競売の申立てを受けてもマイホームを残せる？

申立てられた競売を止めることが出来る唯一の方法

裁判所から競売開始決定通知を受け取ってしまわれた方々全員に適用できる方法ではありませんが、可能性があるのなら弁護士さんに相談してみるべきでしょう。

民事再生(別名、個人再生といいます)を利用する。
民事再生(個人再生)手続きに入ると、すでに開始された競売手続きを停止することができます。　このため、どうしてもマイホームを失いたくない人が、競売手続きを中止するために、個人再生を申し立てるということがしばしば有ります。

民事再生(個人再生)が認められると住宅ローン以外の債務の返済が裁判所により強制的に減額されます。　そして、他の借金の返済が少なくなった分住宅ローンの返済に回すことが可能となるのでローンの滞納も無くなると思います。

個人再生手続とは：
個人再生手続とは、将来におい継続的に収入を得る見込みがあるか、給与などを定期的にもらう見込みのある者で、借金の額が5,000万円以下の者について、原則として、借金を5分の1にしたうえで3年で分割して返済すれば、残りの5分の4を免除するという手続です。

個人再生は自己破産と違い、免責不許可事由がある場合や職業上破産の欠格事由に該当する場合でも使え、住宅を手放さずに借金を減らすことができます(理論的には)。

個人再生手続は、(1)小規模個人再生手続、(2)給与所得者等再生手続、(3)住宅ローンに関する特則で構成されています。

　(1)　小規模個人再生　　→　　　　　　　　　小規模な債務を負う個人債務者が対象
　(2)　給与所得者等再生手続き　　→　　　　給与所得者等が対象
　(3)　住宅資金貸付債権に関する特則　　→　支払いを遅滞した住宅ローン債務者が対象

上記の項目の中の(3)の住宅資金特別条項についてのみ書いてみますね。

住宅資金特別条項とは
マイホームをお持ちで現在、住宅ローンを支払い中の方が個人版民事再生の手続を行う場合は、自己破産とは異なり、今ままで通り住宅を持ち続けるたまま、借金を整理することができます。

マイホームを今まで通り保持するためには、個人再生の申立てを行う際に、住宅資金貸付債権(住宅ローンのことです)に、住宅資金特別条項を定めなくてはなりません。

しかし、住宅ローンを組んでいれば、どんな場合であっても住宅資金特別条項を定めることができるわけではなく、以下の要件を満たしている必要があります。

　(1)個人再生を申し立てる者(再生債務者といいます)が所有する建物であること。
　(2)再生債務者が自己の居住のために持っている不動産であること。
　(3)住宅の建設や購入、または改良のために必要な資金の借入れであること。
　(4)住宅ローンの債権者(銀行など)または住宅ローン債権者の保証会社が、住宅に抵当権を設定していること。　もし、住宅ローン債権者、保証会社以外が、住宅に抵当権を設定している場合は、住宅資金特別条項を定めることができません。
　(5)住宅ローンの債権者に対して、ローン保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月以内に、民事再生の申立てを行うこと(差戻しといいます)。

個人再生が上手くまとまる可能性はそれほど高くは無いようです。
理由は、住宅ローンの返済条件です。　返済条件が債権回収会社やローン保証会社と同意することができれば良いですが。　住宅金融支援機構からの融資で、案件が競売開始手続きまでいった場合、ローン回収を代行している債権回収代行会社は返済方法について同意してもらえないことが多いのです。

個人再生手続きをしても、競売が止まらない場合が有るということを知っておいてくださいね！

競売落札不動産の明渡し訴訟

競売で落札した不動産物件の所有者(新所有者)が占有者(旧所有者)に対し、「当該不動産を明渡せ」という判決を裁判所に求めるものです。

不動産の占有者が明渡しに応じない場合で、引渡命令が出ない場合には、明渡訴訟を提起する手法を講じなければなりません。

一般的に引渡命令よりも時間・費用の面において落札者・買受人の負担が重いので、できるだけ明渡訴訟は提起しないほうが賢明です。

競売落札における明け渡し料

競売 - 明渡し料
競売で落札した不動産に住む占有者に気持ち良くその物件から引っ越して貰うためのお金のことです。

落札をした不動産占有者に任意に明渡してもらう場合に、買受人・競落人が物件の占有者に支払うお金です。　立退料、引越代などと言うこともあります。

最近の競売落札者の傾向として、この明け渡し料/立ち退き料/引越代を払わない方が多くなっているようです。　特に不動産業者が落札したような場合ですと明け渡し料は5万円とか10万円しか出さないというところが多いようです。

時には明け渡し作業に専門の業者を使わなければならないこともあります。　そうなると時間と手間とお金がかかります。　落札者は業者へ払うお金と、占有者の希望する立ち退き料どちらが安いのかを天秤にかけて、有利な方をとります。　その辺りの駆け引きですかね、ポイントは。

競売申立

競売申し立て

裁判所から " 競売開始決定通知 " とか "担保不動産競売開始決定通知" が特別送達という郵便で届きます。

これが届き、何ら手を打たないと、約8ヵ月後～10ヵ月後にはご自宅を手放さなければならなくなります。　チョット前までは約10ヶ月間は一銭のローン返済をしなくとも住んでいることができたのですが、最近では競売申し立てから早ければ8ヵ月後には退去命令が下る場合も有ります。

ローン返済滞納から落札され名義変更がなされるまでの、いわゆる競売期間中に一円もローンの返済を行わないことになります。　ローンを払わずに約10ヶ月間もタダで住んでいられるなら儲けたと考えては駄目です。　世の中そんなに甘くないよ～！

返済しなかったローンにはシッカリと罰金(遅延損害金といいます)が加算されて請求されるのです。　競売で家から叩き出されて家が無いのに・・・・。　それでも、残った住宅ローン + 罰金を払い続けなければならないんだよ！

競売の申立てを受けてしまっているのなら、私たち競売再生機構に相談してください。
フリーダイヤル用意してますので、0120-888-349

競売の精神的苦痛

ローンの借り入れをしている金融機関により返済滞納から競売の申立てまでの期間はかなりの差が有ります。

ここでは滞納3ヶ月で競売を申し立てる金融機関を例に取り、競売通知が届いた後、滞納者の身の回りに何が起こるのかを代表的な例を書いておきますね。

住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、住宅ローン保証会社が住宅ローンの残債を銀行へ代位弁済します。　代位弁済とはローン保証会社が滞納者に替わり残っているローンの全額を銀行に返済することです。　そして、この時点で、その借金は不良債権となってしまったのです。

そして、代位弁済されたあなたの住宅ローンは(不良債権)は銀行から、この住宅ローンの保証会社に移ります。　その後、このローン保証会社が裁判所に競売申し立ての手続きをします。

競売を申し立てられたら、その不動産は売買、譲渡、賃貸などを防ぐ為にこれが裁判所により一般に公表されます。

これが裁判所より公表されると、早ければ数時間後に「あの～、裁判所の競売の情報を見てやって来たのですが、お宅の競売の件につきまして、少しお話しがございます。」と玄関口のインターホンで比較的大きな声で、通りがかりの人や、隣近所にはまる聞こえ状態。　特にマンションだとお隣さんにはバレバレ状態です。

インターホンでこれ以上、応対をするわけにはいかず、「チョット待ってください」と玄関を開けると、そこには、見るからに日焼けした押しの強そうなイケイケ不動産の営業マンそのもの風の男性二人組みです。　そして、この後二十数社の不動産屋さんが来るわ来るわ来るわ状態に陥りることになってしまったのです。

「私こういうものですが」と営業マン達は名刺を差し出しました。　「この度は競売という事で、さぞ驚かれ、動揺されていることでしょう、物件を売却するにあたり、当社と専任媒介契約を結んでいただければ、お力になれますが」と言いながら、カバンから不動産専任媒介契約書などの書類を取り出し押しつけてきます。

『○○さん、このまま何もしないでいると、競売が確定し、最低入札価格が出され、競売の1週間の入札が開始・閉札。　そして、誰かに落札され、1ケ月後くらいに立ち退き、この間、半年以上も時間がかかり、裸同然で追い出されてしまいますよ。私ども○○社はこのようなケースでの実績があり、十分なノウハウを持っています。私どもにお任せくだされば、時間も短く、お金の方も貴方にとって最も有利な形で解決します。是非お力にならせてください。』と立て板に水でまくし立てに来るんです。

競売の申し立ての申請が出された途端に、こういう人達がひっきりなしにやって来るのです。精神的に落ち込んでしまっている時にやってくる不動産屋が、これがムチャクチャにウザイんです！

私の場合はマンションでした。　この日以降、マンションの廊下の踊り場で近所の人達がかたまってヒソヒソと話をしている光景を目にすると「あああ～私のうわさ話をしているんだな・・」と勘ぐってしまったりします。

自分に負い目が有るから、何でもかんでも悪い方へ悪い方へと取ってしまって・・・。　これなんかも結構精神的にツライです。　年老いた母、父はこれに耐えきれなくなって父の実家へ逃げてしまいました。　子供達も学校でイジメにあったりで・・。妻・子供達の精神が強くないとこの現状の耐えられないことも有るとおもいます。

競売とは

借金をする際に、その借金の担保として出した不動産が有ると仮定します。　または、マイホームを購入する際に銀行から不動産ローンを借り入れたと仮定します。

それら、借金/ローンなどの借入金の返済ができなくなった借入者(債務者といいます)が、担保として提供していた土地や建物などの不動産を、お金を貸した人(債権者といいます)が裁判所に申し立て換価(お金に換えること)すべく裁判所に許可を願いでます。　その結果、裁判所が売却を許可します。　このことを不動産の競売といいます。　そしてその不動産を競売物件といいます。

その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売（けいばい または きょうばい）」というのです。

競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。
そして、これが最低売却価格になります。　この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されています。　競売での落札価格は、市場価格の6～8割といったところです。　最終的な落札価格は８割前後が多いようです。　

競売のデメリットは、上記のように販売価格が2割前後も低いという事につきます。　そして、任意売却に比べ所有権の移転までの時間がかかる分、莫大な遅延損害金がかかってきます。

なおかつ、競売が終わった後にも残った不動産ローンの債務の返済義務は継続しています。　自己破産でもしない限りこの債務に追いかけられる事になるのです。

競売にメリットがあるとすれば、物件によっては、落札までに2年3年4年とダラダラと売却できない状態が続く場合に、うまくすると、その間は、そこにそのままお住まいになっていても立ち退きを求められません。　また、落札者の考え方により競売終了後も、半年とか１年住み続ける事が出来る場合もあります。

競売終了後の引越し代の交渉！
占拠者を追い出すのに100万円以上の経費がかかるのです！
それを頭に置いて立ち退き料の交渉を気合と根性でやってみる価値は有るでしょう。

物件を競落し、買受人が代金納付完了から6ケ月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ１～２週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。　この命令が確定すると、執行官室で強制執行の申し立てを行います。

東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。

但し、1回目で部屋を空にして、明け渡しが終了する（これを断行と言います）分けではありません。

通常、1回目は占有者に対して、「あなたは、引き渡し命令の対象になっているから、何月何日までに立ち退きなさい！」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。

そして、その2週間～1ヶ月後に、いよいよ明け渡しの断行になります。

この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている人と、「鍵屋」と屈強な「引越し業者」が断行の3点セットとなって臨みます。

この、断行の3点セットには理由があります。
執行官は、忙しい時には、一日に5件以上の執行をこなしています。　ですから、必然的に時間的余裕がありません。　一現場にかけられる時間はぜいぜい2～3時間なのです。

ですから、通常執行官はこの3点セットとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。「鍵屋」も「引越屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。

当然、得意技能を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。　断行の３点セットの人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、大体50万円～120万円くらいは最低でかかるのではないかとおもいます。

とうぜんのことながら法的手続きを弁護士に依頼した場合は、別途に弁護士費用が必要になります。
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上記の文章は、貴方の物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。　上記の手順と手間を落札された側に貴方を当てはめてみてください。

落札者は鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合がほとんどです。

そこで『私はスンナリと出ていくので引っ越し費用として50万円位いただけませんか？』と駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。

断行の3点セットに100万円以上の出費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には一銭も払わないという競売専門業者さんも多数存在いたしておりますので、交渉は程々＆低調にね。　また、競売専門の業者さんでは自社の追い出しチームを結成している場合もございます。　こんな場合には3万円とか5万円なってことも有るようです。

債務名義 - 民事執行法.第2章・第22条

債務名義とは 民事執行法.第2章・第22条などの法令の基づいた執行力のある公文書のことです。
債務名義は強制執行時には必ず必要となり、公証人や裁判所などが作成する文書です。

債権者が債務者の不動産、物品、給料などを差押える強制執行には債務名義が必ず必要とされます。 　ただし、税金滞納で行われる強制執行は民事執行と違い債務名義は必要とされません。

ここで言う、強制執行とは、差押さえないしは競売のことです。

債権者が実際に強制執行するには「債務名義」の他に、執行力を有する事を証明する「執行文」及び債務者へ債務名義の正本を渡した証拠である「送達証明」を執行裁判所へ示す必要です。

詳しくは、裁判所の裁判手続きを参考にしてください。

代位弁済

代位弁済とは

住宅ローンなどを借りた債務者に代わって、そのローンの残債の弁済(全額返済)をすることを言います。　弁済による代位という法律効果を伴う弁済をすることを言います。

なんのこっちゃとお思いでしょうから、平たく言うと、代わりに立替返済をして上げて、立替分の請求権を得ることです。

バカ息子がサラ金にした借金をバカ息子の親が代わって返済することはよくあります。　これも代位弁済になります。

通常、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする場合は、ローン保証会社との間で保証委託契約を結ぶのが一般的です。　そして住宅ローンを組んだ本人が、返済不能な状態に陥った場合には、ローン保証会社が、その本人に代わって金融機関に返済することになります。

これも、代位弁済です。　そして代位弁済が行われますと、住宅ローンの債権者が金融機関から保証会社に取って替わり、以後は保証会社と返済の交渉をしていかなければなりません。

ローン保証会社との返済交渉というのは、単に言葉のアヤです。
保証会社は、全額一括返済を強行に求めて来ます。　そこには交渉の余地は有りません。　全額一括返済出来ないのであれば、競売で不動産を処分しますと言ってきます。

競売になるのが嫌なら任意で自宅を売却しなければならないのですが、どちらを選択しても自宅は手放すことになります。

自宅を手放したくなければ、身内・友人の力を借りて買い戻すこともできます。

（（中には代位弁済後でも分割返済を認めてくれる金融機関も有りますが絶対数が少ない。））

期限ぼ利益と期限の利益の喪失

不動産ローンの返済滞納から競売までの時間

ご存知かと思いますが、多くの都市銀行は不動産ローンの滞納が3ヶ月続けば、残るローンの全額の一括返済を契約に基づき求めて来ます。

そして、全額一括返済できなければ、いわゆる不良債権になるのです。　不良債権になれば、返済滞納者の不動産は『競売』に掛けられことになるのです。

住宅金融支援機構の場合には約6ヶ月間という時間が有ります。　しかし、この6ヶ月間に滞納分だけでも返済していかなければ競売を申し立てられることになります。

期限の利益の喪失
ローンの融資を受けた際の契約書に、この期限の利益の喪失に関する条項が明記されております。　内容は金融機関により若干違いがありますが、必ずといっていいほど賃貸借契約書において支払いを怠った場合は残りの債務すべてを請求でき、債務者は弁済しなくてはならない、などという約定(期限の利益の喪失要項)が明記されています。

期限の利益とは、お金を借りた人の返済の権利を守るための民法(民法136条)です。
分割払いの条件で借りたお金は、月々の決められた返済日までは返済しなくても良いという当たり前のことを決めた法律です。　ですが、お金を借りている人が契約内容を破ってしまうと、この法律の適用から外れてしまうのです。　言い換えれば、分割返済の権利を失うことになるのです。

期限の利益の喪失
民法137条に、期限の利益の喪失にかんする条項が明記されています。
以下に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
　　1) 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
2) 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
3) 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

期限の利益を喪失するということは、お金を貸した側がお金を借りた側に対して直ちに借金の全額返済を行えと請求することができるようになるということです。

競売再生機構

競売再生機構だなんてとんでもないタイトルを付けてしまいました。

でも、このサイト名も遅かれ誰かに使われると考えました。　だったら、私が最初に手を挙げようじゃないかと考えました。

このブログでは、不動産ローンの返済が出来なくなってしまい、挙句の果てに競売の申し立て通知などを受け取ってしまわれた方々へ任意売却を啓蒙することを目的として、色々な関連話題を書いていけたらと考えております。