滞納した管理費

管理費滞納とは
マンションなどで所有者が、管理費・修繕積立金などを滞納している場合の金額をいいます。　一般的には、買受人が負担しています。　管理費の額などは競売事件記録および管理会社で確認できます。

滞納管理費の請求
売り主と買い主の当事者間の関係：
管理費、特別修繕費（修繕積立金）支払わないままマンションの専有部分が売買（譲渡）された場合。　原則的には、売主（譲渡人）と買主（譲受人）の双方に支払の義務が存在します。
マンションの売買は売主と買主の、両当事者契約によって成立します。　その契約内容は、管理組合の請求権とは関係がありません。　従って、管理組合は、どちらに対しても請求することが出来ることになります。　しかし実際問題として、滞納をしている売り主に対しての請求は現実的ではありません。

買主の責任：
区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しました。　この法律により次のような規約が用意されます。

（規約及び集会の決議の効力）第○条　規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

なお売買でなく競売でも同じです。　ちなみに競売になれば競売物件の調査報告書には滞納管理費があることは明記されます。

なお相続人は包括承継人なので、規約に関係なく当然に権利義務の一切を引き継ぎます。

滞納管理費は5年で時効
平成16年に最高裁判所で ｢管理費等滞納の時効は5年である ｣との判決が出ました。　また、裁判で ｢判決」をもらったり、 ｢仮執行宣言付支払督促 ｣をもらっておけば管理組合の一般債権として10年間は時効にかかりません。

民法第147条の時効の中断は、(1)請求　(2)差押え・仮差押又は仮処分　(3)承認です。
この内の(3)承認とは、滞納者が債務を認めることです。　支払の延期を求めたり、一部の返済を行ったときも ｢承認 ｣に当ります。　書面で ｢承認 ｣の事実を残すことも時効中断になります。

滞納額と重要事項説明書
管理費等に滞納がありながら売買された場合、区分所有法上、新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、買い受け人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。 そこで、トラブルの未然防止のため宅建業法では、宅建業者が購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面（重要事項説明書）に管理費等の滞納額の明示を義務づけております。

管理費等を滞納したマンションが競売
競売後に配当要求をすることが出来る！

・ 配当要求が出来ます。
　　買受人（競落人）が納付した代金の中から管理組合に配当を要求する手続きです。

・ 配当要求は時効を中断します。

・ 抵当権がついている場合には、この配当要求は抵当権付の債権よりも後順位となります。

管理費等を滞納したマンションが任意売却
一般的に任意売却の場合、売却が確定したら、債権者との交渉で売買価格の中から仲介手数料、滞納管理費、抵当権抹消の登記費用、固定資産税等の滞納税の支払を確保することになります。　管理組合にとっては管理費を滞納している部屋のオーナーに任意売却をしてもらった方が有利なことになります。

任意売却の物件を購入したにもかかわらず、管理費の精算がなされていなかったという話を聞きます。　その場合は、購入者に支払の義務が有ります。　また、その 任意売却の物件を仲介した不動産会社には宅地建物取引業法違反の可能性が有りますので弁護士さんを立てての争いとなるでしょう。　もし くは、都庁・県庁の 不動産業者を監督する部署へご相談されることをお勧めします。

リゾート地の中古のマンションが4万円で購入可能
最近しばしばテレビのニュース番組の中で、温泉地に建てられてマンションが4万円とか5万円とかで購入できる。　そのマンションには温泉が設備が有って24時間利用可能。　冬はスキーと温泉が楽しめるなんて報道されているのを観ることがあります。

でも、そんなに安い買い物のマンションがなかなか売れないのです。　理由は、滞納されている管理費に有ります。　購入者は滞納されている管理費を払わないといけないのです。　 部屋によっては、滞納されている管理費が670万円ってのもありました。　滞納された管理費は誰かが払わなければならないのです。

任意売却を依頼されるマンションの中に、管理費の滞納額がたったの27万円～45万円で競売にかけられてしまうことがありました。　マンションを管理している管理組合としては、いかなる手を使ってでも管理費の回収を図りたいと考えております。

執行官 - 裁判所

執行官 - 裁判所法第62条および執行官法1条
執行官は、各地方裁判所に所属する裁判所職員で裁判の執行などの事務を行います。

裁判の執行とは，裁判で出された結論が任意に実現されない場合に、強制的に実現することです。


例えば家の明渡しを命じられた人が明け渡さない場合に、その家から明渡義務を負う人（債務者）を排除した上で、明渡しを受ける権利を有する人（債権者）に引き渡したり借金を返さない人（債務者）の宝石、貴金属等の動産や手形、小切手等の有価証券（裏書の禁止されているものを除く。）を差し押さえて売却し、その代金を貸主（債権者）に返済するお金に充てるといった職務を行っています。

また、不動産の（強制）競売が申し立てられた場合に、不動産の状況等を調査するなどの事務を担当しています。

この他、民事訴訟の裁判関係文書を当事者等に届けるといったことも執行官の職務の一つです。


執行官は、職務を行う際に抵抗を受ける場合には、その抵抗を排除するために警察の援助を求めることができるなど強い権限が与えられており、その権限を自らの判断と責任において行使しますが、職務の執行については、地方裁判所の監督を受けます。

また、執行官は、各地方裁判所によって任命される裁判所の職員ですが国から給与を受けるのではなく、事件の当事者が納めた手数料を収入としています。　参考 : 裁判所のサイトから転載

執行官法
第一条： 職務 執行官は、次の事務を取り扱う
一項　：
民事訴訟法 （平成八年法律第百九号）、民事執行法 （昭和五十四年法律第四号）、民事保全法 （平成元年法律第九十一号）その他の法令において執行官が取り扱うべきものとされている事務。

二項　：
民事執行法 の規定による民事執行、民事保全法 の規定による保全執行その他私法上の権利を実現し又は保全するための手続を構成する物の保管、管理、換価その他の行為に係る事務で、裁判において執行官が取り扱うべきものとされたもの。

第二条： 事務の処理
一項　：

執行官は、申立てによりその事務を取り扱う。　ただし、裁判所が、その係属する事件の手続の一部として、直接に執行官に取り扱わせる事務については、この限りでない。

二項　：
執行官の事務の分配は、所属の地方裁判所が定める。　ただし、前条第二号の事務のうち裁判において特定の執行官が取り扱うべきものとされた事務は、その執行官が取り扱う。

第三条： 排斥 - 執行官は、次の各号に掲げる場合には、職務の執行から除斥される
一項　：
執行官又はその配偶者が、当事者（刑事事件及び少年の保護事件における被害者を含む。　以下同じ。）であるとき、又は当事者と共同権利者、共同義務者若しくは償還義務者の関係にあるとき。

二項　：
執行官が当事者の四親等内の血族、三親等内の姻族又は同居の親族であるとき。

三項　：
執行官が当事者の後見人、後見監督人、保佐人、保佐監督人、補助人又は補助監督人であるとき。

四項　：
執行官がその取り扱うべき事務について当事者の代理人であるとき。

第四条： 職務執行区域
執行官は、他の法令に別段の定めがある場合を除き、所属の地方裁判所の管轄区域内においてその職務を行なう。

第五条： 不服の申立て
申立てにより取り扱う事務についての執行官の処分（手数料及び費用の額の計算を含む。）　又はその遅怠に対する不服の申立てについては、民事執行法 （これを準用する場合を含む。）に特別の定めがあるものを除くほか、同法第十一条第一項 後段の規定による執行異議の例による。

第六条： 金銭の保管
執行官が職務の執行として差し押え、又は交付を受けた金銭は、これを受け取るべき者に直ちに交付し、又は供託するものを除き、最高裁判所の規則で定めるところにより、執行官の所属の地方裁判所が保管する。

第七条： 手数料及び費用
執行官は、その職務の執行につき、手数料を受け、及び職務の執行に要する費用の支払又は償還を受ける。

第八条： 手数料を受ける場合

詳細はe-Gov（イーガブ）は総務省が運営する総合的な行政ポータルサイトを参考にしてください。

第九条： 手数料の額
一項　：
前条第一項第一号から第二十一号までの事務に係る手数料の額は、事務の内容、当事者の受ける利益、物価の状況、一般賃金事情その他一切の事情を考慮して、最高裁判所の規則で定める。

二項　：
前条第一項第二十二号の事務に係る手数料の額は、裁判において当該事務を執行官が取り扱うべきものとした裁判所が定める。

第十条： 費用の種類 - 執行官が支払又は償還を受ける費用は、次のとおりとする。
一項　：
１） 　送付に要する費用及び電信電話料
２） 　公告の費用
３） 　民事執行法第7条 （これを準用する場合を含む。）に規定する立会人の日当及び旅費
４） 　技術者及び労務者の手当
５） 　民事執行法第136条 又は第138条 （これらを準用し、又はその例による場合を含む。）に規定する事務を行うための費用
６） 　物の運搬、保管、監守及び保存の費用
７） 　果実収穫の費用
８） 　官庁その他の公の団体から証明を受ける費用
９） 　物の現況を記録するために撮影する写真の費用
１０） 　民事執行法第161条第5項 （これを準用し、又はその例による場合を含む。）に規定する証書の作成の費用
１１）　執行官の旅費及び宿泊料
１２） 　前各号の費用以外の執行官の職務の執行に要する費用で、最高裁判所の規則で定めるもの

二項　：
前項第３号に規定する日当及び旅費は、最高裁判所の規則で定める場合に執行官が支給するこれらの費用とする。


三項　：
執行官の旅費及び宿泊料は、執行官が、その勤務する裁判所から一キロメートル以上の地においてその職務を行なう場合、及び執行官がその職務を行なうために宿泊を要する場合におけるこれらの費用とする。

第十一条： 費用の額
一項　：
前条第一項第三号及び第１０号から第１２号までの費用の額は、最高裁判所の規則で定めるところによる。

二項　：
前項に規定する費用を除くほか、費用の額は、実費の額による。

第十二条： 支払義務者
執行官の手数料及び職務の執行に要する費用は、執行官が申立てにより取り扱う事務については申立人が、裁判所が直接に執行官に取り扱わせる事務については裁判所が、支払い又は償還する。　ただし、法律に別段の定めがあるときは、その定めによる。

第十五条： 予納

一項　：
執行官は、申立てにより取り扱う事務については、最高裁判所の規則で定めるところにより、申立人に手数料及び職務の執行に要する費用の概算額を予納させることができる。　ただし、申立人が訴訟上の救助を受けた者であるときは、この限りでない。

二項　：
前項の概算額の予納は、執行官の所属の地方裁判所にするものとする。

三項　：
申立人が第一項の概算額を予納しないときは、執行官は、申立てを却下することができる。

四項　：
申立人は、予納した金額の限度において、手数料及び費用の支払又は償還の義務を免れる。この場合においては、執行官は、予納を受けた裁判所から手数料及び費用の支払又は償還を受ける。

執行官法（参考e-Gov（イーガブ）は総務省が運営する総合的な行政ポータルサイト）

残債務とは

残債務とは
競売とか任意売却などの債務整理をした後に残る返済義務のある借金とか住宅ローンなどのことです。

この残債務の処理を誤ると、競売後、任意売却後にも苦しめられることになります。
またこの残債務は競売後または任意売却後には債権となってサービサーからサービサーへ転売を重ねる場合があります。

サービサーによっては、強く返済を求めてくる場合も有りますし、全く 返済をして来ない場合も有ります。　残債の返済要求はサービサー次第です。

任意売却後にも返済義務の有る債務は残ります！
任意売却の残債務の返済額の交渉は出来ます！
サービサーが変わり、返済の再請求を受けた時点でお支払いが出来ない状況に有る場合は、弁護士さん・司法書士さんにお願いをして 交渉をしてもらいましょう。

任意売却終了後または競売終了後には ”無担保債権" となるので怖いモノは無い！　残る債務の返済は取られる家・物が何も無いので支払督促を怖がることは無い。　無い物は無いで逃げ切れば良いと言い切る 任意売却業者さん・競売業者さん・アドバーザーさん達ががおります。　これは残債務の返済から逃げるのであって、残債務が消えるということを意味しているの ではありません。

残債務の時効任意売却後・競売後に上手く逃げ切れれば良いのですが、そうは上手く問屋が卸さない場合も多々ありますので要注意です。　逃げ切ろう とお考えの方は、任意売却・競売が完了して半年後、1年後、2年後に督促、裁判、給料差押えとなることも計算に入れておいた方がよいかもし れません。

5年間上手に逃げ切れれば時効となります。
サービサーによっては、その前に裁判所に訴訟を起こして債務名義をとりに来ると考えられます。　債務名義が債権回収会社に取られてしまうと、時効が延びます。

必ず、残債務返済のための督促は届きます！
例えば、Aという任意売却業者さんで、任意売却をしたとします。
そして半年後、1年後に残債務の返済請求が来た場合、任意売却を依頼したAという任意売却 業者さんへご相談をしてください。

過去に、貴方の任意売却の事案に全く関わっていない他の任意売却業者さんへ残債務の相談をしても『当社では何も出来ません！』と 断られるのが落ちです。

Aという任意売却の業者さんもひょっとしたら断ってくることも考えられます。　その際には弁護士さんに相談するしか道はありません。

半年後、1年後に来るであろう残債務の返済催促をことを考えて、任意売却の業者さんを選出すのべきです。

無担保債権とは

無担保債権
債権
債権とは、ある人が、別のある人にに対してお金の支払いなどの特定の要求をできる権利をいいます。　債権を持つ人を債権者、債権によって要求を 受ける人を債務者といいます。

債権は目に見えない"権利"を表す言葉ですが、債権を目に見えるようにしたのが債券です。

担保
担保とは、債務者（お金を借りる人）がお金を返せなくなった時に備えて債権者（お金を貸す人）が 不動産や抵当権を保証として取る事を言ったりします。

お金を貸したのはよいけれど、貸したお金が戻ってこないと困る。　 だからもしもの時の保険として不動産などを押さえておくのです。

ちなみに抵当権とは、不動産などを取り上げずに、債権の担保として他の債権者よりも 優先的に返済を受ける権利です。


不動産や抵当権などを担保として取る事を "物的担保" と言います。　保証人や連帯保証人などを "人的担保" などといいます。
無担保債権とは、読んで字の如し ”担保が取られていな無い借金” のことです。
競売後、任意売却後の残債務は無担保債権となるので、返済をしないと「競売するゾ～！」という取立て文句は通用しなくなります。

従って、無担保債権と なってしまった借金は 借り手に開き直られたらお終いです。　実際、競売で家を失った人はその後の返済が著しく困難になる場合が多く、返済をしたくても出来ないことの方が多いよ うです。

また、 無担保債権となることを逆手にとって残債務の支払いから逃げることを勧めている任意売却の業者さんなども居るようです。　しかし、支払わなくても大丈夫だ と高を括っていて給料の差押えなどに合わないように。

無担保だから支払わなくても良いと居直って、半年後・１年後・２年後に突然給料差押えなどが来たらどうします？　その辺のところを考えて任意売却を お願いする業者さんを選択すると良いと思います。

委任状

委任状とは

委任状とは、書類の申請や届出などのある特定の事項のとり行いを第三者（代理人）に委ねる（委任する）意志を書き記した文書のことです。　本来はその事項の行使権を持たない者に権利を委ねる重要な書類です。

委任状の書き方に特定の書式やフォーマット、決まりがあるわけではありませんが、委任状の書き方として必要な事項は、日付、委任する旨を記した文章、申請人と代理人の名前・住所の記載と、申請人の印鑑の押印があれば十分です。

日常生活で委任状が必要になる場合とは、住民票の取得を代理人に委任する場合。　会社の会議や株主総会への欠席のため議決権を議長に委任する場合、自動車の名義の書き換え・住所の変更・ナンバーの変更・抹消申請手続きを依頼する場合に必要な委任状・印鑑証明・登録申請の委任状等々様々あります。

任意売却業者にむやみに委任状を提出なんかする家を乗っ取られてしまう等と無知なアドバイスをされるFTプランナーさんや司法書士さんがおりますが、現在は不動産契約時には本人確認という行為が義務づけられているので、委任状のみで不動産を勝手に売却をすることは不可能です。

また、任意売却に限って言えば ローンの残債務の残っている不動産を乗っ取っても、乗っ取った側にはうま味どころか、逆に負債を抱えてしまう事になります。　こんなバカな事をする不動産業者・任意売却業者は居ません。

任意売却業者に委任状を渡すと悪いことに使われてしまうかもしれませんよと、アドバイスをするファイナンシャルプランナーさんとか弁護士さんとかも、任意売却などを依頼されると委任状を依頼者に求めることになる事に対しては何というのでしょうか。

一括売却

不動産の一括売却とは

複数の不動産をまとめて売りにだすこと。 　例えば、建物とその敷地、道路持分、という種類の不動産をまとめて売りにだす事。

強制競売においての一括売却とは：
民事執行法61条では、相互の利用上不動産を他の不動産（差押債権者・債務者が異なる場合を含む）と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括売却できるとされています。　ただし、超過売却のときは債務者の同意がある場合に限られる（民事執行法61条のただし書）。

民事執行法61条ただし書き - 超過売却；
一つの申立てにより強制競売の開始決定がされた複数の不動産の内、一部の不動産の買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合には、債務者の同意があるときに限り全てを一括売却することができるとされています。

任意売却での引越し代

任意売却の引越代とは
任意売却でお住まいを処分した場合、「引越代」が出る場合、出ない場合が有ります。　
住宅金融支援機構の場合、自己破産する人以外には引越し代を認めないことになっております。　そして、多くの金融機関がこの機構の方針に追従しているのが現実です。

任意売却業者さんの多くは任意売却は引越代が必ず貰える的な説明をしておりますが、引越代は必ずもらえるとは限りません。　引越代は、あくまでも債権者側の好意の賜と考えてください。　

任意売却業者さんのホームページで多くが『引越代がもらえる場合がある』というあいまいな表現になっております。　”もらえる場合がある”、と、”もらえます” という意味は全く違うということを認識しておいてください。　もらえる場合が有るとは、もらえなかった時の逃げの保険です。

引越代 "100万円" というのは債権者次第だとお考えた方が良いでしょう。
引越代100万円を出すなどどうたっている任意売却業者さんは誇大宣伝をしているか、任意売却の経験が極めて乏し業者さんです。

引越し代が事前に100万円出るとは規則では無いので言えません。
100万円出るケースは、債権者考えていたよりも高く売れた場合で、なおかつ債権者がその1社のみの場合などです。　したがいまして100万円の引越し代は絶対に無理ではありませんが、事前には分からないというだけです。

任意売却業者さんは過去の事例を誇張し過ぎ！
現在には通用しない、2007年5月以前の事例を引用し過ぎの業者さんが多数見受けられます。　以前は、引越代＋残置物処理費用ということで100万円越えという例は確かに有ったのです。　しかし、それらは過去のお話です

引越代は出ても20万円～30万円前後と考えた方がよいでしょう！

引越し代の交渉は任意売却の処理の一環です！
任意売却業者の中には、債権者または物件購入者が払ってくれる引越し代の中から、事務手数料○○万円とか○○費●●万円とかを理由を付けて差し引いているようですが、これはチョット変です！

引越し代を債権者と交渉する、購入者と交渉する行為は任意売却処理の中での作業です。　なのに、事務手数料を差し引いてくるのは道理にそぐわない行為です。

しばしば寄せられる相談の中に、物件購入者さんが100万円の引越し代をくれたのですが、実際に本人が手にした引越し代が20万円だった。　なんとかならないかというものです。　そして、その明細を見せてもらうと、常識ではあり得ない項目が記載されていて、80万円も天引きされていることが有るのです。

また、売買契約時に購入者および先方の不動産業者とか債権者に絶対に引越し代のことは話に出さないでくださいって釘をさされる事も有るようです。　この方の場合は、任意売却業者の担当が引越し代を喰い物にしていました。

ここで提案です！
物件の契約時または決済時には関係者が一同に顔を揃えます。　その時、その場で『●●さん、引越しだ○○万円ありがとうございました』と言ってみましょう！

そお場で、本当の引越し代の額が判明することも有るかもしれません。　しかし、皆さんがタヌキを演じてうすらトボケルて、『あああ・・いいえ～！』で終わるかもしれません。

もし、任意売却業者がかなりの額のお金を隠していた場合、その契約を中止してはいかがでしょう！　契約を中止すると、状況は競売へと変化して行ってしまう可能性が増大しますけど・・。

競売になってしまった場合、本来もらえる引越し代分に相当する位い、そこに長く住んでいることができるというメリットも付随して来ますけどね。

引越し代の明細の中で、事務手数料とか○○○費とか、▲▲料などという項目でお金が差し引かれていたら、『こんなの納得が行かない！　任意売却は止めます！　競売で結構です！』とダダをこねましょう！

実際に、競売にまで行ってしまうことを恐れないことです！
本来もらえるはずの引越し代が中間搾取されるのって悔しいでしょう！

でも、任意売却を途中で止めるのは自己責任でやってくださいね！

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任意売却のご相談は、
全国任意売却センター
フリーダイヤル：　

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競売で落札された後の引越し代
引越し代の交渉は落札者との直接交渉となります。
競売の場合には、任意売却とは違い業者が貴方側には付いていませんので、孤軍奮闘となります。　落札者が競売の初心者なら、ヒョットしたら100万円近い引越し代が期待できるでしょう。

落札者が競売のプロの場合には10万円、ひょっとしたら5万円って場合もあり得ます。　落札者の中には怖い系の方々も時折混じっておりますので、余りゴネると恐怖劇場へご招待ってことにもなりかねません。

競売での引越し代はやはり20万円～30万円前後と思っておいた方が良いでしょう。

売却基準価額

売却基準価額とは

不動産競売物件について評価人（不動産鑑定士）が評価し、その評価に基づいて適正であるかを検討したうえで定められた競売不動産の価額です。

抵当権者から競売の申し立てを受けた裁判所は、その不動産の価格を調査します。
不当に低い価格で取引されると、抵当権者の利益を侵害することになりますので、なるべく公正な市場価格で売買して欲しいというのが競売制度の基本です。

しかし、競売の買受人には、特有のリスクがありますので、その分を減額して、裁判所は価格を公示します。この公示された価格が売却基準価額です。

そして、この売却基準価額の2割低い価格が、落札できる最低の価格になります。

競売の買受人には下記のようなリスクが有ります：
* 不動産所有者の協力が得られないこと
* 事前に不動産の内覧ができないこと
* 現況有姿の取引になるので、物件に瑕疵（かし、欠陥の意）が有っても自己責任になる
* 不良占有者がいる可能性がある

裁判所は、評価書を、単に土地建物の鑑定評価だけではなく、現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、競売不動産に関する事実関係（占有者の有無等）及び権利関係（地上権、賃借権の有無等）が的確に把握されているか、競売の特殊性が加味されているか、評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで価額を定めることになります。

競売 - 売却決定期日

売却決定期日とは

執行裁判所が最高価買受申出人（買受申出人）に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定を下すという審査を行う期日です。

通常、裁判所書記官は、売却決定期日を開札期日から１週間以内の日に指定します。
執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。

売却許可決定が下されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。

買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日に納付することも認められています。

差引納付の申出は売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。