可能価額は売却基準価額から 20% 控除した額で、入札価格の最低ライン。 それ以下の価額での入札は無効となります。
売却基準価額とは、不動産の評価人の評価に基づき競売の執行裁判所が不動産の売却の基準となる価額を定めたものです。
そして、買受可能価額とは，買受申出(入札)価額(金額)がこの価額(金額)以上でなければ適法な入札とならないという価額(金額)です。 これは売却基準価額から20パーセントに相当する額を控除した価額です。
参考 ： 裁判所の民事執行手続き
競売の申し立てを受けてお困りの方は競売再生機構のサイトをお訪ねなられてみてください。
2010年11月13日土曜日
開札期日とは
開札期日とは
裁判所において不動産等の競売の入札期間を経て、最高価買受申出人が決定される期日のことをいいます。 言い換えると、買受人が決定する日の事です。
開札期日は各裁判所で公開して行われます。
入札結果を早く知りたい人は、開札期日に裁判所へ出向くことになります。
インターネット等では開札期日の午後6時頃から閲覧出来るとおもいます。
競売の取下げのタイムリミットが開札期日？
理論的には開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません！ この開札期日の前日までに決済（お金の支払い）が完了出来るスケジュールでないと債権者（抵当権者）は任意売却には応じないことの方が圧倒的に多いが現実のようです！
裁判所において不動産等の競売の入札期間を経て、最高価買受申出人が決定される期日のことをいいます。 言い換えると、買受人が決定する日の事です。
開札期日は各裁判所で公開して行われます。
入札結果を早く知りたい人は、開札期日に裁判所へ出向くことになります。
インターネット等では開札期日の午後6時頃から閲覧出来るとおもいます。
競売の取下げのタイムリミットが開札期日？
理論的には開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません！ この開札期日の前日までに決済（お金の支払い）が完了出来るスケジュールでないと債権者（抵当権者）は任意売却には応じないことの方が圧倒的に多いが現実のようです！
2010年11月11日木曜日
買上げ
買上げとは
ひとくちに「買い上げ」といってもさまざまですが、不動産では国や地方公共団体が私有地を買い上げる時のことを指して言うことが一つ。
任意売却などで契約をした後にハンコ代とか諸々の不足分を物件購入者に負担してもらことを指すします。
例えば、3,000万円で販売している不動産を、3,200万円で購入してもらえないかという申し出が物件の売主側からお願いが出ることが有ります。 元々の提示価格よりも高く購入することから "買上げる" と言います。
元々の販売価格よりも高い金額になるケースとしては、例えば、抵当権者が2社・3社と付いている場合で、借金のカタとして付いている抵当権を外してもらうためのお金です。 俗に言う "はんこ代" のことです。
抵当権の付いた不動産を、付いている抵当権以上の金額で売れれば、買上げてもらう必要など無いのですが、ほとんどのケースで付いている抵当権よりも遙かに下回る金額でしか売れません。 しかし債権者たちは1円でも多く借金を返済して欲しいと考えております。
したがいまして2番目の抵当権者、3番目の抵当権者へのはんこ代が出せないことが起きるのです。 2番目・3番目の抵当権者が抵当権の抹消に同意をしてくれないと売買が成立しません。
元々提示されている販売価格よりも高い金額を逆提示されて、しれが気に入らなければ購入を止めることです。 後々、不動産屋に騙されたという思いが残るのは余りお勧めできません。
ひとくちに「買い上げ」といってもさまざまですが、不動産では国や地方公共団体が私有地を買い上げる時のことを指して言うことが一つ。
任意売却などで契約をした後にハンコ代とか諸々の不足分を物件購入者に負担してもらことを指すします。
例えば、3,000万円で販売している不動産を、3,200万円で購入してもらえないかという申し出が物件の売主側からお願いが出ることが有ります。 元々の提示価格よりも高く購入することから "買上げる" と言います。
元々の販売価格よりも高い金額になるケースとしては、例えば、抵当権者が2社・3社と付いている場合で、借金のカタとして付いている抵当権を外してもらうためのお金です。 俗に言う "はんこ代" のことです。
抵当権の付いた不動産を、付いている抵当権以上の金額で売れれば、買上げてもらう必要など無いのですが、ほとんどのケースで付いている抵当権よりも遙かに下回る金額でしか売れません。 しかし債権者たちは1円でも多く借金を返済して欲しいと考えております。
したがいまして2番目の抵当権者、3番目の抵当権者へのはんこ代が出せないことが起きるのです。 2番目・3番目の抵当権者が抵当権の抹消に同意をしてくれないと売買が成立しません。
元々提示されている販売価格よりも高い金額を逆提示されて、しれが気に入らなければ購入を止めることです。 後々、不動産屋に騙されたという思いが残るのは余りお勧めできません。
2010年11月8日月曜日
自己破産
自己破産とは
多重債務者で借金地獄に陥った方の生活再建のための最終的手段です。
債権者または債務者が裁判所に申し立てを行います。 この内、債務者自身が申し立てた場合を自己破産といいます。
破産は裁判所が関与し、債務者の全ての財産を換価し、 債権者に公平に配当し、そのうえで免責を得られれば、税金などの一部の債務を除き、借金から開放される清算型の法的債務整理の一種です。 全ての財産を投げ出さなければならないので、自宅をもっている人は、これを手放さなくてはなりません。 また、債権者は公平に扱わなければなりませんので知り合いから借りたお金だけ返すという訳にはいきません。
司法書士、弁護士に依頼をして手続きをすれば家族を含め友人や会社の同僚などに知られることもありませんし、取り立ての電話や各債権者への返済もストップされます。 また、平成17年1月1日施行の新破産法により、ある程度の財産を残すことができるようになりました。
自己破産は考えているほどの不利益があるわけではありませんが、立場とか状況を考えて行わないと困る結果を引き起こす場合もあり得ます。 例えば、企業・職種によっては個人信用情報の提示を求められることが有ります。 昇進の際に個人信用情報の提出が有る企業もありますので自己破産は慎重にね。
上記に加え考えられる支障は5年～10年程度の間はローンやクレジットの利用ができなくなったり、不動産を買うための新規融資が受けられなくなったりはします。
戸籍に自己破産したとは記載されることはありません。
自己破産をすると、マイホームはを手放さなければならなくなります！
自己破産は借金整理・債務整理の最終手段ですので当然、必要最低限の生活用品を除く全ての財産は強制的に換価されて、債権者に平等に分配されますので、マイホームのように非常に財産価値が高いものは、当然に換価されることになります。
具体的には破産管財人によって任意売却されるか競売にかけられることになりますが、直ぐに家を追い出されるというわけでは無く、新しい買主が現れるまでは従来どおりに住み続けることができます。 現実には、破産を申立ててから不動産が売却・競売されるまでに半年以上かかることも珍しくありませんので、その間であれば追い出されることはないといえます。
任意売却は自己破産の前が良いのか後が良いのか？
これは解釈の違いによるところが大きいと思います。 アナタの状況を弁護士の先生・司法書士の先生または任意売却業者さんにご相談ください。
任意売却業者的見解で言うならば、自己破産の前に任意売却をした方が、債務者にとっては有利です。 不動産という高価な資産を整理しておいた方が、費用的に安くなりますし、手続き的には楽になります。
自己破産の費用の例：
・ご自分で行う場合 ・・ 約2万円 ～ 5万円（実費）
・司法書士の場合 ・・ 約15万円 ～ 30万円
・弁護士の場合 ・・ 約20万円 ～ 50万円
詳しくは最寄りの裁判所、司法書士、弁護士事務所にお訊ねください。
安易な自己破産
自己破産は、お手軽な「借金チャラ法」のようにうっている書籍・ホームページが有りますが、自己破産には失うものも多いのです。 特に社会的信用は完全に失います。
自己破産をしても就職には全く影響が無いと説いている方も居るようですが、就職する際には個人信用情報の提出を求められる職種・企業もありますので、全く就職・転職に影響が無いわけではありません。
多重債務者で借金地獄に陥った方の生活再建のための最終的手段です。
債権者または債務者が裁判所に申し立てを行います。 この内、債務者自身が申し立てた場合を自己破産といいます。
破産は裁判所が関与し、債務者の全ての財産を換価し、 債権者に公平に配当し、そのうえで免責を得られれば、税金などの一部の債務を除き、借金から開放される清算型の法的債務整理の一種です。 全ての財産を投げ出さなければならないので、自宅をもっている人は、これを手放さなくてはなりません。 また、債権者は公平に扱わなければなりませんので知り合いから借りたお金だけ返すという訳にはいきません。
司法書士、弁護士に依頼をして手続きをすれば家族を含め友人や会社の同僚などに知られることもありませんし、取り立ての電話や各債権者への返済もストップされます。 また、平成17年1月1日施行の新破産法により、ある程度の財産を残すことができるようになりました。
自己破産は考えているほどの不利益があるわけではありませんが、立場とか状況を考えて行わないと困る結果を引き起こす場合もあり得ます。 例えば、企業・職種によっては個人信用情報の提示を求められることが有ります。 昇進の際に個人信用情報の提出が有る企業もありますので自己破産は慎重にね。
上記に加え考えられる支障は5年～10年程度の間はローンやクレジットの利用ができなくなったり、不動産を買うための新規融資が受けられなくなったりはします。
戸籍に自己破産したとは記載されることはありません。
自己破産をすると、マイホームはを手放さなければならなくなります！
自己破産は借金整理・債務整理の最終手段ですので当然、必要最低限の生活用品を除く全ての財産は強制的に換価されて、債権者に平等に分配されますので、マイホームのように非常に財産価値が高いものは、当然に換価されることになります。
具体的には破産管財人によって任意売却されるか競売にかけられることになりますが、直ぐに家を追い出されるというわけでは無く、新しい買主が現れるまでは従来どおりに住み続けることができます。 現実には、破産を申立ててから不動産が売却・競売されるまでに半年以上かかることも珍しくありませんので、その間であれば追い出されることはないといえます。
任意売却は自己破産の前が良いのか後が良いのか？
これは解釈の違いによるところが大きいと思います。 アナタの状況を弁護士の先生・司法書士の先生または任意売却業者さんにご相談ください。
任意売却業者的見解で言うならば、自己破産の前に任意売却をした方が、債務者にとっては有利です。 不動産という高価な資産を整理しておいた方が、費用的に安くなりますし、手続き的には楽になります。
自己破産の費用の例：
・ご自分で行う場合 ・・ 約2万円 ～ 5万円（実費）
・司法書士の場合 ・・ 約15万円 ～ 30万円
・弁護士の場合 ・・ 約20万円 ～ 50万円
詳しくは最寄りの裁判所、司法書士、弁護士事務所にお訊ねください。
安易な自己破産
自己破産は、お手軽な「借金チャラ法」のようにうっている書籍・ホームページが有りますが、自己破産には失うものも多いのです。 特に社会的信用は完全に失います。
自己破産をしても就職には全く影響が無いと説いている方も居るようですが、就職する際には個人信用情報の提出を求められる職種・企業もありますので、全く就職・転職に影響が無いわけではありません。
2010年11月7日日曜日
事件番号 - 競売での事件番号とは
競売の事件番号とは
裁判所が個々の事件を識別して、適切に処理していくために付した符号及び番号で、例えば強制執行事件であれば平成18年（ヌ）第○○号等と表示されます。 裁判所ではたくさんの事件を事件番号によって管理していますので、裁判所に照会するときは必ず事件番号を言ってください。
裁判所が扱う競売事件には、主に担保不動産競売事件と強制競売事件の2種類があります。 このほかにごくまれですが形式競売事件があります。
担保不動産競売事件は不動産に設定された担保権（主に抵当権）を実行するための手続で、事件番号の符号が（ケ）と表示されます。
強制競売事件は、判決や裁判所での和解又は調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現するための手続で、事件番号の符号が（ヌ）と表示されます。
どちらの競売手続も債務者が債務を返済することができなくなったために、不動産を民事執行法の規定により売却し、それで得た代金を債権者に配当して債務の返済に充てる強制手続です。 不動産の所有者の意思に沿うものではない点が通常取引における売買と大きく異なるところです。
形式競売事件は、債務の清算としてではなく ”遺産分割”，”共有物分割”，”破産手続上の換価” など不動産を売却してお金に換える必要があるときに競売手続をその手段として利用するものです。
事件番号の符号はその性質に応じ（ケ）又は（ヌ）と表示されます。
裁判所が個々の事件を識別して、適切に処理していくために付した符号及び番号で、例えば強制執行事件であれば平成18年（ヌ）第○○号等と表示されます。 裁判所ではたくさんの事件を事件番号によって管理していますので、裁判所に照会するときは必ず事件番号を言ってください。
裁判所が扱う競売事件には、主に担保不動産競売事件と強制競売事件の2種類があります。 このほかにごくまれですが形式競売事件があります。
担保不動産競売事件は不動産に設定された担保権（主に抵当権）を実行するための手続で、事件番号の符号が（ケ）と表示されます。
強制競売事件は、判決や裁判所での和解又は調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現するための手続で、事件番号の符号が（ヌ）と表示されます。
どちらの競売手続も債務者が債務を返済することができなくなったために、不動産を民事執行法の規定により売却し、それで得た代金を債権者に配当して債務の返済に充てる強制手続です。 不動産の所有者の意思に沿うものではない点が通常取引における売買と大きく異なるところです。
形式競売事件は、債務の清算としてではなく ”遺産分割”，”共有物分割”，”破産手続上の換価” など不動産を売却してお金に換える必要があるときに競売手続をその手段として利用するものです。
事件番号の符号はその性質に応じ（ケ）又は（ヌ）と表示されます。
2010年11月5日金曜日
次順位買受け申出
次順位買受け申出とは
競売の開札期日において、最高価買受申出人が落札代金を裁判所に支払わなかった場合に次順位買受申出資格者が買受人となることを執行官に申し出ることをいいます。
ただし、申出をするには ；
(1)最高価買受申出人に次ぐ高額の申出であること。
(2)申出額が買受可能価額以上であること。
(3)申出額が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した金額以上であることが必要となります。
競売で落札をしたのは良いが、残りの代金の納付ができないことがあります。 その場合は、改めて期間を定めて、再度入札を行うことになります。 しかし、先の入札の際、二番目の買受け価額を設定した人が、この次順位の買受けの申出をすれば、改めて、入札を設定すること無く、一定の条件で、その人に売却の決定がなされます。 すなわち、第2順位の入札者は、以下の条件（時期、金額）を満たすと、次順位買受けの申出をすることができます。
1) 開札期日の終了までに申出をすること。
2) 第2順位の金額が「買受可能価額」以上で、かつ、最高価の入札金額から「買受申出の保証金」を差し引いた額以上であること。
なお、第2順位の買受申出について、売却許否の決定がされるのは、最高価の入札者が期限までに残代金を納付せず資格を失った場合に限られます。 また、この時点まで保証金は返還されません。
競売の開札期日において、最高価買受申出人が落札代金を裁判所に支払わなかった場合に次順位買受申出資格者が買受人となることを執行官に申し出ることをいいます。
ただし、申出をするには ；
(1)最高価買受申出人に次ぐ高額の申出であること。
(2)申出額が買受可能価額以上であること。
(3)申出額が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した金額以上であることが必要となります。
競売で落札をしたのは良いが、残りの代金の納付ができないことがあります。 その場合は、改めて期間を定めて、再度入札を行うことになります。 しかし、先の入札の際、二番目の買受け価額を設定した人が、この次順位の買受けの申出をすれば、改めて、入札を設定すること無く、一定の条件で、その人に売却の決定がなされます。 すなわち、第2順位の入札者は、以下の条件（時期、金額）を満たすと、次順位買受けの申出をすることができます。
1) 開札期日の終了までに申出をすること。
2) 第2順位の金額が「買受可能価額」以上で、かつ、最高価の入札金額から「買受申出の保証金」を差し引いた額以上であること。
なお、第2順位の買受申出について、売却許否の決定がされるのは、最高価の入札者が期限までに残代金を納付せず資格を失った場合に限られます。 また、この時点まで保証金は返還されません。
2010年11月4日木曜日
一般媒介契約とは
不動産売買時の一般媒介契約とは
不動産の媒介契約の一形式で、依頼者が他の不動産業者に、重複し媒介や代理販売を依頼することが許される契約です。
一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証が無いため、積極的な媒介行為を行わない場合もある。
また、一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがあります。
任意売却の場合においては、専任媒介では無く一般媒介でなければ応じないという金融機関/債権者もおります。 この場合、任意売却を引き受けない任意売却業者さんが多いようです。
一般媒介契約で任意売却の依頼を請けない理由は、債権者との交渉は依頼を請けた不動産業者が行い、売買の契約は全く無関係な第三者の不動産業者になってしまう可能性が有ります。
このようなケースですと、依頼を請け債権者と交渉をした不動産業者には一銭もお金が入らないのです。 入らないだけではなく、その間の人件費や手間や通信費などを自前で持ち出さなければならないのです。 地域に密着した信用金庫系の任意売却の場合には、この一般媒介契約多いようです。
信用金庫などが、任意売却を一般媒介でしか認めない理由の一つに、地元の不動産業者への配慮・自社との取引の有る不動産業者への配慮があると言われております。
不動産の媒介契約の一形式で、依頼者が他の不動産業者に、重複し媒介や代理販売を依頼することが許される契約です。
一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証が無いため、積極的な媒介行為を行わない場合もある。
また、一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがあります。
任意売却の場合においては、専任媒介では無く一般媒介でなければ応じないという金融機関/債権者もおります。 この場合、任意売却を引き受けない任意売却業者さんが多いようです。
一般媒介契約で任意売却の依頼を請けない理由は、債権者との交渉は依頼を請けた不動産業者が行い、売買の契約は全く無関係な第三者の不動産業者になってしまう可能性が有ります。
このようなケースですと、依頼を請け債権者と交渉をした不動産業者には一銭もお金が入らないのです。 入らないだけではなく、その間の人件費や手間や通信費などを自前で持ち出さなければならないのです。 地域に密着した信用金庫系の任意売却の場合には、この一般媒介契約多いようです。
信用金庫などが、任意売却を一般媒介でしか認めない理由の一つに、地元の不動産業者への配慮・自社との取引の有る不動産業者への配慮があると言われております。
2010年11月2日火曜日
委任状
委任状とは
委任状とは、書類の申請や届出などのある特定の事項のとり行いを第三者（代理人）に委ねる（委任する）意志を書き記した文書のことです。 本来はその事項の行使権を持たない者に権利を委ねる重要な書類です。
委任状の書き方に特定の書式やフォーマット、決まりがあるわけではありませんが、委任状の書き方として必要な事項は、日付、委任する旨を記した文章、申請人と代理人の名前・住所の記載と、申請人の印鑑の押印があれば十分です。
日常生活で委任状が必要になる場合とは、住民票の取得を代理人に委任する場合。 会社の会議や株主総会への欠席のため議決権を議長に委任する場合、自動車の名義の書き換え・住所の変更・ナンバーの変更・抹消申請手続きを依頼する場合に必要な委任状・印鑑証明・登録申請の委任状等々様々あります。
任意売却業者にむやみに委任状を提出なんかする家を乗っ取られてしまう等と無知なアドバイスをされるFTプランナーさんや司法書士さんがおりますが、現在は不動産契約時には本人確認という行為が義務づけられているので、委任状のみで不動産を勝手に売却をすることは不可能です。
また、任意売却に限って言えば ローンの残債務の残っている不動産を乗っ取っても、乗っ取った側にはうま味どころか、逆に負債を抱えてしまう事になります。 こんなバカな事をする不動産業者・任意売却業者は居ません。
任意売却業者に委任状を渡すと悪いことに使われてしまうかもしれませんよと、アドバイスをするファイナンシャルプランナーさんとか弁護士さんとかも、任意売却などを依頼されると委任状を依頼者に求めることになる事に対しては何というのでしょうか。
委任状とは、書類の申請や届出などのある特定の事項のとり行いを第三者（代理人）に委ねる（委任する）意志を書き記した文書のことです。 本来はその事項の行使権を持たない者に権利を委ねる重要な書類です。
委任状の書き方に特定の書式やフォーマット、決まりがあるわけではありませんが、委任状の書き方として必要な事項は、日付、委任する旨を記した文章、申請人と代理人の名前・住所の記載と、申請人の印鑑の押印があれば十分です。
日常生活で委任状が必要になる場合とは、住民票の取得を代理人に委任する場合。 会社の会議や株主総会への欠席のため議決権を議長に委任する場合、自動車の名義の書き換え・住所の変更・ナンバーの変更・抹消申請手続きを依頼する場合に必要な委任状・印鑑証明・登録申請の委任状等々様々あります。
任意売却業者にむやみに委任状を提出なんかする家を乗っ取られてしまう等と無知なアドバイスをされるFTプランナーさんや司法書士さんがおりますが、現在は不動産契約時には本人確認という行為が義務づけられているので、委任状のみで不動産を勝手に売却をすることは不可能です。
また、任意売却に限って言えば ローンの残債務の残っている不動産を乗っ取っても、乗っ取った側にはうま味どころか、逆に負債を抱えてしまう事になります。 こんなバカな事をする不動産業者・任意売却業者は居ません。
任意売却業者に委任状を渡すと悪いことに使われてしまうかもしれませんよと、アドバイスをするファイナンシャルプランナーさんとか弁護士さんとかも、任意売却などを依頼されると委任状を依頼者に求めることになる事に対しては何というのでしょうか。
2010年10月30日土曜日
2010年10月27日水曜日
一括売却
不動産の一括売却とは
複数の不動産をまとめて売りにだすこと。 例えば、建物とその敷地、道路持分、という種類の不動産をまとめて売りにだす事。
強制競売においての一括売却とは：
民事執行法61条では、相互の利用上不動産を他の不動産（差押債権者・債務者が異なる場合を含む）と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括売却できるとされています。 ただし、超過売却のときは債務者の同意がある場合に限られる（民事執行法61条のただし書）。
民事執行法61条ただし書き - 超過売却；
一つの申立てにより強制競売の開始決定がされた複数の不動産の内、一部の不動産の買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合には、債務者の同意があるときに限り全てを一括売却することができるとされています。
複数の不動産をまとめて売りにだすこと。 例えば、建物とその敷地、道路持分、という種類の不動産をまとめて売りにだす事。
強制競売においての一括売却とは：
民事執行法61条では、相互の利用上不動産を他の不動産（差押債権者・債務者が異なる場合を含む）と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括売却できるとされています。 ただし、超過売却のときは債務者の同意がある場合に限られる（民事執行法61条のただし書）。
民事執行法61条ただし書き - 超過売却；
一つの申立てにより強制競売の開始決定がされた複数の不動産の内、一部の不動産の買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合には、債務者の同意があるときに限り全てを一括売却することができるとされています。
2010年10月24日日曜日
不動産評価書
不動産評価書とは
競売・三点セットの一つで、裁判所から選任された不動産鑑定士が、当該競売不動産の評価を行ったものです。
その中には、物件の概要・状態、最低売却価額の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、写真などが添付されています。 この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。 また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を果たすこともあります。 しかし、時には全然応札されないような評価を下す評価人も存在するようです。
評価人
事件記録の中の不動産評価書を作成する者です。
裁判所が選任します。 通常は、不動産鑑定士が任命されます。 通常、競売物件の評価額は一般市場価格から約40％減額してから、さらに物件の諸条件（賃借権の有無など）を算定して計算されます。
競売・三点セットの一つで、裁判所から選任された不動産鑑定士が、当該競売不動産の評価を行ったものです。
その中には、物件の概要・状態、最低売却価額の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、写真などが添付されています。 この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。 また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を果たすこともあります。 しかし、時には全然応札されないような評価を下す評価人も存在するようです。
評価人
事件記録の中の不動産評価書を作成する者です。
裁判所が選任します。 通常は、不動産鑑定士が任命されます。 通常、競売物件の評価額は一般市場価格から約40％減額してから、さらに物件の諸条件（賃借権の有無など）を算定して計算されます。
2010年10月23日土曜日
2010年10月21日木曜日
法定地上権
法定地上権とは
民法が定める土地利用に関する権利の一つです。
地上権は、本来契約によって設定されるが、法定地上権は民法の規定により強制的に設定されるものです。 法定地上権が設定されるケースは、抵当権設定当時同じ所有者が持っていた土地または建物に抵当権が設定され、後に抵当権が実行されてしまった結果、土地の所有者と建物の所有者が異なることとなった場合で、建物所有者の保護ために設定される権利です。
これは、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際には、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することとなり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するために、建物に地上権（法定地上権）を付与するという趣旨である。
民法が定める土地利用に関する権利の一つです。
地上権は、本来契約によって設定されるが、法定地上権は民法の規定により強制的に設定されるものです。 法定地上権が設定されるケースは、抵当権設定当時同じ所有者が持っていた土地または建物に抵当権が設定され、後に抵当権が実行されてしまった結果、土地の所有者と建物の所有者が異なることとなった場合で、建物所有者の保護ために設定される権利です。
これは、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際には、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することとなり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するために、建物に地上権（法定地上権）を付与するという趣旨である。
2010年10月18日月曜日
入札保証金・買受申出保証金
入札保証金
買受申出保証金
競売の場合の保証金は、２通りの言い方が有ります。
一つは、買受申出保証金、もう一つは、入札保証金です。
入札に参加する際には、裁判所が定めた金額を「保証金」として納めなければなりません。 納付した保証金は、開札後、最高価買受人となった場合は売却代金の一部となり、落札できなかった場合は直ちに返還されます。 入札保証金は、売却基準価格の2割を供託する必要があります。
具体的には、裁判所宛の振込口座に保証金を振込、銀行から振込証明書をもらってその証明書を入札時に裁判所に提出します。 この保証金は、入札できなかった場合は（つまり自分より高い金額の入札をした者がいた場合）戻ってきますが、最高額で入札したにもかかわらず期日までに残金の支払をしなかった場合は没収されてします。
買受申出保証金
競売の場合の保証金は、２通りの言い方が有ります。
一つは、買受申出保証金、もう一つは、入札保証金です。
入札に参加する際には、裁判所が定めた金額を「保証金」として納めなければなりません。 納付した保証金は、開札後、最高価買受人となった場合は売却代金の一部となり、落札できなかった場合は直ちに返還されます。 入札保証金は、売却基準価格の2割を供託する必要があります。
具体的には、裁判所宛の振込口座に保証金を振込、銀行から振込証明書をもらってその証明書を入札時に裁判所に提出します。 この保証金は、入札できなかった場合は（つまり自分より高い金額の入札をした者がいた場合）戻ってきますが、最高額で入札したにもかかわらず期日までに残金の支払をしなかった場合は没収されてします。
2010年10月17日日曜日
任意売却での引越し代
任意売却の引越代とは
任意売却でお住まいを処分した場合、「引越代」が出る場合、出ない場合が有ります。
住宅金融支援機構の場合、自己破産する人以外には引越し代を認めないことになっております。 そして、多くの金融機関がこの機構の方針に追従しているのが現実です。
任意売却業者さんの多くは任意売却は引越代が必ず貰える的な説明をしておりますが、引越代は必ずもらえるとは限りません。 引越代は、あくまでも債権者側の好意の賜と考えてください。
任意売却業者さんのホームページで多くが『引越代がもらえる場合がある』というあいまいな表現になっております。 ”もらえる場合がある”、と、”もらえます” という意味は全く違うということを認識しておいてください。 もらえる場合が有るとは、もらえなかった時の逃げの保険です。
引越代 "100万円" というのは債権者次第だとお考えた方が良いでしょう。
引越代100万円を出すなどどうたっている任意売却業者さんは誇大宣伝をしているか、任意売却の経験が極めて乏し業者さんです。
引越し代が事前に100万円出るとは規則では無いので言えません。
100万円出るケースは、債権者考えていたよりも高く売れた場合で、なおかつ債権者がその1社のみの場合などです。 したがいまして100万円の引越し代は絶対に無理ではありませんが、事前には分からないというだけです。
任意売却業者さんは過去の事例を誇張し過ぎ！
現在には通用しない、2007年5月以前の事例を引用し過ぎの業者さんが多数見受けられます。 以前は、引越代＋残置物処理費用ということで100万円越えという例は確かに有ったのです。 しかし、それらは過去のお話です
引越代は出ても20万円～30万円前後と考えた方がよいでしょう！
引越し代の交渉は任意売却の処理の一環です！
任意売却業者の中には、債権者または物件購入者が払ってくれる引越し代の中から、事務手数料○○万円とか○○費●●万円とかを理由を付けて差し引いているようですが、これはチョット変です！
引越し代を債権者と交渉する、購入者と交渉する行為は任意売却処理の中での作業です。 なのに、事務手数料を差し引いてくるのは道理にそぐわない行為です。
しばしば寄せられる相談の中に、物件購入者さんが100万円の引越し代をくれたのですが、実際に本人が手にした引越し代が20万円だった。 なんとかならないかというものです。 そして、その明細を見せてもらうと、常識ではあり得ない項目が記載されていて、80万円も天引きされていることが有るのです。
また、売買契約時に購入者および先方の不動産業者とか債権者に絶対に引越し代のことは話に出さないでくださいって釘をさされる事も有るようです。 この方の場合は、任意売却業者の担当が引越し代を喰い物にしていました。
ここで提案です！
物件の契約時または決済時には関係者が一同に顔を揃えます。 その時、その場で『●●さん、引越しだ○○万円ありがとうございました』と言ってみましょう！
そお場で、本当の引越し代の額が判明することも有るかもしれません。 しかし、皆さんがタヌキを演じてうすらトボケルて、『あああ・・いいえ～！』で終わるかもしれません。
もし、任意売却業者がかなりの額のお金を隠していた場合、その契約を中止してはいかがでしょう！ 契約を中止すると、状況は競売へと変化して行ってしまう可能性が増大しますけど・・。
競売になってしまった場合、本来もらえる引越し代分に相当する位い、そこに長く住んでいることができるというメリットも付随して来ますけどね。
引越し代の明細の中で、事務手数料とか○○○費とか、▲▲料などという項目でお金が差し引かれていたら、『こんなの納得が行かない！ 任意売却は止めます！ 競売で結構です！』とダダをこねましょう！
実際に、競売にまで行ってしまうことを恐れないことです！
本来もらえるはずの引越し代が中間搾取されるのって悔しいでしょう！
でも、任意売却を途中で止めるのは自己責任でやってくださいね！
任意売却のご相談は、
全国任意売却センター
フリーダイヤル：
競売で落札された後の引越し代
引越し代の交渉は落札者との直接交渉となります。
競売の場合には、任意売却とは違い業者が貴方側には付いていませんので、孤軍奮闘となります。 落札者が競売の初心者なら、ヒョットしたら100万円近い引越し代が期待できるでしょう。
落札者が競売のプロの場合には10万円、ひょっとしたら5万円って場合もあり得ます。 落札者の中には怖い系の方々も時折混じっておりますので、余りゴネると恐怖劇場へご招待ってことにもなりかねません。
競売での引越し代はやはり20万円～30万円前後と思っておいた方が良いでしょう。
任意売却でお住まいを処分した場合、「引越代」が出る場合、出ない場合が有ります。
住宅金融支援機構の場合、自己破産する人以外には引越し代を認めないことになっております。 そして、多くの金融機関がこの機構の方針に追従しているのが現実です。
任意売却業者さんの多くは任意売却は引越代が必ず貰える的な説明をしておりますが、引越代は必ずもらえるとは限りません。 引越代は、あくまでも債権者側の好意の賜と考えてください。
任意売却業者さんのホームページで多くが『引越代がもらえる場合がある』というあいまいな表現になっております。 ”もらえる場合がある”、と、”もらえます” という意味は全く違うということを認識しておいてください。 もらえる場合が有るとは、もらえなかった時の逃げの保険です。
引越代 "100万円" というのは債権者次第だとお考えた方が良いでしょう。
引越代100万円を出すなどどうたっている任意売却業者さんは誇大宣伝をしているか、任意売却の経験が極めて乏し業者さんです。
引越し代が事前に100万円出るとは規則では無いので言えません。
100万円出るケースは、債権者考えていたよりも高く売れた場合で、なおかつ債権者がその1社のみの場合などです。 したがいまして100万円の引越し代は絶対に無理ではありませんが、事前には分からないというだけです。
任意売却業者さんは過去の事例を誇張し過ぎ！
現在には通用しない、2007年5月以前の事例を引用し過ぎの業者さんが多数見受けられます。 以前は、引越代＋残置物処理費用ということで100万円越えという例は確かに有ったのです。 しかし、それらは過去のお話です
引越代は出ても20万円～30万円前後と考えた方がよいでしょう！
引越し代の交渉は任意売却の処理の一環です！
任意売却業者の中には、債権者または物件購入者が払ってくれる引越し代の中から、事務手数料○○万円とか○○費●●万円とかを理由を付けて差し引いているようですが、これはチョット変です！
引越し代を債権者と交渉する、購入者と交渉する行為は任意売却処理の中での作業です。 なのに、事務手数料を差し引いてくるのは道理にそぐわない行為です。
しばしば寄せられる相談の中に、物件購入者さんが100万円の引越し代をくれたのですが、実際に本人が手にした引越し代が20万円だった。 なんとかならないかというものです。 そして、その明細を見せてもらうと、常識ではあり得ない項目が記載されていて、80万円も天引きされていることが有るのです。
また、売買契約時に購入者および先方の不動産業者とか債権者に絶対に引越し代のことは話に出さないでくださいって釘をさされる事も有るようです。 この方の場合は、任意売却業者の担当が引越し代を喰い物にしていました。
ここで提案です！
物件の契約時または決済時には関係者が一同に顔を揃えます。 その時、その場で『●●さん、引越しだ○○万円ありがとうございました』と言ってみましょう！
そお場で、本当の引越し代の額が判明することも有るかもしれません。 しかし、皆さんがタヌキを演じてうすらトボケルて、『あああ・・いいえ～！』で終わるかもしれません。
もし、任意売却業者がかなりの額のお金を隠していた場合、その契約を中止してはいかがでしょう！ 契約を中止すると、状況は競売へと変化して行ってしまう可能性が増大しますけど・・。
競売になってしまった場合、本来もらえる引越し代分に相当する位い、そこに長く住んでいることができるというメリットも付随して来ますけどね。
引越し代の明細の中で、事務手数料とか○○○費とか、▲▲料などという項目でお金が差し引かれていたら、『こんなの納得が行かない！ 任意売却は止めます！ 競売で結構です！』とダダをこねましょう！
実際に、競売にまで行ってしまうことを恐れないことです！
本来もらえるはずの引越し代が中間搾取されるのって悔しいでしょう！
でも、任意売却を途中で止めるのは自己責任でやってくださいね！
任意売却のご相談は、
全国任意売却センター
フリーダイヤル：
競売で落札された後の引越し代
引越し代の交渉は落札者との直接交渉となります。
競売の場合には、任意売却とは違い業者が貴方側には付いていませんので、孤軍奮闘となります。 落札者が競売の初心者なら、ヒョットしたら100万円近い引越し代が期待できるでしょう。
落札者が競売のプロの場合には10万円、ひょっとしたら5万円って場合もあり得ます。 落札者の中には怖い系の方々も時折混じっておりますので、余りゴネると恐怖劇場へご招待ってことにもなりかねません。
競売での引越し代はやはり20万円～30万円前後と思っておいた方が良いでしょう。
2010年10月15日金曜日
引渡命令の執行
引渡命令の執行とは
裁判官が事件記録、審導の回答書等を精査し発令できると判断したときは引渡命令が発令されます。
そして引渡命令が相手方に送達されます。 そして、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します（これを 執行力といいます）。
明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与および送達証明の申請を裁判所書記官にし、これらの書類（執行文付きの引渡命令正本及び送達証明）に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。
明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用（家具などの運搬費用や執行官手数料など）を予納しなければなりません。
執行官による競売物件の引渡執行は、執行の場所で、引渡執行の申立人（買受人）か、その代理人が立ち会うことが条件になります。 執行官は、目的不動産に立ち入り、閉鎖されている戸をあけるために必要な処分をすることができます。 また抵抗を受けるときは警察の援助を求めることができます。
引渡命令の執行により、物件の完全な明渡を得たものの、執行の際に負担した移転費用、件外物件保管費用が高額になってしまったという場合も有ります。 そのために、面倒なことを嫌がる買い受け人などな占有者に立退料を支払う例も存在するようである。
買い受け人に対して対抗できる占有者、例えば、短期賃貸借（建物の場合3年以内の賃貸借）で、期間が満了していなかったり、 差押前に更新したものなどについては、期間満了までは、引渡命令によっては明渡はなし得ず、引渡命令申立は、競落人が裁判所に競落の代金を納付した日から6ヶ月内しか申立で きないことから、この間には短期賃貸借の期間が満了しないとなると、結局は、引渡命令では占有を排除できないことになる。 (差押後に法定更新を迎 えてその後に競落になったものはこの保護の対象となりません。) この場合は、占有者が任意の明渡をしないとなると、訴訟によらざるを得なくなります。
引き渡し命令に対抗するには
執行抗告という申し立てができます！
引渡命令正本が送達された日の翌日から１週間以内であれば、執行抗告という不服申立ができます。
執行抗告が提起された場合は引渡命令が確定しないことになりますので、その抗告事件の判断がなされるまでその後の強制執行手続きはできないことになります。
裁判官が事件記録、審導の回答書等を精査し発令できると判断したときは引渡命令が発令されます。
そして引渡命令が相手方に送達されます。 そして、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します（これを 執行力といいます）。
明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与および送達証明の申請を裁判所書記官にし、これらの書類（執行文付きの引渡命令正本及び送達証明）に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。
明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用（家具などの運搬費用や執行官手数料など）を予納しなければなりません。
執行官による競売物件の引渡執行は、執行の場所で、引渡執行の申立人（買受人）か、その代理人が立ち会うことが条件になります。 執行官は、目的不動産に立ち入り、閉鎖されている戸をあけるために必要な処分をすることができます。 また抵抗を受けるときは警察の援助を求めることができます。
引渡命令の執行により、物件の完全な明渡を得たものの、執行の際に負担した移転費用、件外物件保管費用が高額になってしまったという場合も有ります。 そのために、面倒なことを嫌がる買い受け人などな占有者に立退料を支払う例も存在するようである。
買い受け人に対して対抗できる占有者、例えば、短期賃貸借（建物の場合3年以内の賃貸借）で、期間が満了していなかったり、 差押前に更新したものなどについては、期間満了までは、引渡命令によっては明渡はなし得ず、引渡命令申立は、競落人が裁判所に競落の代金を納付した日から6ヶ月内しか申立で きないことから、この間には短期賃貸借の期間が満了しないとなると、結局は、引渡命令では占有を排除できないことになる。 (差押後に法定更新を迎 えてその後に競落になったものはこの保護の対象となりません。) この場合は、占有者が任意の明渡をしないとなると、訴訟によらざるを得なくなります。
引き渡し命令に対抗するには
執行抗告という申し立てができます！
引渡命令正本が送達された日の翌日から１週間以内であれば、執行抗告という不服申立ができます。
執行抗告が提起された場合は引渡命令が確定しないことになりますので、その抗告事件の判断がなされるまでその後の強制執行手続きはできないことになります。
2010年10月12日火曜日
引渡命令の申立
引渡命令の申立とは
引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続で占有者を退去させる命令のことです。
落札代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。
占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。 その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。
引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ１週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します。
なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与（申立手数料は１件につき300円）及び送達証明（手数料は証明事項一項目につき 150円）の申請を裁判所書記官にし、これらの書類（執行文付きの引渡命令正本及び送達証明）に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。
また、実際に明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用（家具などの運搬費用や執行官手数料など）を予納しなければなりません。
不動産引渡命令申立書の記載について(裁判所のサイト)
引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続で占有者を退去させる命令のことです。
落札代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。
占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。 その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。
引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告（引渡命令に対する不服申立て）がなければ１週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します。
なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与（申立手数料は１件につき300円）及び送達証明（手数料は証明事項一項目につき 150円）の申請を裁判所書記官にし、これらの書類（執行文付きの引渡命令正本及び送達証明）に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。
また、実際に明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用（家具などの運搬費用や執行官手数料など）を予納しなければなりません。
不動産引渡命令申立書の記載について(裁判所のサイト)
2010年10月6日水曜日
ハンコ代
ハンコ代
ハンコ代とは・はんこ代とは
後順位の抵当権者に対しては、通常は配分表を作って納得していただく際に支払うお金がハンコ料です。 後順位の債権者に残債を免除して頂く、放棄料の事です。
住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等を抹消してもらい任意売却を促進させるため、いわゆるハンコ代として、次のように承諾料を定めています。
・ 第2順位 (1)30万円 (2)残元金の1割
・ 第3順位 (1)20万円 (2)残元金の1割
・ 第4順位以下 (1)10万円 (2)残代金の1割
(注) ハンコ代は(1)または(2)いずれか低い方の額となります。
任意売却をするには、すべての抵当権などの担保権を抹消しなければなりません。 しかしオーバーローン・債務超過の場合には任意売却の売却代金が後順位の担保者全てにまで回り、全ての担保権者を満足させることはまずあり得ません。 法律上、担保権には優先順位がありますから、任意売却の後順位抵当権者が配当に与れないのは当然の起こりうる事です。
しかし、1円も回収できないのでは、いくらなんでも担保を外すことはできない、と言う債権者の気持も有り、そこで、いくらかかの解除料(ハンコ代)を支払って、担保権の抹消に協力してもらうことになります。 この場合の支払い額には決ったものはありませんから、交渉次第です。
しかしながら、住宅支援機構では、任意売却の解除料を前記したように基準化しています。
抵当権の降順位の者が任意売却に応じなくても、任意売却が行えるように法整備をしようという話が数年前に出ました。 そして、ここに来てマスコミでもその話題が時々出るようになってきました。
任意売却をしたくても、降順位の債権者がハンコ代の低さに異を唱え競売になってしまうことを防ごうというのが目的なのですが、いつになったら法制化されるのでしょう。
ハンコ代とは・はんこ代とは
後順位の抵当権者に対しては、通常は配分表を作って納得していただく際に支払うお金がハンコ料です。 後順位の債権者に残債を免除して頂く、放棄料の事です。
住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等を抹消してもらい任意売却を促進させるため、いわゆるハンコ代として、次のように承諾料を定めています。
・ 第2順位 (1)30万円 (2)残元金の1割
・ 第3順位 (1)20万円 (2)残元金の1割
・ 第4順位以下 (1)10万円 (2)残代金の1割
(注) ハンコ代は(1)または(2)いずれか低い方の額となります。
任意売却をするには、すべての抵当権などの担保権を抹消しなければなりません。 しかしオーバーローン・債務超過の場合には任意売却の売却代金が後順位の担保者全てにまで回り、全ての担保権者を満足させることはまずあり得ません。 法律上、担保権には優先順位がありますから、任意売却の後順位抵当権者が配当に与れないのは当然の起こりうる事です。
しかし、1円も回収できないのでは、いくらなんでも担保を外すことはできない、と言う債権者の気持も有り、そこで、いくらかかの解除料(ハンコ代)を支払って、担保権の抹消に協力してもらうことになります。 この場合の支払い額には決ったものはありませんから、交渉次第です。
しかしながら、住宅支援機構では、任意売却の解除料を前記したように基準化しています。
抵当権の降順位の者が任意売却に応じなくても、任意売却が行えるように法整備をしようという話が数年前に出ました。 そして、ここに来てマスコミでもその話題が時々出るようになってきました。
任意売却をしたくても、降順位の債権者がハンコ代の低さに異を唱え競売になってしまうことを防ごうというのが目的なのですが、いつになったら法制化されるのでしょう。
2010年10月3日日曜日
配当要求終期の公告
配当要求終期の公告とは
競売にかかったその物件の競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという制度です。
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。
配当要求終期の公告が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月～6ヶ月後に期間入札市場に出てきます。 この配当要求終期の公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取り下げられる事があります。
配当要求終期日は、開示期間は約１ヶ月間位です。
そして、配当要求は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。
競売にかかったその物件の競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという制度です。
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。
配当要求終期の公告が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月～6ヶ月後に期間入札市場に出てきます。 この配当要求終期の公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取り下げられる事があります。
配当要求終期日は、開示期間は約１ヶ月間位です。
そして、配当要求は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。
2010年10月2日土曜日
配当要求
配当要求とは
競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。
競売の申立で執行裁判所は競売の開始決定後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。 この公告でどんな不動産が開始決定になったのかがわかります。
配当要求の公告後どの位いの期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、東京地裁では約半年後位に競売に出てきます。 公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で合意が成立し取り下げられる事があります（例えば任意売却になるとか）。
マンションの管理費の滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の先取特権に基づき行うことになります。
先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。 この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。
管理費の滞納の回収の手段として、他の債権者により既に申立てられている競売に「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来ます。
管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低く、競売物件の抵当債権が、債権額に足りないと、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられないことが多くあります。 しかし、配当要求をおこなう意味がないわけではありません。 配当が無くても競売された旨の通知が裁判所より有るため、新所有者への請求がスムーズにできます。
配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかります。 司法書士に依頼すれば、 2万円～5万円の費用で行ってくれますので司法書士を利用するとよいでしょう。
競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。
競売の申立で執行裁判所は競売の開始決定後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。 この公告でどんな不動産が開始決定になったのかがわかります。
配当要求の公告後どの位いの期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、東京地裁では約半年後位に競売に出てきます。 公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で合意が成立し取り下げられる事があります（例えば任意売却になるとか）。
マンションの管理費の滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の先取特権に基づき行うことになります。
先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。 この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。
管理費の滞納の回収の手段として、他の債権者により既に申立てられている競売に「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来ます。
管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低く、競売物件の抵当債権が、債権額に足りないと、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられないことが多くあります。 しかし、配当要求をおこなう意味がないわけではありません。 配当が無くても競売された旨の通知が裁判所より有るため、新所有者への請求がスムーズにできます。
配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかります。 司法書士に依頼すれば、 2万円～5万円の費用で行ってくれますので司法書士を利用するとよいでしょう。
2010年9月30日木曜日
現況調査
現況調査とは
現況調査報告書とは
裁判所の執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。
執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。 現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。
この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。 執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。 対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。
一般的にはこの現況調査が入って約5ヶ月後位には競売の入札となります。
この現況調査で執行官が家を調査に来た時点では、まだ任意売却への申請は可能です。 ですが、時間的には余り余裕は有りません！
現況調査報告書とは
裁判所の執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。
執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。 現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。
この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。 執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。 対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。
一般的にはこの現況調査が入って約5ヶ月後位には競売の入札となります。
この現況調査で執行官が家を調査に来た時点では、まだ任意売却への申請は可能です。 ですが、時間的には余り余裕は有りません！
2010年9月27日月曜日
代金納付期限通知
代金納付期限通知とは
裁判所は最高価買受人に、残代金を納付する期限を通知します。
納付期限は売却許可を決定した日から約1ヵ月ほどです。
最高価買受人は、指定された日までに残代金を納付しなければなりません。 そして、代金を納付すると所有権が移転します。 その後の移転登記手続きは裁判所の方で行います。
売却許可確定後、郵送で以下の書類が裁判所より送られてきます。
* 代金納付期限通知書
* 保管金提出書
* (売却代金の残代金の)振込依頼書
必要書類と登録免許税納付の用意
＠ 物件所在地の役所に｢代金納付期限通知書｣を持参し評価証明書の交付を申請。 そして、その場で交付をしてもらう(身分証明書も忘れずに持参)。
＠ 裁判所の担当書記官に、評価証明書を郵送またはファックス。 ついでに代金納付予定日を連絡。
＠ 担当書記官より｢売却代金・登録免許税等納付書がFAXで送られて来ます。
売却代金の残金と登録免許税を振り込む
裁判所から送られてきた｢振込依頼書｣と税務署から貰ってきた｢納付書｣を使用し、銀行で｢売却代金の残代金｣と｢登録免許税｣の振込を済ませる。
｢代金納付期限通知書｣｢保管金提出書｣｢登記事項証明書｣｢固定資産税評価証明書｣｢住民票｣と、上記の振込依頼書・納付書の控え(金融機関の受領印)、切手、入札で使用した印鑑を持って裁判所に行く。
代金納付をする
裁判所の会計係に｢保管金提出書｣と売却代金の残代金の振込依頼書の控えを提出。
着金の確認をしてもらい、｢保管金受領証書｣を発行してもらう。
民事部の担当書記官に、｢代金納付期限通知書｣｢登記事項証明書｣｢固定資産税評価証明書｣｢住民票｣｢保管金受領証書｣｢切手｣を提出。
書類を確認してもらい、｢売却代金・登録免許税等納付書」に署名・捺印。
書記官の受領印済みの｢売却代金・登録免許税等納付書」を貰う。
代金納付完了です。
同時に物件の所有権が移転します。 登記が完了すると裁判所から｢登記識別情報｣が送られてきます。
裁判所は最高価買受人に、残代金を納付する期限を通知します。
納付期限は売却許可を決定した日から約1ヵ月ほどです。
最高価買受人は、指定された日までに残代金を納付しなければなりません。 そして、代金を納付すると所有権が移転します。 その後の移転登記手続きは裁判所の方で行います。
売却許可確定後、郵送で以下の書類が裁判所より送られてきます。
* 代金納付期限通知書
* 保管金提出書
* (売却代金の残代金の)振込依頼書
必要書類と登録免許税納付の用意
＠ 物件所在地の役所に｢代金納付期限通知書｣を持参し評価証明書の交付を申請。 そして、その場で交付をしてもらう(身分証明書も忘れずに持参)。
＠ 裁判所の担当書記官に、評価証明書を郵送またはファックス。 ついでに代金納付予定日を連絡。
＠ 担当書記官より｢売却代金・登録免許税等納付書がFAXで送られて来ます。
売却代金の残金と登録免許税を振り込む
裁判所から送られてきた｢振込依頼書｣と税務署から貰ってきた｢納付書｣を使用し、銀行で｢売却代金の残代金｣と｢登録免許税｣の振込を済ませる。
｢代金納付期限通知書｣｢保管金提出書｣｢登記事項証明書｣｢固定資産税評価証明書｣｢住民票｣と、上記の振込依頼書・納付書の控え(金融機関の受領印)、切手、入札で使用した印鑑を持って裁判所に行く。
代金納付をする
裁判所の会計係に｢保管金提出書｣と売却代金の残代金の振込依頼書の控えを提出。
着金の確認をしてもらい、｢保管金受領証書｣を発行してもらう。
民事部の担当書記官に、｢代金納付期限通知書｣｢登記事項証明書｣｢固定資産税評価証明書｣｢住民票｣｢保管金受領証書｣｢切手｣を提出。
書類を確認してもらい、｢売却代金・登録免許税等納付書」に署名・捺印。
書記官の受領印済みの｢売却代金・登録免許税等納付書」を貰う。
代金納付完了です。
同時に物件の所有権が移転します。 登記が完了すると裁判所から｢登記識別情報｣が送られてきます。
2010年9月26日日曜日
代位弁済
代位弁済とは
簡単に言うと、代位とは他人に替わってという意味です。 そして、弁済とは支払うという意味です。
保証人とか保証会社等がローンとかお金を借りた本人に代わって債権者に対し借金を支払うことです。 支払った保証人または保証会社は主債務者に対して支払った分を請求できることになります（このことを求償権といいます）。
普通、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする時は、保証会社との間で「保証委託契約」を締結する事が多いと思います。 住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態になった場合には、保証会社が本人に代わって金融機関に返済することになります。 このことを代位弁済といいます。
代位弁済が行われると、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に変わり、以後は保証会社との支払の交渉をすることになります。 が、この時点で債務者は期限の利益を失っておりますので、保証会社より残金の一括返済を求められることになります。
そして、任意売却をする場合には、住宅ローンの保証会社が代位弁済を行った後に販売を開始することになります。 それまでに販売することは可能ですが、販売を開始して、買主が決まってしまった場合などは、代位弁済を受けるまで待つことになります。
代位弁済になる期間は、金融機関により様々ですが、住宅ローンを延滞して、約3ヶ月～6ヶ月で代位弁済が行われます。 任意で問題の不動産が売却できるようになるのも、競売になるのも、この代位弁済後に行われることになります。 必ず、代位弁済が行われる前に通知が届きますので、通知が届く前に対応できるのであれば対応しましょう。
代位弁済があってから、6ヶ月以内に個人版民事再生の申立てをすることができます。
代位弁済が行われてから6ヶ月以内であれば、代位弁済が行われていても巻き戻し(組戻し)というシステムにより、金融機関が債権者に戻り、個人版民事再生の手続きで住宅資金特別条項を定めることができます。 個人版民事再生の手続きをとる場合は、住宅を手放す必要はありません。
代位弁済が行われてから6ヶ月を経過してしまうと、個人版民事再生の申立てにあたって住宅資金特別条項を定めることができません。 住宅資金特別条項を定めることができないということは、つまりは、個人版民事再生の手続を行ったとしても、住宅を守ることはできません。
簡単に言うと、代位とは他人に替わってという意味です。 そして、弁済とは支払うという意味です。
保証人とか保証会社等がローンとかお金を借りた本人に代わって債権者に対し借金を支払うことです。 支払った保証人または保証会社は主債務者に対して支払った分を請求できることになります（このことを求償権といいます）。
普通、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする時は、保証会社との間で「保証委託契約」を締結する事が多いと思います。 住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態になった場合には、保証会社が本人に代わって金融機関に返済することになります。 このことを代位弁済といいます。
代位弁済が行われると、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に変わり、以後は保証会社との支払の交渉をすることになります。 が、この時点で債務者は期限の利益を失っておりますので、保証会社より残金の一括返済を求められることになります。
そして、任意売却をする場合には、住宅ローンの保証会社が代位弁済を行った後に販売を開始することになります。 それまでに販売することは可能ですが、販売を開始して、買主が決まってしまった場合などは、代位弁済を受けるまで待つことになります。
代位弁済になる期間は、金融機関により様々ですが、住宅ローンを延滞して、約3ヶ月～6ヶ月で代位弁済が行われます。 任意で問題の不動産が売却できるようになるのも、競売になるのも、この代位弁済後に行われることになります。 必ず、代位弁済が行われる前に通知が届きますので、通知が届く前に対応できるのであれば対応しましょう。
代位弁済があってから、6ヶ月以内に個人版民事再生の申立てをすることができます。
代位弁済が行われてから6ヶ月以内であれば、代位弁済が行われていても巻き戻し(組戻し)というシステムにより、金融機関が債権者に戻り、個人版民事再生の手続きで住宅資金特別条項を定めることができます。 個人版民事再生の手続きをとる場合は、住宅を手放す必要はありません。
代位弁済が行われてから6ヶ月を経過してしまうと、個人版民事再生の申立てにあたって住宅資金特別条項を定めることができません。 住宅資金特別条項を定めることができないということは、つまりは、個人版民事再生の手続を行ったとしても、住宅を守ることはできません。
2010年9月23日木曜日
長期賃貸借
長期賃貸借とは
長期賃貸借とは、最先順位の抵当権等の担保設定登記の前から対抗要件を備えた賃貸借のことをいいます。
長期賃貸借は非常に強い効力を持っています。
買受人はいかなる法的手段をもっても占有者を追い出すことは出来ません。 追い出すことが出来る可能性としては、占有者が長期にわたり賃料を滞納するなどの、賃貸借関係における信頼関係を破壊するような事情がある場合くらいです。
そういったことがなければ訴訟でも追い出すことはできません。ですから、居住目的で物件を手に入れたいという方は入札するべきではないでしょう。 あとでトラブルになることが考えられます。 物件明細書には「期限後の更新は買受け人にできる」と記載されます。 必ず事前にチェックしましょう。
長期賃貸借とは、最先順位の抵当権等の担保設定登記の前から対抗要件を備えた賃貸借のことをいいます。
長期賃貸借は非常に強い効力を持っています。
買受人はいかなる法的手段をもっても占有者を追い出すことは出来ません。 追い出すことが出来る可能性としては、占有者が長期にわたり賃料を滞納するなどの、賃貸借関係における信頼関係を破壊するような事情がある場合くらいです。
そういったことがなければ訴訟でも追い出すことはできません。ですから、居住目的で物件を手に入れたいという方は入札するべきではないでしょう。 あとでトラブルになることが考えられます。 物件明細書には「期限後の更新は買受け人にできる」と記載されます。 必ず事前にチェックしましょう。
2010年9月21日火曜日
遅延損害金
遅延損害金とは
支払い期限に遅延した場合に、返済されなかったことにより、相手方に対し損害賠償として支払わなくてはならない金利のことです。 当事者間で定めなかった場合には商事法定利率の年6%で計算し、定めていた場合でも14.6%を超える部分は消費者契約法で無効とされています。
金銭貸借契約を結ぶ際の契約項目には必ず「返済期日」があります。
この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。 借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に『遅延損害金』とよんでいます。
利息制限法による遅延損害金の上限 ：
■借金が10万円未満の場合
年率 20% x 1.46 = 29.2%
■借金が10万円以上100万円未満の場合
年率 18% x 1.46 = 26.28%
■借金が100万円以上の場合
年率 15% x 1.46 = 21.9%
通常、遅延損害金は「約低金利の○○倍の遅延損害金を支払う」と定められます。
利息制限法は、利息と同様に遅延損害金にも制限を設けており、制限利率の1.46倍までとしています。 これを超える遅延損害金の定めは、超える部分については無効となります。
遅延損害金の計算方法 ：
遅延損害金 = 借入残高 x 0.292 ÷ 365日 x 遅れた日数
遅延損害金 = 借入残高 x 0.263 ÷ 365日 x 遅れた日数
遅延損害金 = 借入残高 x 0.219 ÷ 365日 x 遅れた日数
例えば、2,000万円のローンが残っていると仮定します。
そして、30日間滞納したとします。 これらの条件をを上記の計算式当てはめると滞納1ヵ月で約36万円もの遅延損害金が発生してしまいます。
さて、何が言いたいのかともうしますと。
任意売却後の引越代についてです。
例えば、債権者より引越代を50万円を認めてもらえたとします。 そして、依頼された不動産物件の販売を行っているのですが、この依頼主様が販売に協力をしてくださらないのです。 物件に興味を持ってくれて中を見せて欲しいというリクエストが全然叶えられないのです。 『今週の週末はダメ。 来週もダメ。 3週間後にして欲しい。』こんな感じでことごとく購入希望者の方々を潰されてしまいます。 物件が売れなければ、返済時期も後にずれる事になるわけですので、当然、売れて決済が済むまでの遅延損害金が発生します。
ご本人が損害金をお支払いできないのであれば、当然、債権者は引越代からその損害金を穴埋めして来ます。
任意売却後の引越代の為にも、物件の販売にはご協力をされた方がよろしいかと考えます。
遅延損害金を競売に当てはめてみると ：
競売にかかると落札されて不動産の名義変更が済むまでは不動産の持ち主は変わりません。
競売は任意売却に比べ長く、そこに住んでいられるので競売の方が有利だと説くコンサルタントさんも居ますが、これは "自己破産をするのなら" という注釈が付くことを忘れないでください。 自己破産を考えに入れていないのなら絶対的に任意売却で不良債権化したマイホームを処分された方が有利です。
支払い期限に遅延した場合に、返済されなかったことにより、相手方に対し損害賠償として支払わなくてはならない金利のことです。 当事者間で定めなかった場合には商事法定利率の年6%で計算し、定めていた場合でも14.6%を超える部分は消費者契約法で無効とされています。
金銭貸借契約を結ぶ際の契約項目には必ず「返済期日」があります。
この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。 借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に『遅延損害金』とよんでいます。
利息制限法による遅延損害金の上限 ：
■借金が10万円未満の場合
年率 20% x 1.46 = 29.2%
■借金が10万円以上100万円未満の場合
年率 18% x 1.46 = 26.28%
■借金が100万円以上の場合
年率 15% x 1.46 = 21.9%
通常、遅延損害金は「約低金利の○○倍の遅延損害金を支払う」と定められます。
利息制限法は、利息と同様に遅延損害金にも制限を設けており、制限利率の1.46倍までとしています。 これを超える遅延損害金の定めは、超える部分については無効となります。
遅延損害金の計算方法 ：
遅延損害金 = 借入残高 x 0.292 ÷ 365日 x 遅れた日数
遅延損害金 = 借入残高 x 0.263 ÷ 365日 x 遅れた日数
遅延損害金 = 借入残高 x 0.219 ÷ 365日 x 遅れた日数
例えば、2,000万円のローンが残っていると仮定します。
そして、30日間滞納したとします。 これらの条件をを上記の計算式当てはめると滞納1ヵ月で約36万円もの遅延損害金が発生してしまいます。
さて、何が言いたいのかともうしますと。
任意売却後の引越代についてです。
例えば、債権者より引越代を50万円を認めてもらえたとします。 そして、依頼された不動産物件の販売を行っているのですが、この依頼主様が販売に協力をしてくださらないのです。 物件に興味を持ってくれて中を見せて欲しいというリクエストが全然叶えられないのです。 『今週の週末はダメ。 来週もダメ。 3週間後にして欲しい。』こんな感じでことごとく購入希望者の方々を潰されてしまいます。 物件が売れなければ、返済時期も後にずれる事になるわけですので、当然、売れて決済が済むまでの遅延損害金が発生します。
ご本人が損害金をお支払いできないのであれば、当然、債権者は引越代からその損害金を穴埋めして来ます。
任意売却後の引越代の為にも、物件の販売にはご協力をされた方がよろしいかと考えます。
遅延損害金を競売に当てはめてみると ：
競売にかかると落札されて不動産の名義変更が済むまでは不動産の持ち主は変わりません。
競売は任意売却に比べ長く、そこに住んでいられるので競売の方が有利だと説くコンサルタントさんも居ますが、これは "自己破産をするのなら" という注釈が付くことを忘れないでください。 自己破産を考えに入れていないのなら絶対的に任意売却で不良債権化したマイホームを処分された方が有利です。
2010年9月18日土曜日
競売 - 物件明細書
物件明細書とは
競売三点セットの中の一つの書類。
その不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無（土地または、建物のみの場合）、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。
物件明細書・現況調査報告書・不動産評価書の確認は、地方裁判所の物件明細書閲覧室で自由に閲覧することができます。
競売三点セットの中の一つの書類。
その不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無（土地または、建物のみの場合）、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。
物件明細書・現況調査報告書・不動産評価書の確認は、地方裁判所の物件明細書閲覧室で自由に閲覧することができます。
2010年9月17日金曜日
競売不動産の物件目録
競売不動産の物件目録
これは売却対象となる不動産の目録が記載されています。
この記載内容により、土地と建物が売り出されているのか、建物だけなのか、売り出される権利は全部の所有権なのか、持分のみなのか等が分かります。
土地が一筆と建物が一棟だけの場合は、土地を物件（１）、建物を物件（２）と表示するのが一般的です。 マンションの場合は、マンション１棟自体の規模や、専有部分、専有面積、敷地の持分割合などが記してあります。
物件について、「持分○分の○」と記載されている場合には、当該物件については共有持分（他の人と分け合って所有する物の割合的な権利）のみの売却であり、買受人は当然に物件を使用収益できるとは限りません。
また、注意しなければならないことが2点存在するかと思います。
一つ目は、「物件目録」に記されている面積や地目などは公簿上のものであって、(現況 )で囲まれたものが、実際の現況の情報であるということです。
２つ目は、「物件目録」とは、あくまでも売却対象となっている物件の目録であって、借地権付建物などの敷地の情報は、記されていないという点です。
物件目録は、競売三点セットの中の一つです。
これは売却対象となる不動産の目録が記載されています。
この記載内容により、土地と建物が売り出されているのか、建物だけなのか、売り出される権利は全部の所有権なのか、持分のみなのか等が分かります。
土地が一筆と建物が一棟だけの場合は、土地を物件（１）、建物を物件（２）と表示するのが一般的です。 マンションの場合は、マンション１棟自体の規模や、専有部分、専有面積、敷地の持分割合などが記してあります。
物件について、「持分○分の○」と記載されている場合には、当該物件については共有持分（他の人と分け合って所有する物の割合的な権利）のみの売却であり、買受人は当然に物件を使用収益できるとは限りません。
また、注意しなければならないことが2点存在するかと思います。
一つ目は、「物件目録」に記されている面積や地目などは公簿上のものであって、(現況 )で囲まれたものが、実際の現況の情報であるということです。
２つ目は、「物件目録」とは、あくまでも売却対象となっている物件の目録であって、借地権付建物などの敷地の情報は、記されていないという点です。
物件目録は、競売三点セットの中の一つです。
2010年9月12日日曜日
ブラックリスト
ブラックリストとは
個人信用情報という金融機関で収集しているデータが有ります。
このデータには、誰がいつ、何処からお金を借りたか、その借りたお金の返済状況は、完済したのか滞納しているのかとか。 また住宅ローンを組んだり、銀行から融資を受けたり、消費者金融からキャッシングしたりすると、この情報は記録されます。
借りたお金を普通に返済し、滞りなく完済すれば別に何の問題もありません。 この場合にはただの「個人情報」です。 しかし、債務者（借主）側の返済過程に何らかの支障をきたした場合、その旨が信用情報に特記事項として記録されます。 この特記事項を『異動（事故）情報』と言いますが、 この異動情報が信用情報に記録されている状態を『ブラックリストに登録された』と表現します。
事故情報をブラックリストと言うのか言わないのかの違いだけです。
ブラックリスト(事故情報に記録される人)になる人
・ 3ヶ月以上の延滞している人
・ 自己破産した人
・ 特定調停をした人
・ 個人再生手続きをした人
・ 任意整理をした人
・ 任意売却をした人
・ 競売にかかった人
・ 過払い金返還請求をした人
ブラックリストの記載期間
本来の支払い予定日、住宅ローン・クレジットカードなら毎月決まった銀行引き落とし日から3ヶ月間支払いが遅れた時点で事故扱いとなり、事故情報に登録されます。 そして、事故情報は登録されてから５年間は消えません。
この期間、どんなに審査が甘いクレジットカード会社に申込んでも審査は通りません。 当然、住宅ローンも通りません。
事故情報(ブラックリスト)に載って５年が経過するとキレイに抹消され、再びクレジットカードを作れ・住宅ローンが組めるようになります。
自己破産情報は最低7年間～10年間は保存されるようです
自己破産、失踪宣告、民事再生手続きを受けたユーザーは７年間消えません。もちろん事故情報と同様の扱いになります。 特に消費者金融では自己破産を重く見る傾向にあるため、全情連とテラネットでは10年間は消えません。
住宅ローンは絶対に通らないのか？
事故情報に記載ががあれば99.99%審査は通りませんので住宅ローンの融資を受けることはできません。 言い換えれば、ローンを使っての住宅購入・マンション購入は出来ません。
ときどき、住宅ローンの仮審査が通って、本審査で落ちる方が居ます。 これは個人情報の審査の深度の違いからくるのです。 仮審査は文字通り大まかな審査ですが本審査はかなり深くなで個人情報を審査されることになるのです。
妻がブラックリストで住宅ローンが通るのか？
個人信用情報はあくまでも個人のもですので、家族や兄弟、親戚のクレジットに影響することはありません。 しかし、その奥様を連帯債務者または連帯保証人にすることはできません。
ブラックリストの消し方！
ブラックリストの消し方という言い方にはチョット語弊があります。
言い換えれば『個人信用情報を訂正する方法』という言い方の方が正しいかと思います。 ただし、過度のブラックは消せません。 先ずは、弁護士さんにご相談をなさるべきでしょう。 弁護士さんにも得意分野・不得意分野がありますので、何人かの先生方をあたってみてください。
個人信用情報という金融機関で収集しているデータが有ります。
このデータには、誰がいつ、何処からお金を借りたか、その借りたお金の返済状況は、完済したのか滞納しているのかとか。 また住宅ローンを組んだり、銀行から融資を受けたり、消費者金融からキャッシングしたりすると、この情報は記録されます。
借りたお金を普通に返済し、滞りなく完済すれば別に何の問題もありません。 この場合にはただの「個人情報」です。 しかし、債務者（借主）側の返済過程に何らかの支障をきたした場合、その旨が信用情報に特記事項として記録されます。 この特記事項を『異動（事故）情報』と言いますが、 この異動情報が信用情報に記録されている状態を『ブラックリストに登録された』と表現します。
事故情報をブラックリストと言うのか言わないのかの違いだけです。
ブラックリスト(事故情報に記録される人)になる人
・ 3ヶ月以上の延滞している人
・ 自己破産した人
・ 特定調停をした人
・ 個人再生手続きをした人
・ 任意整理をした人
・ 任意売却をした人
・ 競売にかかった人
・ 過払い金返還請求をした人
ブラックリストの記載期間
本来の支払い予定日、住宅ローン・クレジットカードなら毎月決まった銀行引き落とし日から3ヶ月間支払いが遅れた時点で事故扱いとなり、事故情報に登録されます。 そして、事故情報は登録されてから５年間は消えません。
この期間、どんなに審査が甘いクレジットカード会社に申込んでも審査は通りません。 当然、住宅ローンも通りません。
事故情報(ブラックリスト)に載って５年が経過するとキレイに抹消され、再びクレジットカードを作れ・住宅ローンが組めるようになります。
自己破産情報は最低7年間～10年間は保存されるようです
自己破産、失踪宣告、民事再生手続きを受けたユーザーは７年間消えません。もちろん事故情報と同様の扱いになります。 特に消費者金融では自己破産を重く見る傾向にあるため、全情連とテラネットでは10年間は消えません。
住宅ローンは絶対に通らないのか？
事故情報に記載ががあれば99.99%審査は通りませんので住宅ローンの融資を受けることはできません。 言い換えれば、ローンを使っての住宅購入・マンション購入は出来ません。
ときどき、住宅ローンの仮審査が通って、本審査で落ちる方が居ます。 これは個人情報の審査の深度の違いからくるのです。 仮審査は文字通り大まかな審査ですが本審査はかなり深くなで個人情報を審査されることになるのです。
妻がブラックリストで住宅ローンが通るのか？
個人信用情報はあくまでも個人のもですので、家族や兄弟、親戚のクレジットに影響することはありません。 しかし、その奥様を連帯債務者または連帯保証人にすることはできません。
ブラックリストの消し方！
ブラックリストの消し方という言い方にはチョット語弊があります。
言い換えれば『個人信用情報を訂正する方法』という言い方の方が正しいかと思います。 ただし、過度のブラックは消せません。 先ずは、弁護士さんにご相談をなさるべきでしょう。 弁護士さんにも得意分野・不得意分野がありますので、何人かの先生方をあたってみてください。
2010年9月11日土曜日
遺産相続放棄と親の生命保険
遺産相続と生命保険
親が死んで財産の相続放棄をしても、生命保険金はもらえます。
法定相続人が受取人となっていた生命保険金は、被相続人が残した財産ではないのです。
また、原則として遺産分割協議の対象にもならないので相続放棄によって親の借金を免除された人でも、受取人になっていれば生命保険金は自動的に受け取ることができます。
親が死んで財産の相続放棄をしても、生命保険金はもらえます。
法定相続人が受取人となっていた生命保険金は、被相続人が残した財産ではないのです。
また、原則として遺産分割協議の対象にもならないので相続放棄によって親の借金を免除された人でも、受取人になっていれば生命保険金は自動的に受け取ることができます。
2010年9月9日木曜日
売却許可決定
売却許可決定とは
開札日の2日後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します。
買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告がなければ、売却許可は１週間後に確定致します。
最高価で入札したとしても、ただちに買受人と認められるわけではありません。
開札後、裁判所は、入札手続等が適法に行われたかどうかを調査し、売却許可又は不許可の言渡しをします。その期日が売却許可決定期日です。
売却許可決定又は売却不許可決定に対しては、１週間の不服申立（執行抗告）期間があります。
不服申立が無く、1週間が経過することによって、売却許可決定又は売却不許可決定が確定します。 売却許可決定が確定した場合は、代金納付の手続きに入ります。
売却不許可決定が確定した場合は、最高価買受申出人としての地位を失い、それと同時に入札保証金は返還されます。 そしてその物件は、改めて期間入札等の売却手続きに付されることになります。
売却許可決定が出たかどうかは、各地の地方裁判所、民事執行事務室前の掲示板に決定正本が貼り出されますので確認してください。
開札日の2日後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します。
買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告がなければ、売却許可は１週間後に確定致します。
最高価で入札したとしても、ただちに買受人と認められるわけではありません。
開札後、裁判所は、入札手続等が適法に行われたかどうかを調査し、売却許可又は不許可の言渡しをします。その期日が売却許可決定期日です。
売却許可決定又は売却不許可決定に対しては、１週間の不服申立（執行抗告）期間があります。
不服申立が無く、1週間が経過することによって、売却許可決定又は売却不許可決定が確定します。 売却許可決定が確定した場合は、代金納付の手続きに入ります。
売却不許可決定が確定した場合は、最高価買受申出人としての地位を失い、それと同時に入札保証金は返還されます。 そしてその物件は、改めて期間入札等の売却手続きに付されることになります。
売却許可決定が出たかどうかは、各地の地方裁判所、民事執行事務室前の掲示板に決定正本が貼り出されますので確認してください。
2010年9月5日日曜日
売却基準価額
売却基準価額とは
不動産競売物件について評価人（不動産鑑定士）が評価し、その評価に基づいて適正であるかを検討したうえで定められた競売不動産の価額です。
抵当権者から競売の申し立てを受けた裁判所は、その不動産の価格を調査します。
不当に低い価格で取引されると、抵当権者の利益を侵害することになりますので、なるべく公正な市場価格で売買して欲しいというのが競売制度の基本です。
しかし、競売の買受人には、特有のリスクがありますので、その分を減額して、裁判所は価格を公示します。この公示された価格が売却基準価額です。
そして、この売却基準価額の2割低い価格が、落札できる最低の価格になります。
競売の買受人には下記のようなリスクが有ります：
* 不動産所有者の協力が得られないこと
* 事前に不動産の内覧ができないこと
* 現況有姿の取引になるので、物件に瑕疵（かし、欠陥の意）が有っても自己責任になる
* 不良占有者がいる可能性がある
裁判所は、評価書を、単に土地建物の鑑定評価だけではなく、現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、競売不動産に関する事実関係（占有者の有無等）及び権利関係（地上権、賃借権の有無等）が的確に把握されているか、競売の特殊性が加味されているか、評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで価額を定めることになります。
不動産競売物件について評価人（不動産鑑定士）が評価し、その評価に基づいて適正であるかを検討したうえで定められた競売不動産の価額です。
抵当権者から競売の申し立てを受けた裁判所は、その不動産の価格を調査します。
不当に低い価格で取引されると、抵当権者の利益を侵害することになりますので、なるべく公正な市場価格で売買して欲しいというのが競売制度の基本です。
しかし、競売の買受人には、特有のリスクがありますので、その分を減額して、裁判所は価格を公示します。この公示された価格が売却基準価額です。
そして、この売却基準価額の2割低い価格が、落札できる最低の価格になります。
競売の買受人には下記のようなリスクが有ります：
* 不動産所有者の協力が得られないこと
* 事前に不動産の内覧ができないこと
* 現況有姿の取引になるので、物件に瑕疵（かし、欠陥の意）が有っても自己責任になる
* 不良占有者がいる可能性がある
裁判所は、評価書を、単に土地建物の鑑定評価だけではなく、現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、競売不動産に関する事実関係（占有者の有無等）及び権利関係（地上権、賃借権の有無等）が的確に把握されているか、競売の特殊性が加味されているか、評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで価額を定めることになります。
2010年9月3日金曜日
競売 - 売却決定期日
売却決定期日とは
執行裁判所が最高価買受申出人（買受申出人）に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定を下すという審査を行う期日です。
通常、裁判所書記官は、売却決定期日を開札期日から１週間以内の日に指定します。
執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。
売却許可決定が下されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。
買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日に納付することも認められています。
差引納付の申出は売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。
執行裁判所が最高価買受申出人（買受申出人）に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定を下すという審査を行う期日です。
通常、裁判所書記官は、売却決定期日を開札期日から１週間以内の日に指定します。
執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。
売却許可決定が下されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。
買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日に納付することも認められています。
差引納付の申出は売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。
2010年8月31日火曜日
競売の申立てを受けてもマイホームを残せる？
申立てられた競売を止めることが出来る唯一の方法
裁判所から競売開始決定通知を受け取ってしまわれた方々全員に適用できる方法ではありませんが、可能性があるのなら弁護士さんに相談してみるべきでしょう。
民事再生(別名、個人再生といいます)を利用する。
民事再生(個人再生)手続きに入ると、すでに開始された競売手続きを停止することができます。 このため、どうしてもマイホームを失いたくない人が、競売手続きを中止するために、個人再生を申し立てるということがしばしば有ります。
民事再生(個人再生)が認められると住宅ローン以外の債務の返済が裁判所により強制的に減額されます。 そして、他の借金の返済が少なくなった分住宅ローンの返済に回すことが可能となるのでローンの滞納も無くなると思います。
個人再生手続とは：
個人再生手続とは、将来におい継続的に収入を得る見込みがあるか、給与などを定期的にもらう見込みのある者で、借金の額が5,000万円以下の者について、原則として、借金を5分の1にしたうえで3年で分割して返済すれば、残りの5分の4を免除するという手続です。
個人再生は自己破産と違い、免責不許可事由がある場合や職業上破産の欠格事由に該当する場合でも使え、住宅を手放さずに借金を減らすことができます(理論的には)。
個人再生手続は、(1)小規模個人再生手続、(2)給与所得者等再生手続、(3)住宅ローンに関する特則で構成されています。
(1) 小規模個人再生 → 小規模な債務を負う個人債務者が対象
(2) 給与所得者等再生手続き → 給与所得者等が対象
(3) 住宅資金貸付債権に関する特則 → 支払いを遅滞した住宅ローン債務者が対象
上記の項目の中の(3)の住宅資金特別条項についてのみ書いてみますね。
住宅資金特別条項とは
マイホームをお持ちで現在、住宅ローンを支払い中の方が個人版民事再生の手続を行う場合は、自己破産とは異なり、今ままで通り住宅を持ち続けるたまま、借金を整理することができます。
マイホームを今まで通り保持するためには、個人再生の申立てを行う際に、住宅資金貸付債権(住宅ローンのことです)に、住宅資金特別条項を定めなくてはなりません。
しかし、住宅ローンを組んでいれば、どんな場合であっても住宅資金特別条項を定めることができるわけではなく、以下の要件を満たしている必要があります。
(1)個人再生を申し立てる者(再生債務者といいます)が所有する建物であること。
(2)再生債務者が自己の居住のために持っている不動産であること。
(3)住宅の建設や購入、または改良のために必要な資金の借入れであること。
(4)住宅ローンの債権者(銀行など)または住宅ローン債権者の保証会社が、住宅に抵当権を設定していること。 もし、住宅ローン債権者、保証会社以外が、住宅に抵当権を設定している場合は、住宅資金特別条項を定めることができません。
(5)住宅ローンの債権者に対して、ローン保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月以内に、民事再生の申立てを行うこと(差戻しといいます)。
個人再生が上手くまとまる可能性はそれほど高くは無いようです。
理由は、住宅ローンの返済条件です。 返済条件が債権回収会社やローン保証会社と同意することができれば良いですが。 住宅金融支援機構からの融資で、案件が競売開始手続きまでいった場合、ローン回収を代行している債権回収代行会社は返済方法について同意してもらえないことが多いのです。
個人再生手続きをしても、競売が止まらない場合が有るということを知っておいてくださいね！
裁判所から競売開始決定通知を受け取ってしまわれた方々全員に適用できる方法ではありませんが、可能性があるのなら弁護士さんに相談してみるべきでしょう。
民事再生(別名、個人再生といいます)を利用する。
民事再生(個人再生)手続きに入ると、すでに開始された競売手続きを停止することができます。 このため、どうしてもマイホームを失いたくない人が、競売手続きを中止するために、個人再生を申し立てるということがしばしば有ります。
民事再生(個人再生)が認められると住宅ローン以外の債務の返済が裁判所により強制的に減額されます。 そして、他の借金の返済が少なくなった分住宅ローンの返済に回すことが可能となるのでローンの滞納も無くなると思います。
個人再生手続とは：
個人再生手続とは、将来におい継続的に収入を得る見込みがあるか、給与などを定期的にもらう見込みのある者で、借金の額が5,000万円以下の者について、原則として、借金を5分の1にしたうえで3年で分割して返済すれば、残りの5分の4を免除するという手続です。
個人再生は自己破産と違い、免責不許可事由がある場合や職業上破産の欠格事由に該当する場合でも使え、住宅を手放さずに借金を減らすことができます(理論的には)。
個人再生手続は、(1)小規模個人再生手続、(2)給与所得者等再生手続、(3)住宅ローンに関する特則で構成されています。
(1) 小規模個人再生 → 小規模な債務を負う個人債務者が対象
(2) 給与所得者等再生手続き → 給与所得者等が対象
(3) 住宅資金貸付債権に関する特則 → 支払いを遅滞した住宅ローン債務者が対象
上記の項目の中の(3)の住宅資金特別条項についてのみ書いてみますね。
住宅資金特別条項とは
マイホームをお持ちで現在、住宅ローンを支払い中の方が個人版民事再生の手続を行う場合は、自己破産とは異なり、今ままで通り住宅を持ち続けるたまま、借金を整理することができます。
マイホームを今まで通り保持するためには、個人再生の申立てを行う際に、住宅資金貸付債権(住宅ローンのことです)に、住宅資金特別条項を定めなくてはなりません。
しかし、住宅ローンを組んでいれば、どんな場合であっても住宅資金特別条項を定めることができるわけではなく、以下の要件を満たしている必要があります。
(1)個人再生を申し立てる者(再生債務者といいます)が所有する建物であること。
(2)再生債務者が自己の居住のために持っている不動産であること。
(3)住宅の建設や購入、または改良のために必要な資金の借入れであること。
(4)住宅ローンの債権者(銀行など)または住宅ローン債権者の保証会社が、住宅に抵当権を設定していること。 もし、住宅ローン債権者、保証会社以外が、住宅に抵当権を設定している場合は、住宅資金特別条項を定めることができません。
(5)住宅ローンの債権者に対して、ローン保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月以内に、民事再生の申立てを行うこと(差戻しといいます)。
個人再生が上手くまとまる可能性はそれほど高くは無いようです。
理由は、住宅ローンの返済条件です。 返済条件が債権回収会社やローン保証会社と同意することができれば良いですが。 住宅金融支援機構からの融資で、案件が競売開始手続きまでいった場合、ローン回収を代行している債権回収代行会社は返済方法について同意してもらえないことが多いのです。
個人再生手続きをしても、競売が止まらない場合が有るということを知っておいてくださいね！
2010年8月28日土曜日
競売落札不動産の明渡し訴訟
競売で落札した不動産物件の所有者(新所有者)が占有者(旧所有者)に対し、「当該不動産を明渡せ」という判決を裁判所に求めるものです。
不動産の占有者が明渡しに応じない場合で、引渡命令が出ない場合には、明渡訴訟を提起する手法を講じなければなりません。
一般的に引渡命令よりも時間・費用の面において落札者・買受人の負担が重いので、できるだけ明渡訴訟は提起しないほうが賢明です。
不動産の占有者が明渡しに応じない場合で、引渡命令が出ない場合には、明渡訴訟を提起する手法を講じなければなりません。
一般的に引渡命令よりも時間・費用の面において落札者・買受人の負担が重いので、できるだけ明渡訴訟は提起しないほうが賢明です。
2010年8月27日金曜日
競売落札における明け渡し料
競売 - 明渡し料
競売で落札した不動産に住む占有者に気持ち良くその物件から引っ越して貰うためのお金のことです。
落札をした不動産占有者に任意に明渡してもらう場合に、買受人・競落人が物件の占有者に支払うお金です。 立退料、引越代などと言うこともあります。
最近の競売落札者の傾向として、この明け渡し料/立ち退き料/引越代を払わない方が多くなっているようです。 特に不動産業者が落札したような場合ですと明け渡し料は5万円とか10万円しか出さないというところが多いようです。
時には明け渡し作業に専門の業者を使わなければならないこともあります。 そうなると時間と手間とお金がかかります。 落札者は業者へ払うお金と、占有者の希望する立ち退き料どちらが安いのかを天秤にかけて、有利な方をとります。 その辺りの駆け引きですかね、ポイントは。
競売で落札した不動産に住む占有者に気持ち良くその物件から引っ越して貰うためのお金のことです。
落札をした不動産占有者に任意に明渡してもらう場合に、買受人・競落人が物件の占有者に支払うお金です。 立退料、引越代などと言うこともあります。
最近の競売落札者の傾向として、この明け渡し料/立ち退き料/引越代を払わない方が多くなっているようです。 特に不動産業者が落札したような場合ですと明け渡し料は5万円とか10万円しか出さないというところが多いようです。
時には明け渡し作業に専門の業者を使わなければならないこともあります。 そうなると時間と手間とお金がかかります。 落札者は業者へ払うお金と、占有者の希望する立ち退き料どちらが安いのかを天秤にかけて、有利な方をとります。 その辺りの駆け引きですかね、ポイントは。
2010年8月25日水曜日
競売申立
競売申し立て
裁判所から " 競売開始決定通知 " とか "担保不動産競売開始決定通知" が特別送達という郵便で届きます。
これが届き、何ら手を打たないと、約8ヵ月後～10ヵ月後にはご自宅を手放さなければならなくなります。 チョット前までは約10ヶ月間は一銭のローン返済をしなくとも住んでいることができたのですが、最近では競売申し立てから早ければ8ヵ月後には退去命令が下る場合も有ります。
ローン返済滞納から落札され名義変更がなされるまでの、いわゆる競売期間中に一円もローンの返済を行わないことになります。 ローンを払わずに約10ヶ月間もタダで住んでいられるなら儲けたと考えては駄目です。 世の中そんなに甘くないよ～！
返済しなかったローンにはシッカリと罰金(遅延損害金といいます)が加算されて請求されるのです。 競売で家から叩き出されて家が無いのに・・・・。 それでも、残った住宅ローン + 罰金を払い続けなければならないんだよ！
競売の申立てを受けてしまっているのなら、私たち競売再生機構に相談してください。
フリーダイヤル用意してますので、0120-888-349
裁判所から " 競売開始決定通知 " とか "担保不動産競売開始決定通知" が特別送達という郵便で届きます。
これが届き、何ら手を打たないと、約8ヵ月後～10ヵ月後にはご自宅を手放さなければならなくなります。 チョット前までは約10ヶ月間は一銭のローン返済をしなくとも住んでいることができたのですが、最近では競売申し立てから早ければ8ヵ月後には退去命令が下る場合も有ります。
ローン返済滞納から落札され名義変更がなされるまでの、いわゆる競売期間中に一円もローンの返済を行わないことになります。 ローンを払わずに約10ヶ月間もタダで住んでいられるなら儲けたと考えては駄目です。 世の中そんなに甘くないよ～！
返済しなかったローンにはシッカリと罰金(遅延損害金といいます)が加算されて請求されるのです。 競売で家から叩き出されて家が無いのに・・・・。 それでも、残った住宅ローン + 罰金を払い続けなければならないんだよ！
競売の申立てを受けてしまっているのなら、私たち競売再生機構に相談してください。
フリーダイヤル用意してますので、0120-888-349
2010年8月22日日曜日
競売の精神的苦痛
ローンの借り入れをしている金融機関により返済滞納から競売の申立てまでの期間はかなりの差が有ります。
ここでは滞納3ヶ月で競売を申し立てる金融機関を例に取り、競売通知が届いた後、滞納者の身の回りに何が起こるのかを代表的な例を書いておきますね。
住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、住宅ローン保証会社が住宅ローンの残債を銀行へ代位弁済します。 代位弁済とはローン保証会社が滞納者に替わり残っているローンの全額を銀行に返済することです。 そして、この時点で、その借金は不良債権となってしまったのです。
そして、代位弁済されたあなたの住宅ローンは(不良債権)は銀行から、この住宅ローンの保証会社に移ります。 その後、このローン保証会社が裁判所に競売申し立ての手続きをします。
競売を申し立てられたら、その不動産は売買、譲渡、賃貸などを防ぐ為にこれが裁判所により一般に公表されます。
これが裁判所より公表されると、早ければ数時間後に「あの～、裁判所の競売の情報を見てやって来たのですが、お宅の競売の件につきまして、少しお話しがございます。」と玄関口のインターホンで比較的大きな声で、通りがかりの人や、隣近所にはまる聞こえ状態。 特にマンションだとお隣さんにはバレバレ状態です。
インターホンでこれ以上、応対をするわけにはいかず、「チョット待ってください」と玄関を開けると、そこには、見るからに日焼けした押しの強そうなイケイケ不動産の営業マンそのもの風の男性二人組みです。 そして、この後二十数社の不動産屋さんが来るわ来るわ来るわ状態に陥りることになってしまったのです。
「私こういうものですが」と営業マン達は名刺を差し出しました。 「この度は競売という事で、さぞ驚かれ、動揺されていることでしょう、物件を売却するにあたり、当社と専任媒介契約を結んでいただければ、お力になれますが」と言いながら、カバンから不動産専任媒介契約書などの書類を取り出し押しつけてきます。
『○○さん、このまま何もしないでいると、競売が確定し、最低入札価格が出され、競売の1週間の入札が開始・閉札。 そして、誰かに落札され、1ケ月後くらいに立ち退き、この間、半年以上も時間がかかり、裸同然で追い出されてしまいますよ。私ども○○社はこのようなケースでの実績があり、十分なノウハウを持っています。私どもにお任せくだされば、時間も短く、お金の方も貴方にとって最も有利な形で解決します。是非お力にならせてください。』と立て板に水でまくし立てに来るんです。
競売の申し立ての申請が出された途端に、こういう人達がひっきりなしにやって来るのです。精神的に落ち込んでしまっている時にやってくる不動産屋が、これがムチャクチャにウザイんです！
私の場合はマンションでした。 この日以降、マンションの廊下の踊り場で近所の人達がかたまってヒソヒソと話をしている光景を目にすると「あああ～私のうわさ話をしているんだな・・」と勘ぐってしまったりします。
自分に負い目が有るから、何でもかんでも悪い方へ悪い方へと取ってしまって・・・。 これなんかも結構精神的にツライです。 年老いた母、父はこれに耐えきれなくなって父の実家へ逃げてしまいました。 子供達も学校でイジメにあったりで・・。妻・子供達の精神が強くないとこの現状の耐えられないことも有るとおもいます。
ここでは滞納3ヶ月で競売を申し立てる金融機関を例に取り、競売通知が届いた後、滞納者の身の回りに何が起こるのかを代表的な例を書いておきますね。
住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、住宅ローン保証会社が住宅ローンの残債を銀行へ代位弁済します。 代位弁済とはローン保証会社が滞納者に替わり残っているローンの全額を銀行に返済することです。 そして、この時点で、その借金は不良債権となってしまったのです。
そして、代位弁済されたあなたの住宅ローンは(不良債権)は銀行から、この住宅ローンの保証会社に移ります。 その後、このローン保証会社が裁判所に競売申し立ての手続きをします。
競売を申し立てられたら、その不動産は売買、譲渡、賃貸などを防ぐ為にこれが裁判所により一般に公表されます。
これが裁判所より公表されると、早ければ数時間後に「あの～、裁判所の競売の情報を見てやって来たのですが、お宅の競売の件につきまして、少しお話しがございます。」と玄関口のインターホンで比較的大きな声で、通りがかりの人や、隣近所にはまる聞こえ状態。 特にマンションだとお隣さんにはバレバレ状態です。
インターホンでこれ以上、応対をするわけにはいかず、「チョット待ってください」と玄関を開けると、そこには、見るからに日焼けした押しの強そうなイケイケ不動産の営業マンそのもの風の男性二人組みです。 そして、この後二十数社の不動産屋さんが来るわ来るわ来るわ状態に陥りることになってしまったのです。
「私こういうものですが」と営業マン達は名刺を差し出しました。 「この度は競売という事で、さぞ驚かれ、動揺されていることでしょう、物件を売却するにあたり、当社と専任媒介契約を結んでいただければ、お力になれますが」と言いながら、カバンから不動産専任媒介契約書などの書類を取り出し押しつけてきます。
『○○さん、このまま何もしないでいると、競売が確定し、最低入札価格が出され、競売の1週間の入札が開始・閉札。 そして、誰かに落札され、1ケ月後くらいに立ち退き、この間、半年以上も時間がかかり、裸同然で追い出されてしまいますよ。私ども○○社はこのようなケースでの実績があり、十分なノウハウを持っています。私どもにお任せくだされば、時間も短く、お金の方も貴方にとって最も有利な形で解決します。是非お力にならせてください。』と立て板に水でまくし立てに来るんです。
競売の申し立ての申請が出された途端に、こういう人達がひっきりなしにやって来るのです。精神的に落ち込んでしまっている時にやってくる不動産屋が、これがムチャクチャにウザイんです！
私の場合はマンションでした。 この日以降、マンションの廊下の踊り場で近所の人達がかたまってヒソヒソと話をしている光景を目にすると「あああ～私のうわさ話をしているんだな・・」と勘ぐってしまったりします。
自分に負い目が有るから、何でもかんでも悪い方へ悪い方へと取ってしまって・・・。 これなんかも結構精神的にツライです。 年老いた母、父はこれに耐えきれなくなって父の実家へ逃げてしまいました。 子供達も学校でイジメにあったりで・・。妻・子供達の精神が強くないとこの現状の耐えられないことも有るとおもいます。
2010年8月21日土曜日
競売とは
借金をする際に、その借金の担保として出した不動産が有ると仮定します。 または、マイホームを購入する際に銀行から不動産ローンを借り入れたと仮定します。
それら、借金/ローンなどの借入金の返済ができなくなった借入者(債務者といいます)が、担保として提供していた土地や建物などの不動産を、お金を貸した人(債権者といいます)が裁判所に申し立て換価(お金に換えること)すべく裁判所に許可を願いでます。 その結果、裁判所が売却を許可します。 このことを不動産の競売といいます。 そしてその不動産を競売物件といいます。
その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売（けいばい または きょうばい）」というのです。
競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。
そして、これが最低売却価格になります。 この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されています。 競売での落札価格は、市場価格の6～8割といったところです。 最終的な落札価格は８割前後が多いようです。
競売のデメリットは、上記のように販売価格が2割前後も低いという事につきます。 そして、任意売却に比べ所有権の移転までの時間がかかる分、莫大な遅延損害金がかかってきます。
なおかつ、競売が終わった後にも残った不動産ローンの債務の返済義務は継続しています。 自己破産でもしない限りこの債務に追いかけられる事になるのです。
競売にメリットがあるとすれば、物件によっては、落札までに2年3年4年とダラダラと売却できない状態が続く場合に、うまくすると、その間は、そこにそのままお住まいになっていても立ち退きを求められません。 また、落札者の考え方により競売終了後も、半年とか１年住み続ける事が出来る場合もあります。
競売終了後の引越し代の交渉！
占拠者を追い出すのに100万円以上の経費がかかるのです！
それを頭に置いて立ち退き料の交渉を気合と根性でやってみる価値は有るでしょう。
物件を競落し、買受人が代金納付完了から6ケ月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ１～２週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。 この命令が確定すると、執行官室で強制執行の申し立てを行います。
東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。
但し、1回目で部屋を空にして、明け渡しが終了する（これを断行と言います）分けではありません。
通常、1回目は占有者に対して、「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。
そして、その2週間～1ヶ月後に、いよいよ明け渡しの断行になります。
この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている人と、「鍵屋」と屈強な「引越し業者」が断行の3点セットとなって臨みます。
この、断行の3点セットには理由があります。
執行官は、忙しい時には、一日に5件以上の執行をこなしています。 ですから、必然的に時間的余裕がありません。 一現場にかけられる時間はぜいぜい2～3時間なのです。
ですから、通常執行官はこの3点セットとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。「鍵屋」も「引越屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。
当然、得意技能を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。 断行の３点セットの人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、大体50万円～120万円くらいは最低でかかるのではないかとおもいます。
とうぜんのことながら法的手続きを弁護士に依頼した場合は、別途に弁護士費用が必要になります。
<br />
上記の文章は、貴方の物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。 上記の手順と手間を落札された側に貴方を当てはめてみてください。
落札者は鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合がほとんどです。
そこで『私はスンナリと出ていくので引っ越し費用として50万円位いただけませんか？』と駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。
断行の3点セットに100万円以上の出費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には一銭も払わないという競売専門業者さんも多数存在いたしておりますので、交渉は程々＆低調にね。 また、競売専門の業者さんでは自社の追い出しチームを結成している場合もございます。 こんな場合には3万円とか5万円なってことも有るようです。
それら、借金/ローンなどの借入金の返済ができなくなった借入者(債務者といいます)が、担保として提供していた土地や建物などの不動産を、お金を貸した人(債権者といいます)が裁判所に申し立て換価(お金に換えること)すべく裁判所に許可を願いでます。 その結果、裁判所が売却を許可します。 このことを不動産の競売といいます。 そしてその不動産を競売物件といいます。
その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売（けいばい または きょうばい）」というのです。
競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。
そして、これが最低売却価格になります。 この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されています。 競売での落札価格は、市場価格の6～8割といったところです。 最終的な落札価格は８割前後が多いようです。
競売のデメリットは、上記のように販売価格が2割前後も低いという事につきます。 そして、任意売却に比べ所有権の移転までの時間がかかる分、莫大な遅延損害金がかかってきます。
なおかつ、競売が終わった後にも残った不動産ローンの債務の返済義務は継続しています。 自己破産でもしない限りこの債務に追いかけられる事になるのです。
競売にメリットがあるとすれば、物件によっては、落札までに2年3年4年とダラダラと売却できない状態が続く場合に、うまくすると、その間は、そこにそのままお住まいになっていても立ち退きを求められません。 また、落札者の考え方により競売終了後も、半年とか１年住み続ける事が出来る場合もあります。
競売終了後の引越し代の交渉！
占拠者を追い出すのに100万円以上の経費がかかるのです！
それを頭に置いて立ち退き料の交渉を気合と根性でやってみる価値は有るでしょう。
物件を競落し、買受人が代金納付完了から6ケ月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ１～２週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。 この命令が確定すると、執行官室で強制執行の申し立てを行います。
東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。
但し、1回目で部屋を空にして、明け渡しが終了する（これを断行と言います）分けではありません。
通常、1回目は占有者に対して、「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。
そして、その2週間～1ヶ月後に、いよいよ明け渡しの断行になります。
この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている人と、「鍵屋」と屈強な「引越し業者」が断行の3点セットとなって臨みます。
この、断行の3点セットには理由があります。
執行官は、忙しい時には、一日に5件以上の執行をこなしています。 ですから、必然的に時間的余裕がありません。 一現場にかけられる時間はぜいぜい2～3時間なのです。
ですから、通常執行官はこの3点セットとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。「鍵屋」も「引越屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。
当然、得意技能を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。 断行の３点セットの人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、大体50万円～120万円くらいは最低でかかるのではないかとおもいます。
とうぜんのことながら法的手続きを弁護士に依頼した場合は、別途に弁護士費用が必要になります。
<br />
上記の文章は、貴方の物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。 上記の手順と手間を落札された側に貴方を当てはめてみてください。
落札者は鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合がほとんどです。
そこで『私はスンナリと出ていくので引っ越し費用として50万円位いただけませんか？』と駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。
断行の3点セットに100万円以上の出費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には一銭も払わないという競売専門業者さんも多数存在いたしておりますので、交渉は程々＆低調にね。 また、競売専門の業者さんでは自社の追い出しチームを結成している場合もございます。 こんな場合には3万円とか5万円なってことも有るようです。
2010年8月19日木曜日
債務名義 - 民事執行法.第2章・第22条
債務名義とは 民事執行法.第2章・第22条などの法令の基づいた執行力のある公文書のことです。
債務名義は強制執行時には必ず必要となり、公証人や裁判所などが作成する文書です。
債権者が債務者の不動産、物品、給料などを差押える強制執行には債務名義が必ず必要とされます。 ただし、税金滞納で行われる強制執行は民事執行と違い債務名義は必要とされません。
ここで言う、強制執行とは、差押さえないしは競売のことです。
債権者が実際に強制執行するには「債務名義」の他に、執行力を有する事を証明する「執行文」及び債務者へ債務名義の正本を渡した証拠である「送達証明」を執行裁判所へ示す必要です。
詳しくは、裁判所の裁判手続きを参考にしてください。
債務名義は強制執行時には必ず必要となり、公証人や裁判所などが作成する文書です。
債権者が債務者の不動産、物品、給料などを差押える強制執行には債務名義が必ず必要とされます。 ただし、税金滞納で行われる強制執行は民事執行と違い債務名義は必要とされません。
ここで言う、強制執行とは、差押さえないしは競売のことです。
債権者が実際に強制執行するには「債務名義」の他に、執行力を有する事を証明する「執行文」及び債務者へ債務名義の正本を渡した証拠である「送達証明」を執行裁判所へ示す必要です。
詳しくは、裁判所の裁判手続きを参考にしてください。
2010年8月16日月曜日
代位弁済
代位弁済とは
住宅ローンなどを借りた債務者に代わって、そのローンの残債の弁済(全額返済)をすることを言います。 弁済による代位という法律効果を伴う弁済をすることを言います。
なんのこっちゃとお思いでしょうから、平たく言うと、代わりに立替返済をして上げて、立替分の請求権を得ることです。
バカ息子がサラ金にした借金をバカ息子の親が代わって返済することはよくあります。 これも代位弁済になります。
通常、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする場合は、ローン保証会社との間で保証委託契約を結ぶのが一般的です。 そして住宅ローンを組んだ本人が、返済不能な状態に陥った場合には、ローン保証会社が、その本人に代わって金融機関に返済することになります。
これも、代位弁済です。 そして代位弁済が行われますと、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に取って替わり、以後は保証会社と返済の交渉をしていかなければなりません。
ローン保証会社との返済交渉というのは、単に言葉のアヤです。
保証会社は、全額一括返済を強行に求めて来ます。 そこには交渉の余地は有りません。 全額一括返済出来ないのであれば、競売で不動産を処分しますと言ってきます。
競売になるのが嫌なら任意で自宅を売却しなければならないのですが、どちらを選択しても自宅は手放すことになります。
自宅を手放したくなければ、身内・友人の力を借りて買い戻すこともできます。
（（中には代位弁済後でも分割返済を認めてくれる金融機関も有りますが絶対数が少ない。））
住宅ローンなどを借りた債務者に代わって、そのローンの残債の弁済(全額返済)をすることを言います。 弁済による代位という法律効果を伴う弁済をすることを言います。
なんのこっちゃとお思いでしょうから、平たく言うと、代わりに立替返済をして上げて、立替分の請求権を得ることです。
バカ息子がサラ金にした借金をバカ息子の親が代わって返済することはよくあります。 これも代位弁済になります。
通常、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする場合は、ローン保証会社との間で保証委託契約を結ぶのが一般的です。 そして住宅ローンを組んだ本人が、返済不能な状態に陥った場合には、ローン保証会社が、その本人に代わって金融機関に返済することになります。
これも、代位弁済です。 そして代位弁済が行われますと、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に取って替わり、以後は保証会社と返済の交渉をしていかなければなりません。
ローン保証会社との返済交渉というのは、単に言葉のアヤです。
保証会社は、全額一括返済を強行に求めて来ます。 そこには交渉の余地は有りません。 全額一括返済出来ないのであれば、競売で不動産を処分しますと言ってきます。
競売になるのが嫌なら任意で自宅を売却しなければならないのですが、どちらを選択しても自宅は手放すことになります。
自宅を手放したくなければ、身内・友人の力を借りて買い戻すこともできます。
（（中には代位弁済後でも分割返済を認めてくれる金融機関も有りますが絶対数が少ない。））
2010年8月15日日曜日
期限ぼ利益と期限の利益の喪失
不動産ローンの返済滞納から競売までの時間
ご存知かと思いますが、多くの都市銀行は不動産ローンの滞納が3ヶ月続けば、残るローンの全額の一括返済を契約に基づき求めて来ます。
そして、全額一括返済できなければ、いわゆる不良債権になるのです。 不良債権になれば、返済滞納者の不動産は『競売』に掛けられことになるのです。
住宅金融支援機構の場合には約6ヶ月間という時間が有ります。 しかし、この6ヶ月間に滞納分だけでも返済していかなければ競売を申し立てられることになります。
期限の利益の喪失
ローンの融資を受けた際の契約書に、この期限の利益の喪失に関する条項が明記されております。 内容は金融機関により若干違いがありますが、必ずといっていいほど賃貸借契約書において支払いを怠った場合は残りの債務すべてを請求でき、債務者は弁済しなくてはならない、などという約定(期限の利益の喪失要項)が明記されています。
期限の利益とは、お金を借りた人の返済の権利を守るための民法(民法136条)です。
分割払いの条件で借りたお金は、月々の決められた返済日までは返済しなくても良いという当たり前のことを決めた法律です。 ですが、お金を借りている人が契約内容を破ってしまうと、この法律の適用から外れてしまうのです。 言い換えれば、分割返済の権利を失うことになるのです。
期限の利益の喪失
民法137条に、期限の利益の喪失にかんする条項が明記されています。
以下に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
1) 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
2) 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
3) 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。
期限の利益を喪失するということは、お金を貸した側がお金を借りた側に対して直ちに借金の全額返済を行えと請求することができるようになるということです。
ご存知かと思いますが、多くの都市銀行は不動産ローンの滞納が3ヶ月続けば、残るローンの全額の一括返済を契約に基づき求めて来ます。
そして、全額一括返済できなければ、いわゆる不良債権になるのです。 不良債権になれば、返済滞納者の不動産は『競売』に掛けられことになるのです。
住宅金融支援機構の場合には約6ヶ月間という時間が有ります。 しかし、この6ヶ月間に滞納分だけでも返済していかなければ競売を申し立てられることになります。
期限の利益の喪失
ローンの融資を受けた際の契約書に、この期限の利益の喪失に関する条項が明記されております。 内容は金融機関により若干違いがありますが、必ずといっていいほど賃貸借契約書において支払いを怠った場合は残りの債務すべてを請求でき、債務者は弁済しなくてはならない、などという約定(期限の利益の喪失要項)が明記されています。
期限の利益とは、お金を借りた人の返済の権利を守るための民法(民法136条)です。
分割払いの条件で借りたお金は、月々の決められた返済日までは返済しなくても良いという当たり前のことを決めた法律です。 ですが、お金を借りている人が契約内容を破ってしまうと、この法律の適用から外れてしまうのです。 言い換えれば、分割返済の権利を失うことになるのです。
期限の利益の喪失
民法137条に、期限の利益の喪失にかんする条項が明記されています。
以下に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
1) 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
2) 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
3) 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。
期限の利益を喪失するということは、お金を貸した側がお金を借りた側に対して直ちに借金の全額返済を行えと請求することができるようになるということです。
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