競売申立の取り下げ

競売申立の取り下げとは競売の申立債権者がその申立てを撤回する行為です。

申し立てられた側からは競売を取り下げる事はできません。
申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。

ただし、競売が実施されて、 執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要と します。

したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。

買受人が代金 を納付した後は、申立ての取下げはできません。
申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した 書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本が必要となります。　取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を 押印する必要があります。　印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。

競売の取り下げをしてもらえないのならば；
落札が出て、売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し（民事執行法72条）、確定を止め、銀行に競売申立を取下げてもらうとよいでしょう。

しかし、買受人の同意が必要ですので、買受人に相当のお金を支払う必要があるでしょう。　執行抗告は売却許可決定から1週間以内に提出する必要があります（民事執行法10条2項）。

買受人(落札者)が代金納付後はその不動産を買戻しするしかありません。　その際には、相当のお金をプラスしないと、買戻しは難しいでしょう。

競売を取下げてもらうことが出来るデッドライン：
実質的な取り下げのデッドラインは競売の通知を受け取ってから、約6ヶ月後の期間入札の公示の前後です。

抵当権者にとっては、所詮他人事です。　事務処理を行っている現場の担当者の判断で、期間入札の公示を過ぎると、ローンを使わずに現金で購入するという強力な購入者が居ないと競売の取り下げはほぼ無理です。

競売開始決定通知

担保不動産競売開始決定通知

競売開始決定通知

債務者の住宅ローン返済困難などの債務不履行により債権者（抵当権者・銀行・保証会社等）が裁判所に競売の申立を行い、裁判所がそれを受理した通知のことをいいます。

"債権者の誰々が貴方の不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しました." という通知です。 　 当然、この通知に対する異議の申立もできます。　そして、この段階であれば、自ずから進んで任意で自宅の売却も出来ます。

競売の進み方
競売の進み方は、各裁判所ごとに異なります。
また同じ裁判所でも時期によって異なることがあります。　標準的な競売のスケジュールは次の通りです。

1)
担保不動産競売開始決定
競売開始決定の通知が配達証明郵便で届く。
2)
現況調査
裁判所から「現況調査通知書」が届き、執行官による土地の状況・建物内部の使用状況等の調査が入ります。　この調査は、拒絶をすることができません。　強制的に調査されてしまいます。

3)
期間入札の通知
現況調査の後、しばらくしたら裁判所より期間入札の通知が届きます。　入札の日時が決まった通知が届きます。

4)
開札期日 - 落札者決定の日
この前日までが理論的には任意売却が可能となります。
任意売却で売却することが出来るのは、開札の前日までとなります。　この時点で、契約が完了し、決済がその開札の前日までの見込みが立っていなければ、任意売却に対応してくれる債権者・抵当権者はほぼ居ないと考えられます。　（地域、裁判所によってはこのタイムスケジュールよりもスピーディーに競売を処理している場合も有りますので要注意です。）


明日が開札日だという時点での任意売却のご相談者がかなりの数おります。
『明日、競売の開札日なのですが、任意売却をお願いできますか？』というような相談が非常に多いのです。　この時点での任意売却への切り替えは、現金で相談者の物件を購入出来る方が存在しない限りは99.99パーセント無理です。

5)
売却許可決定
裁判所による売却決定の通知が届きます。
落札した人への売却を許可する通知です。　
"開札期日" からおよそ1週間後に競落不動産の買受人を定める「売却許可決定」がなされます。　この売却許可決定が確定 してから、代金納付手続きが始まるわけです。
通常、売却許可決定が確定したか否かは売却許可決定がなされた日から10日前後で明らかになりま す。

6)
所有権移転
落札者が代金を納付
裁判所の権限で所有権の移転がされます。　この時点で、競売落札者の所有となります。　所有権移転後も住み続けていると、不法占拠者となってしまいます。

7)
不動産の引き渡し（明け渡し）
上記の5番目、売却許可決定がなされた辺りから、落札者より物件から立退いて欲しい旨の連絡が有ります。

ただ言われるがままに立退くのを快く思えないので、立退料を1円でも多くせしめようとダダをこねたいと考える方も居るようですが・・。

買受人（落札者）によっては、引越し代や立退き料などを払ってくれることがあるかもしれませんが、競売物件を専門に取り扱う不動産業者が落札した場合には、数万円で立ち退かされるケースも多いようです。　中には、意地でも立退料は払わないという投資家さん達も存在しております。　ダダを捏ねる相手を間違えると大やけどを負ってしまう事も有るようです。

担保不動産競売開始決定通知を受け取った時点なら
この時点なら、自分から進んで不動産を売却して解決を図ることのできる任意売却という方法が採れます。

任意売却のエイジェントが競売開始決定通知を受け取った方代わり、債権者(金融機関や保証会社)と交渉することで、ローンを滞納している不動産の売却をすることが可能となります。

ただし、競売の取下げに応じてくれる債権者は少ないので、任意売却を並行でします。　競売の処理がドンドンと進んでしまい、開札期日直前になると、時間的な問題で債権者が競売の取り下げに応じてくれ ないことがあります。

任意売却のご相談は
任意売却コールセンターまでどうぞ！
ご相談受付：　0120-210-515

競売 - 不動産の競売

不動産の競売とは

簡単にいうと、裁判所が強制的に不動産を売却することです。

銀行から住宅ローンの融資を受ける際に、購入する不動産を、その銀行に抵当として取られます。

また誰かに借金をする際に、不動産を抵当として差し出した場合、そのローン・借入金の返済ができない債務者が担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却をすることをいいます。

裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。

競売物件の最低売却価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査のうえでこれを決めます。　の価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の5～7割程度の水準で設定されます。

最終的には市場価格の8割前後で落札されることが多いようです。

競売とにたようなシステムに任意売却という不動産の処分方法が有ります。
競売にしても任意売却にしても、不動産を失うことには違いは無いのですが、競売の場合には任意売却と違って後々の条件には大きな違いが生じてきます。

競売と任意売却の大きな違い：
・競売は販売価格など裁判所から一方的に仕切られます
・任意売却は主導権は債権者に有りますが不動産の持ち主にも意見は求められます

・競売の場合は、自分一人で裁判所と債権者を相手に戦うことになります
・任意売却は業者が代理人となって債権者と戦います

・競売の場合、立退料などの交渉は自分で行わないといけません
・任意売却は業者が代理で行います

・競売の場合、ご近所さんに競売のことがバレバレになります
・任意売却は、売却をしていることはバレても言い訳は立ちます

・競売が終わってもかなりの額の返済を月々行わないいけません
・任意売却の場合、生活に支障の出ない額での返済となります

・競売が終わっても孤独な戦いが続きます
・任意売却の場合には、依頼した業者へ永遠に相談できます

競売か任意売却という選択をしなければいけない場合には、無条件で任意売却を選択しておいた方が断然居有利です。

競売の危機に直面しているのでした全国任意売却相談センターまでご相談ください。
全国任意売却相談センター
フリーダイヤル：　0120-888-349

競売事件ケ・競売事件ヌ

競売事件(ケ)・競売事件(ヌ)とは

民事執行法
・担保権の実行→不動産が担保→担保不動産競売事件（ケの事件）
・強制執行→金銭債務→不動産の売却→強制競売（ヌの事件）

担保不動産競売（ケ）：抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売により、強制的実現を図る事。

強制競売（ヌの事件）の場合、抵当権に基づかないが不動産を差押して競売手続きに入る強制競売があります。　ですから、自宅の土地、建物にサラ金会社などが抵当権を設定していなくても、裁判所に申し出て競売手続きを進めることが可能です。

競売のメリット・デメリット
競売のデメリットは市場価格より2、3割安いことがほとんどなので、落札金額が債務額を下回ることが多い。公的な競売であるから裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができるため、不動産業者が頻繁に訪れることもある。　メリットとしては裁判所が売却の手続きを勝手にやってくれるので、殆ど何もしなくて良い。

入札する側としてのメリットは当然安いことだがリスクも存在する。
建物内部は執行官が撮影した写真を見て判断することになるが、現状渡しが原則なので落札後に発見された構造上の瑕疵等の修復費用は落札者が負担しなければならない。　また落札後、元の所有者が居座り続けるケースもある。　その場合、裁判所に引き渡し命令の申し立てを行い、執行官による強制立ち退きも可能ではあるが、相応の費用がかかるし、立ち退き費用は原則立ち退く側の負担だが、話し合いにより落札者が立ち退き費用を負担せざるを得ない場合もある。

瑕疵担保 - かし担保とは

瑕疵担保責任[かし担保責任]とは

瑕疵 [かし]:
目的の売買物件に外部からは容易に発見できない隠れた欠陥が有ること。　本来、その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということです。　または、有ってはならない不備・傷などのことを指します。　通常、人の注意をもっては知り得ない欠陥が存在する状態のこと。

例えば、屋根裏の壁に浮き出ている雨漏りの後とか、縁の下のシロアリの被害などが挙げられます。

瑕疵担保責任 [かしたんぽ責任]：
隠れた損傷・欠陥等が有った場合、民法および宅地建物業法では、購入者を保護する規定が定められています。　しかし事前に説明されている欠陥(例えば雨漏り等)について買主は売主に対して瑕疵担保責任を問うことはできません。　購入者が通常の注意力でもって発見できない瑕疵について、購入者は売主に対して補修請求権もしくは損害賠償・契約解除権（瑕疵を修理できない程、重大な欠陥がある場合）を請求できます。　購入者が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当します。

売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内と規定されております。
宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。

瑕疵の修復：
瑕疵を発見したときは、急を要する場合を除いて、すみやかに売主に連絡して立会う機会を設ける必要があります。　それは、瑕疵の状態を売主に確認していただくためです。

瑕疵が発見された場合、購入者は、売主の費用負担で瑕疵の修復を行うことを、売主に請求することができます。　ただし、それ以上に損害賠償を請求したり、契約の解除や無効を主張することもできません。　瑕疵の修復工事は、社会通念上、合理的な範囲で行われます。

競売物件または任意売却で購入した不動産の瑕疵：
競売での物件には瑕疵担保責任を追及できないとなっております。　また任意売却の物件は売り主にお金が無い為に瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となります。

住宅瑕疵担保責任保険：
新築住宅には構造や雨水の侵入する部分の10年保証が義務づけられていました。
しかし、この法律では、業者が倒産したり、あるいは業者が瑕疵と認めなかった場合には、泣き寝入りをするか、裁判をせざるを得ませんでした。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 [通称－住宅瑕疵担保履行法] という法律が制定されました。　新築住宅を建てたり、販売する住宅供給業者は "瑕疵担保保険" に加入しなければならなくなりました。

瑕疵担保保険でカバーされるもの：
1] 住宅会社が倒産していても、瑕疵が認められれば、保険から2,000万円まで、補修のための工事費が支払われる。

2] 瑕疵かどうかで争っているときも、無料相談を受けられたり、安い費用で弁護士会が設けているこの制度のための斡旋や調停を受けられる。

売主が瑕疵を認めない場合：
建築会社が瑕疵を認めないときは、
・住宅紛争処理支援センターの無料相談を受けられる [（財）住宅リフォーム・紛争支援センターが窓口）]。
・各都道府県に設けられた弁護士会のあっせん、調停などを安価に費用で受けられる。

仮差押

仮差押えとは
仮差押とは金銭債権において "その財産を差押る用意があるので勝手に処分してはならない" とする裁判所からの財産保全命令です。

債権回収が出来ない恐れがある、と債権者が判断し仮差押の手続をした場合、裁判所から突然『仮差押』の通達が来る事とになります。

仮差押は本差押と同様に不動産、動産(価値有る物品)、預金口座、債権、有価証券、等が対象となります。　場合によっては給料を仮差押する債権者もいます。

仮差押は其の性質上、債務者に気付かれないよう財産調査など隠密理に行われ突然裁判所から通達されるます。　仮差押の手続は裁判所へ申請書面と保証金を収めれば簡単に発行されます。

多重債権者が自己破産や任意整理しようとすると債権者が突然仮差押して来る場合もあります。　そのような場合、債権者は少しでも間違いなく回収したい為であり法律に基づく手続なので債権者が訴訟を取下ない限り回避は出来ません。

民事保全法26条 - 保全異議の申立て :
保全命令に対しては、債務者は、その命令を発した裁判所に保全異議を申し立てることができる。

保全異議申し立ての異議 ：
例えば、銀行預金・口座が仮差押なされてしまうと、銀行の融資の返済について期限の利益を喪失し、銀行からの融資の一括返済を迫られるばかりか、新規の銀行融資が全く受けられなくなり、ひいては、倒産に追い込まれてしまう恐れが生じます。

そこで、債権を仮差押されてしまった債務者は、債務者の経済活動に対する打撃を最小限に食い止めるため、不服申立をすることにより、この仮差押に対抗する必要となる場合が出てきます。　

保全異議とは、保全命令の申立を認容する決定がなされた場合、これに不服のある債務者が、保全命令を発した裁判所に対してその保全命令の取消又は変更を求める不服申立ての制度をいいます。

保全命令に不服のある債務者が、保全異議の申立をしても、それだけでは、当然には、執行は停止されません。　別個保全異議に伴う執行停止、執行停止の申立が必要です。

なお、保全異議の申立に対する決定に対しては、当事者は、その送達を受けた日から2週間内に保全抗告をすることができます。

買受人

買受人とは
競売不動産を一番高い金額で落札し(この者を「最高価買受申出人」といいます)、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。　売却許可の確定はその後8日経過した日になります。

自己競落
競売の申立人が、競売の買受人になることが可能です。
ただし、債務者本人は、買受けの申出をすることができないと定められています。
民事執行法第68条 - 債務者の買受けの申出の禁止

買受人が負担することとなる他人の権利
競売事件の担保を目的とする抵当権等の設定登記以前に登記された各種登記（仮登記、仮処分登記、買戻特約登記、地役権設定登記、賃借権設定登記等）は、競売の売却により抹消されません。

また、競売の売却により抹消されない権利は、物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に記載されますが、抹消の嘱記ができない登記として、「売却により効力を失ったわけでない登記」があります。

買戻期間内に買戻権の行使がされず、買戻権が消滅した買戻特約登記、存続期間の満了している不動産質権登記等、競売の売却により効力を失ったわけではない登記は、競売の抹消の対象とはなりません。

典型的な例として、物件を落札したが、前の所有者が第三者に賃貸をしていた場合などがよくある例です。 この場合、多くの場合は、敷金などを前所有者が預かっているはずですが、それらのお金というのは当然ながら貰うことは出来ません。しかし、借りている方としては既に払っているので、それらの権利は主張できます。その場合、新しい所有者がその主張を受けることになります。