管理費滞納とは
マンションなどで所有者が、管理費・修繕積立金などを滞納している場合の金額をいいます。 一般的には、買受人が負担しています。 管理費の額などは競売事件記録および管理会社で確認できます。
滞納管理費の請求
売り主と買い主の当事者間の関係：
管理費、特別修繕費（修繕積立金）支払わないままマンションの専有部分が売買（譲渡）された場合。 原則的には、売主（譲渡人）と買主（譲受人）の双方に支払の義務が存在します。
マンションの売買は売主と買主の、両当事者契約によって成立します。 その契約内容は、管理組合の請求権とは関係がありません。 従って、管理組合は、どちらに対しても請求することが出来ることになります。 しかし実際問題として、滞納をしている売り主に対しての請求は現実的ではありません。
買主の責任：
区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しました。 この法律により次のような規約が用意されます。
（規約及び集会の決議の効力）第○条 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。
なお売買でなく競売でも同じです。 ちなみに競売になれば競売物件の調査報告書には滞納管理費があることは明記されます。
なお相続人は包括承継人なので、規約に関係なく当然に権利義務の一切を引き継ぎます。
滞納管理費は5年で時効
平成16年に最高裁判所で ｢管理費等滞納の時効は5年である ｣との判決が出ました。 また、裁判で ｢判決」をもらったり、 ｢仮執行宣言付支払督促 ｣をもらっておけば管理組合の一般債権として10年間は時効にかかりません。
民法第147条の時効の中断は、(1)請求 (2)差押え・仮差押又は仮処分 (3)承認です。
この内の(3)承認とは、滞納者が債務を認めることです。 支払の延期を求めたり、一部の返済を行ったときも ｢承認 ｣に当ります。 書面で ｢承認 ｣の事実を残すことも時効中断になります。
滞納額と重要事項説明書
管理費等に滞納がありながら売買された場合、区分所有法上、新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、買い受け人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。 そこで、トラブルの未然防止のため宅建業法では、宅建業者が購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面（重要事項説明書）に管理費等の滞納額の明示を義務づけております。
管理費等を滞納したマンションが競売
競売後に配当要求をすることが出来る！
・ 配当要求が出来ます。
買受人（競落人）が納付した代金の中から管理組合に配当を要求する手続きです。
・ 配当要求は時効を中断します。
・ 抵当権がついている場合には、この配当要求は抵当権付の債権よりも後順位となります。
管理費等を滞納したマンションが任意売却
一般的に任意売却の場合、売却が確定したら、債権者との交渉で売買価格の中から仲介手数料、滞納管理費、抵当権抹消の登記費用、固定資産税等の滞納税の支払を確保することになります。 管理組合にとっては管理費を滞納している部屋のオーナーに任意売却をしてもらった方が有利なことになります。
任意売却の物件を購入したにもかかわらず、管理費の精算がなされていなかったという話を聞きます。 その場合は、購入者に支払の義務が有ります。 また、その 任意売却の物件を仲介した不動産会社には宅地建物取引業法違反の可能性が有りますので弁護士さんを立てての争いとなるでしょう。 もし
くは、都庁・県庁の 不動産業者を監督する部署へご相談されることをお勧めします。
リゾート地の中古のマンションが4万円で購入可能
最近しばしばテレビのニュース番組の中で、温泉地に建てられてマンションが4万円とか5万円とかで購入できる。 そのマンションには温泉が設備が有って24時間利用可能。 冬はスキーと温泉が楽しめるなんて報道されているのを観ることがあります。
でも、そんなに安い買い物のマンションがなかなか売れないのです。 理由は、滞納されている管理費に有ります。 購入者は滞納されている管理費を払わないといけないのです。 部屋によっては、滞納されている管理費が670万円ってのもありました。 滞納された管理費は誰かが払わなければならないのです。
任意売却を依頼されるマンションの中に、管理費の滞納額がたったの27万円～45万円で競売にかけられてしまうことがありました。 マンションを管理している管理組合としては、いかなる手を使ってでも管理費の回収を図りたいと考えております。
フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している長期固定金利住宅ローンです。
長期固定金利住宅ローンは、資金のお受取り時に返済終了までの金利・ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。
フラット３５は、「金利変動がない安心」で大切なマイホームの取得とその後のライフプランをサポートします。(フラット３５のページから)
フラット35のメリット
最長35年の長期固定金利住宅ローン
「フラット３５」は最長35年の長期固定金利住宅ローンです。資金のお受け取り時に返済終了までの金利・返済額が確定します。
保証料無し・繰上げ返済手数料ゼロ
通常の住宅ローンで必要となる保証料がかかりません。保証人も必要ありません。 また、ご返済中に繰上返済や返済条件の変更を行う際も手数料は一切いただきません。
機構の基準による住まい作りを応援
住宅の断熱・耐久性などについて、住宅金融支援機構において独自の技術基準を定め、物件検査を受けていただいています。
併せて新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。物件検査に当たっては、物件検査手数料が必要で、お客様のご負担となります。物件検査手数料は、適合証明機関によって異なります。
返済中も安心サポート
多様な返済方法変更のメニューを揃え、返済についてお悩みをお持ちのお客様に、親身になって返済相談に応じ、お客様のご事情に合った返済方法の変更をご提案しております。
また、お客様に万一のことがあった場合に備えて、機構団体信用生命保険、さらに3大疾病保障付機構団体信用生命保険もご用意しています。
フラット35が利用できる人の条件
フラット35のメリット
最長35年の長期固定金利住宅ローン
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機構の基準による住まい作りを応援
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併せて新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認しています。物件検査に当たっては、物件検査手数料が必要で、お客様のご負担となります。物件検査手数料は、適合証明機関によって異なります。
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フラット35が利用できる人の条件
- お申し込み時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済をご利用される場合は、満70歳以上の方もお申込みいただけます。）
- 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
- 年収に占めるすべてのお借り入れ（フラット３５を含みます。）の年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が、次の基準を満たしている方（収入を合算することもできます。）
・ 400万円未満 = 30%以下
・ 400万円以上 = 35%以上
・ 400万円以上 = 35%以上
- ※ すべてのお借り入れとは、フラット３５のほか、フラット３５以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払いによる購入を含みます。）等のお借り入れをいいます。（収入合算者の分を含みます）
- お借り入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、お申し込みご本人が共有持分を持つこと等の要件があります。