件外建物

件外建物とは
今回の競売には含まれない建物という意味です。

土地が競売となっているにも関わらず、その土地に対して借地権(法定地上権)を持った第三者の建物が存在してますよという意味です。

法定地上権とは
1) 土地または建物の一方あるいは双方に抵当権が設定されたこと。
2) 抵当権設定時に、土地上に建物が存在すること。
3) 抵当権設定時に、土地および建物の所有者が同一であること。
4) 競売によって土地と建物が別々の所有者に帰属すること。

つまり件外建物とは
1) 抵当権設定 "後" に建てられた建物。
2) 抵当権設定 "前" から存在する建物のうち、土地所有者と建物所有者が別人であるもの。　のいずれかということになります。

一括競売
しかし、件外建物も一括競売できるようになりました。
現行法では、抵当権設定後にその設定者が抵当地に建物を築造した場合に限り、その建物を土地と一括して競売 にかけることを認めています。　抵当権設定後に建物が築造された場合には、第三者が築造した場合にも、その建物所有者が抵当権者に対抗可の権利 を有する場合を除き、土地の抵当権者が建物も一括して競売することができることとなりました。

件外建物は競売妨害の温床競売妨害を目的として、プレハブ事務所や倉庫を簡易に建築したり（いわゆる一夜城といわれるもの）、それに賃借人などがいれば余計にややこしい。 　また逆に、築年数が新しすぎて収去するのがもったいないケースもある。築２年の一戸建などが建っていた日には、収去訴訟というのも憚られる。

一夜城
戦国時代に、豊臣秀吉が小田原の北条氏を攻めた際、小田原城の近くに一夜にして城を築き、北条側の戦意を喪失させたと伝えられています。　不動産競売における件外建物は現代の一夜城のようなものです。