競売開始決定通知

担保不動産競売開始決定通知

競売開始決定通知

債務者の住宅ローン返済困難などの債務不履行により債権者（抵当権者・銀行・保証会社等）が裁判所に競売の申立を行い、裁判所がそれを受理した通知のことをいいます。

"債権者の誰々が貴方の不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しました." という通知です。 　 当然、この通知に対する異議の申立もできます。　そして、この段階であれば、自ずから進んで任意で自宅の売却も出来ます。

競売の進み方
競売の進み方は、各裁判所ごとに異なります。
また同じ裁判所でも時期によって異なることがあります。　標準的な競売のスケジュールは次の通りです。

1)
担保不動産競売開始決定
競売開始決定の通知が配達証明郵便で届く。
2)
現況調査
裁判所から「現況調査通知書」が届き、執行官による土地の状況・建物内部の使用状況等の調査が入ります。　この調査は、拒絶をすることができません。　強制的に調査されてしまいます。

3)
期間入札の通知
現況調査の後、しばらくしたら裁判所より期間入札の通知が届きます。　入札の日時が決まった通知が届きます。

4)
開札期日 - 落札者決定の日
この前日までが理論的には任意売却が可能となります。
任意売却で売却することが出来るのは、開札の前日までとなります。　この時点で、契約が完了し、決済がその開札の前日までの見込みが立っていなければ、任意売却に対応してくれる債権者・抵当権者はほぼ居ないと考えられます。　（地域、裁判所によってはこのタイムスケジュールよりもスピーディーに競売を処理している場合も有りますので要注意です。）


明日が開札日だという時点での任意売却のご相談者がかなりの数おります。
『明日、競売の開札日なのですが、任意売却をお願いできますか？』というような相談が非常に多いのです。　この時点での任意売却への切り替えは、現金で相談者の物件を購入出来る方が存在しない限りは99.99パーセント無理です。

5)
売却許可決定
裁判所による売却決定の通知が届きます。
落札した人への売却を許可する通知です。　
"開札期日" からおよそ1週間後に競落不動産の買受人を定める「売却許可決定」がなされます。　この売却許可決定が確定 してから、代金納付手続きが始まるわけです。
通常、売却許可決定が確定したか否かは売却許可決定がなされた日から10日前後で明らかになりま す。

6)
所有権移転
落札者が代金を納付
裁判所の権限で所有権の移転がされます。　この時点で、競売落札者の所有となります。　所有権移転後も住み続けていると、不法占拠者となってしまいます。

7)
不動産の引き渡し（明け渡し）
上記の5番目、売却許可決定がなされた辺りから、落札者より物件から立退いて欲しい旨の連絡が有ります。

ただ言われるがままに立退くのを快く思えないので、立退料を1円でも多くせしめようとダダをこねたいと考える方も居るようですが・・。

買受人（落札者）によっては、引越し代や立退き料などを払ってくれることがあるかもしれませんが、競売物件を専門に取り扱う不動産業者が落札した場合には、数万円で立ち退かされるケースも多いようです。　中には、意地でも立退料は払わないという投資家さん達も存在しております。　ダダを捏ねる相手を間違えると大やけどを負ってしまう事も有るようです。

担保不動産競売開始決定通知を受け取った時点なら
この時点なら、自分から進んで不動産を売却して解決を図ることのできる任意売却という方法が採れます。

任意売却のエイジェントが競売開始決定通知を受け取った方代わり、債権者(金融機関や保証会社)と交渉することで、ローンを滞納している不動産の売却をすることが可能となります。

ただし、競売の取下げに応じてくれる債権者は少ないので、任意売却を並行でします。　競売の処理がドンドンと進んでしまい、開札期日直前になると、時間的な問題で債権者が競売の取り下げに応じてくれ ないことがあります。

任意売却のご相談は
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