売却基準価額の再評価

競売における売却基準価額の再評価

不動産競売制度において、入札が無かった物件の場合、開札日の翌日から１ヶ月間「特別売却 」の対象となります。

特別売却という制度を簡単に 説明しますと「早いモノ勝ち」で、最初に買い受けを希望した人が、最低落札価格で購入することができます。

それでも残った競売物件は、再評価して（つまり最低落札価格の値下げ）、再度競売にかかることになります。

権利関係がややこしく、自分のものにするのに手間取るものや、不動産として利用価値がないものなどがほとんどで、価格を下げたからといって 売れるわけではなく、いつまでも残っているのが現状です。

また、物件の評価額を算出した不動産鑑定士の算出ミスなどでも大きく左右されてしまうことが有ります。　地元のほとんどの不動産業者および地元の土地家屋調査士たちの評価額が600万円という数字に対して、裁判所が連れてきた鑑定士は950万円という評価額を出してしまいました。

一般的に1.2倍～1.5倍の額辺りが入札額となりますので、1,140万円～1,425万円辺りが落札価格と予想されます。　しかし、地元のほとんどの不動産業者は720万円～900万円の価値しかないと考えていました。　

結果、その物件に入札をした人たちがまったく現れず、特別売却になってしまいました。　しかし、その特別売却にも誰も希望者が現れず、再評価となってしまいました。

この物件、昼間に観ただけでは本当の状況が解らないのです。
この物件から大通りに向かって約3メートル幅の道路が約30メートルはしっています。　ところが、これが私道なのです。　夜になるとこの私道に近隣の車が停まってしまうのです。

そうなると、この物件から大通りに車で出るには、物件と平行にはしっている公道(幅約2メトール強)をバックで出ていかなければならないのです。　その道は緩やかなカーブを左右に描いているので夜にはけっこう大変な作業なのです。

地元の不動産業者たちはこの状況を知っていたのと、他の町からやって来た不動産の評価人との認識の違いが引き起こしてしまった問題でした。

この物件を任意売却で1,200万円で提示していた私たちは、債権者によって安過ぎると任意売却による買戻しを否決されてしまいました。