滞納した管理費

管理費滞納とは
マンションなどで所有者が、管理費・修繕積立金などを滞納している場合の金額をいいます。　一般的には、買受人が負担しています。　管理費の額などは競売事件記録および管理会社で確認できます。

滞納管理費の請求
売り主と買い主の当事者間の関係：
管理費、特別修繕費（修繕積立金）支払わないままマンションの専有部分が売買（譲渡）された場合。　原則的には、売主（譲渡人）と買主（譲受人）の双方に支払の義務が存在します。
マンションの売買は売主と買主の、両当事者契約によって成立します。　その契約内容は、管理組合の請求権とは関係がありません。　従って、管理組合は、どちらに対しても請求することが出来ることになります。　しかし実際問題として、滞納をしている売り主に対しての請求は現実的ではありません。

買主の責任：
区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しました。　この法律により次のような規約が用意されます。

（規約及び集会の決議の効力）第○条　規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。

なお売買でなく競売でも同じです。　ちなみに競売になれば競売物件の調査報告書には滞納管理費があることは明記されます。

なお相続人は包括承継人なので、規約に関係なく当然に権利義務の一切を引き継ぎます。

滞納管理費は5年で時効
平成16年に最高裁判所で ｢管理費等滞納の時効は5年である ｣との判決が出ました。　また、裁判で ｢判決」をもらったり、 ｢仮執行宣言付支払督促 ｣をもらっておけば管理組合の一般債権として10年間は時効にかかりません。

民法第147条の時効の中断は、(1)請求　(2)差押え・仮差押又は仮処分　(3)承認です。
この内の(3)承認とは、滞納者が債務を認めることです。　支払の延期を求めたり、一部の返済を行ったときも ｢承認 ｣に当ります。　書面で ｢承認 ｣の事実を残すことも時効中断になります。

滞納額と重要事項説明書
管理費等に滞納がありながら売買された場合、区分所有法上、新たな買主に対しても滞納金を請求できるので、買い受け人が滞納金の存在を知らないと、トラブルの原因になります。 そこで、トラブルの未然防止のため宅建業法では、宅建業者が購入しようとする者に対して事前に行う説明のための書面（重要事項説明書）に管理費等の滞納額の明示を義務づけております。

管理費等を滞納したマンションが競売
競売後に配当要求をすることが出来る！

・ 配当要求が出来ます。
　　買受人（競落人）が納付した代金の中から管理組合に配当を要求する手続きです。

・ 配当要求は時効を中断します。

・ 抵当権がついている場合には、この配当要求は抵当権付の債権よりも後順位となります。

管理費等を滞納したマンションが任意売却
一般的に任意売却の場合、売却が確定したら、債権者との交渉で売買価格の中から仲介手数料、滞納管理費、抵当権抹消の登記費用、固定資産税等の滞納税の支払を確保することになります。　管理組合にとっては管理費を滞納している部屋のオーナーに任意売却をしてもらった方が有利なことになります。

任意売却の物件を購入したにもかかわらず、管理費の精算がなされていなかったという話を聞きます。　その場合は、購入者に支払の義務が有ります。　また、その 任意売却の物件を仲介した不動産会社には宅地建物取引業法違反の可能性が有りますので弁護士さんを立てての争いとなるでしょう。　もし くは、都庁・県庁の 不動産業者を監督する部署へご相談されることをお勧めします。

リゾート地の中古のマンションが4万円で購入可能
最近しばしばテレビのニュース番組の中で、温泉地に建てられてマンションが4万円とか5万円とかで購入できる。　そのマンションには温泉が設備が有って24時間利用可能。　冬はスキーと温泉が楽しめるなんて報道されているのを観ることがあります。

でも、そんなに安い買い物のマンションがなかなか売れないのです。　理由は、滞納されている管理費に有ります。　購入者は滞納されている管理費を払わないといけないのです。　 部屋によっては、滞納されている管理費が670万円ってのもありました。　滞納された管理費は誰かが払わなければならないのです。

任意売却を依頼されるマンションの中に、管理費の滞納額がたったの27万円～45万円で競売にかけられてしまうことがありました。　マンションを管理している管理組合としては、いかなる手を使ってでも管理費の回収を図りたいと考えております。

増加競売(滌除)

増加競売とは
増加競売、別名、てき除と言います。

増加競売・滌除は、現在は廃止された制度です。　平成16年3月までは、この増加競売は存在しておりました。　なぜ、この増加競売（てきじょ）が廃止されたのか。　この増加競売は、抵当権者にとっては非常に不利な制度だったからです。

現在は存在しませんが、平成16年3月以前には、増加競売専門の不動産業者さんが多数存在しておりました。　競売で業者が大儲けをしていた時代です。　この増加競売で自社ビルを2棟・3棟建てた業者さん達の話題が頻繁に有った時代です。

滌除・増加競売とは
住宅ローンの残りが5,000万円で、現況の時価相場2,000万円の不動産が有ると仮定します。

当然、ローンが残っているので金融機関によっては、この不動産には抵当権が設定されております。　この抵当権をきれいにするために滌除します。

まず、所有者の親戚・友人・親兄弟の誰かに抵当権付のまま、例えば1万円にて売却して不動産登記します。　その人が抵当権者(銀行)に対して不動産の時価相当額を考慮して2,000万円支払うと通知します。

通知を受けた抵当権者はその2,000万円で納得するか、競売申し立てるしかありません。　納得すれば2,000万円を受け取って抵当権抹消となります。

納得せずに競売申し立ても可能ですが、その不動産が2,000万円の１割増の2,200万円以上で落札されなければ申し立てた抵当権者が2,200万円で買わなくてはいけません。　これを増価競売といいます。

(なお滌除後に無担保で残る3,000万円(あるいは2,800万円)のローン残債は返済していかねければなりません。）　しかし、多くの場合、自己破産をしてしまったり、返済から逃げ回ったりしていたようです。

競売事件番号

競売事件番号
裁判所は競売が申立られると、それを事件として扱います。
そして、それら申立を競売事件として整理番号を付けて管理することになります。　その整理番号のことを事件番号といいます。

担保不動産競売事件と強制競売事件と形式競売事件
担保競売とは、年号○○年（ヶ）第○○○号　となっている事件番号です。

自宅を購入する際、銀行などの金融機関から住宅ローンの融資をうけての購入の場合、必ず「抵当権」を設定します。

抵当権とは、担保権の一種になり、（ケ）で始まる不動産競売事件のほとんどは、この担保競売です。

強制競売とは、年号○○年（ヌ）第○○○号　となっている事件番号です。

裁判所の判決や裁判所での和解又は調停で決まった競売事件。公証人が制作した公正証書の内容を実現するためなどの競売事件です。

どちらにしても、借金を返済できなくなったことが原因です。所有者の意思に関係なく、売却される点が共通しており、通常の取引・売買とは大きく異なる点です。

形式競売事件とは、債務の清算ではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売手続をその手段として利用するものです。　事件の性質に応じ（ヌ）又は（ケ）と表示されます。

事件番号の種類
民事裁判記録符号
簡易裁判所
イ　　和解事件
ロ　　督促事件
ハ　　通常訴訟事件
手ハ　手形訴訟事件及び小切手訴訟事件
ハツ　飛躍上告受理事件
ニ　　再審事件
へ　　公示催告事件
ト　　保全命令事件
借　　借地非訟事件
ノ　　民事一般調停事件
ユ　　宅地建物調停事件
メ　　商事調停事件
交　　交通調停事件
公　　公害等調停事件
ア　　過料事件
キ　　共助事件
サ　　民事雑事件
地方裁判所
ワ　　通常訴訟事件
手ワ　手形訴訟事件及び小切手訴訟事件
フオ　飛躍上告受理事件
カ　　再審事件
ヨ　　保全命令事件
タ　　人事訴訟事件
レ　　控訴事件
レツ　上告受理事件
ソ　　抗告事件
ソラ　抗告受理事件
チ　　民事非訟事件
ヒ　　商事非訟事件
借チ　借地非訟事件
シ　　罹災都市借地借家臨時処理事件及び接収不動産に関する借地借家臨時処理事件
セ　　農事調停事件
ス　　鉱害調停事件
リ　　事情届に基づいて執行裁判所が実施する配当等手続事件
ヌ　　不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械に対する強制執行事件
ル　　債権及びその他の財産権に対する強制執行事件
ケ　　不動産、船舶、航空機、自動車及び建設機械を目的とする担保権の実行としての競売等事件
ナ　　債権及びその他の財産権を目的とする担保権の実行及び行使事件
ヲ　　執行雑事件
企　　企業担保権実行事件
フ　　破産事件
コ　　和議事件
ミ　　会社更生事件
船　　船舶所有者等責任制限事件
油　　油濁損害賠償責任制限事件
ホ　　過料事件
エ　　共助事件
モ　　民事雑事件
人　　人身保護事件
人モ　人身保護雑事件
高等裁判所
ネ　　控訴事件
ネオ　上告受理事件
ラ　　抗告事件
ラク　抗告受理事件
ム　　再審事件
ツ　　上告事件
ツチ　特別上告受理事件
ウ　　民事雑事件
人ナ　人身保護事件
人ウ　人身保護雑事件
最高裁判所
オ　　上告事件
テ　　特別上告事件
ク　　抗告事件
ヤ　　再審事件
マ　　民事雑事件
刑事裁判記録符号
簡易裁判所
い　　略式事件
ろ　　公判請求事件
は　　証人尋問請求事件
に　　証拠保全請求事件
ほ　　再審請求事件
へ　　共助事件
と　　刑事補償請求事件
ち　　訴訟費用免除申立事件
り　　交通事件即決裁判手続請求事件
ぬ　　費用補償請求事件
る　　雑事件
地方裁判所
わ　　公判請求事件
か　　証人尋間請求事件
よ　　証拠保全請求事件
た　　再審請求事件
れ　　共助事件
そ　　刑事補償請求事件
つ　　起訴強制事件
ね　　訴訟費用免除申立事件
な　　費用補償請求事件
む　　雑事件
高等裁判所
う　　控訴事件
の　　第一審事件
お　　再審請求事件
く　　抗告事件
や　　費用補償請求事件
ま　　刑事補償請求事件
け　　決定に対する異議申立事件
ふ　　訴訟費用免除申立事件
て　　雑事件
最高裁判所
あ　　上告事件
さ　　非常上告事件
き　　再審請求事件
ゆ　　上告受理申立事件
め　　移送許可申立事件
み　　判決訂正申立事件
し　　特別抗告事件
ひ　　費用補償請求事件
も　　刑事補償請求事件
せ　　訴訟費用免除申立事件
す　　雑事件
没収の裁判の取消事件記録符号
下級裁判所
収い　簡易裁判所
収ろ　地方裁判所
収は　家庭裁判所
高等裁判所
収に　第一審事件
収ほ　控訴事件
最高裁判所
収へ　第一審事件
収と　上告事件
行政事件記録符号
簡易裁判所
行ア　共助事件
行イ　雑事件
地方裁判所
行ウ　訴訟事件
行エ　飛躍上告受理事件及び上告受理事件
行オ　再審事件
行カ　抗告受理事件
行キ　共助事件
行ク　雑事件
高等裁判所
行ケ　訴訟事件（第一審）
行コ　控訴事件
行サ　上告受理事件
行シ　特別上告受理事件
行ス　抗告事件
行セ　抗告受理事件
行ソ　再審事件
行タ　雑事件
最高裁判所
行チ　訴訟事件　第一審
行ツ　上告事件
行テ　特別上告事件
行ト　抗告事件
行ナ　再審事件
行ニ　雑事件
その他の記録符号
家庭事件記録符号
家　　家事審判事件
家イ　家事調停事件
家ハ　家事共助事件
家ロ　家事雑事件
少　　少年保護事件
少ハ　準少年保護事件
少イ　成人刑事事件
少ニ　少年審判等共助事件
小ロ　少年審判雑事件
少ホ　成人刑事雑事件
法廷等の秩序維持に関する法律違反事件記録符号
秩い　簡易裁判所
秩ろ　地方裁判所
秩は　家庭裁判所
高等裁判所
秩に　第一審事件
秩は　抗告事件
秩へ　異議申立事件
最高裁判所
秩と　第一審事件
秩ち　特別抗告事
裁判官の分限事件記録符号
分　　第一審事件
分ク　抗告事件

残債

残債とは残債務のことです。
残っている債務・借金のことです。

競売で不動産を売却されたのだから一切の借金・残債も帳消しになる。　任意売却で自宅を売却した後には一切のローン・残債がチャラになると誤解をしている人たちが居ます。

競売が終わった後にも、任意売却が終わった後でも、債権者からは残債の全額支払いを請求されるのが一般的です。　そして、その債権が債権回収会社のサービサーに譲渡された場合でも、債権額を請求され続けることになります。

しかし、競売後 / 任意売却後は無担保債権となってしまいますので、債権者が取りうる回収方法は限られて来ます。　給与所得者であればせいぜいのところ、給料の差押えか預金の差押さえぐらいでしょう。

競売で残る債務・任意売却で残る債務の違い競売も任意売却も債務が残る点では同じですが、残債の処理については大きく異なります。

残債の返済額をいかに抑えるかは、いかに債権者と話し合いのできる余地を、しかも債務者が主導権を持ってできるか、ということが重要になってきます。

競売は裁判所が主導権を握って一方的に事を進めます。　その間に競売後の残債の返済の話合いの場などは存在しません。　一般的には競売後に債権者から『●●さん、今後、毎月々●●万円を以下の口座へ入金してください』と通知されるだけです。

一方、任意売却は不動産が売却されるまでに、何度も何度も債権者と任意売却後の返済計画の話合いが行われるのです。　普通、任意売却後の返済額は "5,000円～60,000円" 位の間で落ち着きます。

自己破産と残債
競売後自己破産をする。　任意売却後自己破産をする。
自己破産をすると、これら残債との戦いは無くなります。　しかし、自己破産をするにも15万円～30万円前後の弁護士費用がかかります。

残債務とは

残債務とは
競売とか任意売却などの債務整理をした後に残る返済義務のある借金とか住宅ローンなどのことです。

この残債務の処理を誤ると、競売後、任意売却後にも苦しめられることになります。
またこの残債務は競売後または任意売却後には債権となってサービサーからサービサーへ転売を重ねる場合があります。

サービサーによっては、強く返済を求めてくる場合も有りますし、全く 返済をして来ない場合も有ります。　残債の返済要求はサービサー次第です。

任意売却後にも返済義務の有る債務は残ります！
任意売却の残債務の返済額の交渉は出来ます！
サービサーが変わり、返済の再請求を受けた時点でお支払いが出来ない状況に有る場合は、弁護士さん・司法書士さんにお願いをして 交渉をしてもらいましょう。

任意売却終了後または競売終了後には ”無担保債権" となるので怖いモノは無い！　残る債務の返済は取られる家・物が何も無いので支払督促を怖がることは無い。　無い物は無いで逃げ切れば良いと言い切る 任意売却業者さん・競売業者さん・アドバーザーさん達ががおります。　これは残債務の返済から逃げるのであって、残債務が消えるということを意味しているの ではありません。

残債務の時効任意売却後・競売後に上手く逃げ切れれば良いのですが、そうは上手く問屋が卸さない場合も多々ありますので要注意です。　逃げ切ろう とお考えの方は、任意売却・競売が完了して半年後、1年後、2年後に督促、裁判、給料差押えとなることも計算に入れておいた方がよいかもし れません。

5年間上手に逃げ切れれば時効となります。
サービサーによっては、その前に裁判所に訴訟を起こして債務名義をとりに来ると考えられます。　債務名義が債権回収会社に取られてしまうと、時効が延びます。

必ず、残債務返済のための督促は届きます！
例えば、Aという任意売却業者さんで、任意売却をしたとします。
そして半年後、1年後に残債務の返済請求が来た場合、任意売却を依頼したAという任意売却 業者さんへご相談をしてください。

過去に、貴方の任意売却の事案に全く関わっていない他の任意売却業者さんへ残債務の相談をしても『当社では何も出来ません！』と 断られるのが落ちです。

Aという任意売却の業者さんもひょっとしたら断ってくることも考えられます。　その際には弁護士さんに相談するしか道はありません。

半年後、1年後に来るであろう残債務の返済催促をことを考えて、任意売却の業者さんを選出すのべきです。

三点セット - 競売の3点セット

競売の三点セット
裁判所が公開する競売不動産の総合的な記録（情報）を指します。

裁判所の認識を示す物件明細書、評価人（鑑定士）の評価書、執行官の現況調査報告書（写真含む）の三点で構成されています。

当該物件の権利関係などが盛り込まれており、入札や引き渡し命令などの際の判断資料となります。

参考：　裁判所-民事執行手続

【1】 物件明細書
差押不動産に係る不動産の表示、権利関係 （買受人の負担となる質権、用益権、留置権等の存在、仮処分の存在等が記載される。） (民事執行法第62条・民事執行規則第31条） 落札後法廷地上権が発生する場合記載 (民法第388条・民事執行法第81条）

【2】 評価書
差押不動産に係る不動産の表示、権利関係 （買受人の負担となる質権、用益権、留置権等の存在、仮処分の存在等が記載される。） (民事執行法第62条・民事執行規則第31条） 落札後法廷地上権が発生する場合記載 (民法第388条・民事執行法第81条）

【3】 現況調査報告書
不動産の形状、占有関係、権利関係及び土地、建物の撮影（民事執行法第57条・民事執行規則第29条・第31条）

物件明細書
不動産を買い受けた際、引き継がなければならない権利などを記載されています。　絶対に確認しなければならない項目です。

評価書
主に不動産鑑定士による物件の評価を記載したもの。　これをもとに「売却基準価格」を算出します。　鑑定士の技量によって価格が大きく左右されてしまいます。　地元での評価が余り高くない不動産が高く評価され任意売却が出来ない場合もあり得ます。

現況調査報告書
裁判所の執行官が各物件について調査作成したもの。
占有状況については、「誰が」「どのように」占有しているかまでチェックすることがポイントです。　また、物件に対する執行官の意見は、状況判断が難しい事項などが記載されることがあります。　注意をして読む必要があります。

強制競売とは

強制競売とはお金を貸した人が、借りた人が返済の約束に従わず、お金を返済しないために、貸したお金を回収を図るために財産価値の有る不動産を裁判所に強制的に現金化してもらうための競売のことです。

不動産に関わる競売には大きく分けて二種類あります。
ひとつは「担保不動産競売」、もうひとつは「強制競売」です。

強制競売というのは、例えば当初、無担保で借りていた借金が返済できなくなり、返済方法などで債権者と折り合いがつかなくなってしまったような場合、債権者は裁判所に提訴して借金があることを確定させ、判決をとります（このことを債務名義を取ると言います）。

この債務名義を基に債務者に不動産などの財産が有った場合には、これを換価（競売による現金化）することによって回収できると判断すると、競 売にかけてきます。

担保不動産競売は住宅ローンの担保として対象不動産についている抵当権を原因として執行されるもので、債権者の申立てによって裁判所が妥当と判断すれば競売が開始されます。

少し前まで、任意競売などとも呼ばれていましたが、現在はこの担保不動産競売が一般的になっています。

競売にかけられた場合、事件として扱われ事件番号という整理番号のようなものがそれぞれにつけられます。[平成○○年(ケ)第×××号]というようなものです。

この（ケ）というのは担保不動産競売で、（ヌ）というのが強制競売のことです。
担保を差し出していない無担保での借り入れだから、家まで取られることはないだろうと思い込んでしまっていると非常に危険です。　強制競売の通知がとどいたら債権者とはよく話し合うことを強くお勧めします。

件外建物

件外建物とは
今回の競売には含まれない建物という意味です。

土地が競売となっているにも関わらず、その土地に対して借地権(法定地上権)を持った第三者の建物が存在してますよという意味です。

法定地上権とは
1) 土地または建物の一方あるいは双方に抵当権が設定されたこと。
2) 抵当権設定時に、土地上に建物が存在すること。
3) 抵当権設定時に、土地および建物の所有者が同一であること。
4) 競売によって土地と建物が別々の所有者に帰属すること。

つまり件外建物とは
1) 抵当権設定 "後" に建てられた建物。
2) 抵当権設定 "前" から存在する建物のうち、土地所有者と建物所有者が別人であるもの。　のいずれかということになります。

一括競売
しかし、件外建物も一括競売できるようになりました。
現行法では、抵当権設定後にその設定者が抵当地に建物を築造した場合に限り、その建物を土地と一括して競売 にかけることを認めています。　抵当権設定後に建物が築造された場合には、第三者が築造した場合にも、その建物所有者が抵当権者に対抗可の権利 を有する場合を除き、土地の抵当権者が建物も一括して競売することができることとなりました。

件外建物は競売妨害の温床競売妨害を目的として、プレハブ事務所や倉庫を簡易に建築したり（いわゆる一夜城といわれるもの）、それに賃借人などがいれば余計にややこしい。 　また逆に、築年数が新しすぎて収去するのがもったいないケースもある。築２年の一戸建などが建っていた日には、収去訴訟というのも憚られる。

一夜城
戦国時代に、豊臣秀吉が小田原の北条氏を攻めた際、小田原城の近くに一夜にして城を築き、北条側の戦意を喪失させたと伝えられています。　不動産競売における件外建物は現代の一夜城のようなものです。

競売申立の取り下げ

競売申立の取り下げとは競売の申立債権者がその申立てを撤回する行為です。

申し立てられた側からは競売を取り下げる事はできません。
申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。

ただし、競売が実施されて、 執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要と します。

したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。

買受人が代金 を納付した後は、申立ての取下げはできません。
申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した 書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本が必要となります。　取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を 押印する必要があります。　印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。

競売の取り下げをしてもらえないのならば；
落札が出て、売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し（民事執行法72条）、確定を止め、銀行に競売申立を取下げてもらうとよいでしょう。

しかし、買受人の同意が必要ですので、買受人に相当のお金を支払う必要があるでしょう。　執行抗告は売却許可決定から1週間以内に提出する必要があります（民事執行法10条2項）。

買受人(落札者)が代金納付後はその不動産を買戻しするしかありません。　その際には、相当のお金をプラスしないと、買戻しは難しいでしょう。

競売を取下げてもらうことが出来るデッドライン：
実質的な取り下げのデッドラインは競売の通知を受け取ってから、約6ヶ月後の期間入札の公示の前後です。

抵当権者にとっては、所詮他人事です。　事務処理を行っている現場の担当者の判断で、期間入札の公示を過ぎると、ローンを使わずに現金で購入するという強力な購入者が居ないと競売の取り下げはほぼ無理です。

競売 - 不動産の競売

不動産の競売とは

簡単にいうと、裁判所が強制的に不動産を売却することです。

銀行から住宅ローンの融資を受ける際に、購入する不動産を、その銀行に抵当として取られます。

また誰かに借金をする際に、不動産を抵当として差し出した場合、そのローン・借入金の返済ができない債務者が担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立てることによって、裁判所が売却をすることをいいます。

裁判所が定めた最低売却価格以上で、最高値で入札した人によって落札されます。

競売物件の最低売却価格は、裁判所から委嘱された不動産鑑定士が調査のうえでこれを決めます。　の価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格の5～7割程度の水準で設定されます。

最終的には市場価格の8割前後で落札されることが多いようです。

競売とにたようなシステムに任意売却という不動産の処分方法が有ります。
競売にしても任意売却にしても、不動産を失うことには違いは無いのですが、競売の場合には任意売却と違って後々の条件には大きな違いが生じてきます。

競売と任意売却の大きな違い：
・競売は販売価格など裁判所から一方的に仕切られます
・任意売却は主導権は債権者に有りますが不動産の持ち主にも意見は求められます

・競売の場合は、自分一人で裁判所と債権者を相手に戦うことになります
・任意売却は業者が代理人となって債権者と戦います

・競売の場合、立退料などの交渉は自分で行わないといけません
・任意売却は業者が代理で行います

・競売の場合、ご近所さんに競売のことがバレバレになります
・任意売却は、売却をしていることはバレても言い訳は立ちます

・競売が終わってもかなりの額の返済を月々行わないいけません
・任意売却の場合、生活に支障の出ない額での返済となります

・競売が終わっても孤独な戦いが続きます
・任意売却の場合には、依頼した業者へ永遠に相談できます

競売か任意売却という選択をしなければいけない場合には、無条件で任意売却を選択しておいた方が断然居有利です。

競売の危機に直面しているのでした全国任意売却相談センターまでご相談ください。
全国任意売却相談センター
フリーダイヤル：　0120-888-349

競売事件ケ・競売事件ヌ

競売事件(ケ)・競売事件(ヌ)とは

民事執行法
・担保権の実行→不動産が担保→担保不動産競売事件（ケの事件）
・強制執行→金銭債務→不動産の売却→強制競売（ヌの事件）

担保不動産競売（ケ）：抵当権等の不動産担保権者である債権者が判決等の債務名義なしで、不動産の競売により、強制的実現を図る事。

強制競売（ヌの事件）の場合、抵当権に基づかないが不動産を差押して競売手続きに入る強制競売があります。　ですから、自宅の土地、建物にサラ金会社などが抵当権を設定していなくても、裁判所に申し出て競売手続きを進めることが可能です。

競売のメリット・デメリット
競売のデメリットは市場価格より2、3割安いことがほとんどなので、落札金額が債務額を下回ることが多い。公的な競売であるから裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができるため、不動産業者が頻繁に訪れることもある。　メリットとしては裁判所が売却の手続きを勝手にやってくれるので、殆ど何もしなくて良い。

入札する側としてのメリットは当然安いことだがリスクも存在する。
建物内部は執行官が撮影した写真を見て判断することになるが、現状渡しが原則なので落札後に発見された構造上の瑕疵等の修復費用は落札者が負担しなければならない。　また落札後、元の所有者が居座り続けるケースもある。　その場合、裁判所に引き渡し命令の申し立てを行い、執行官による強制立ち退きも可能ではあるが、相応の費用がかかるし、立ち退き費用は原則立ち退く側の負担だが、話し合いにより落札者が立ち退き費用を負担せざるを得ない場合もある。

買受人

買受人とは
競売不動産を一番高い金額で落札し(この者を「最高価買受申出人」といいます)、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。　売却許可の確定はその後8日経過した日になります。

自己競落
競売の申立人が、競売の買受人になることが可能です。
ただし、債務者本人は、買受けの申出をすることができないと定められています。
民事執行法第68条 - 債務者の買受けの申出の禁止

買受人が負担することとなる他人の権利
競売事件の担保を目的とする抵当権等の設定登記以前に登記された各種登記（仮登記、仮処分登記、買戻特約登記、地役権設定登記、賃借権設定登記等）は、競売の売却により抹消されません。

また、競売の売却により抹消されない権利は、物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に記載されますが、抹消の嘱記ができない登記として、「売却により効力を失ったわけでない登記」があります。

買戻期間内に買戻権の行使がされず、買戻権が消滅した買戻特約登記、存続期間の満了している不動産質権登記等、競売の売却により効力を失ったわけではない登記は、競売の抹消の対象とはなりません。

典型的な例として、物件を落札したが、前の所有者が第三者に賃貸をしていた場合などがよくある例です。 この場合、多くの場合は、敷金などを前所有者が預かっているはずですが、それらのお金というのは当然ながら貰うことは出来ません。しかし、借りている方としては既に払っているので、それらの権利は主張できます。その場合、新しい所有者がその主張を受けることになります。

競売買受可能価額

買受可能価額とは
簡単に言うと、競売の入札をすることが可能な最低ラインの金額という意味です。

買受け可能価額は売却基準価額から 20% 控除した額で、入札価格の最低ライン。　それ以下の価額での入札は無効となります。

売却基準価額とは、不動産の評価人の評価に基づき競売の執行裁判所が不動産の売却の基準となる価額を定めたものです。

そして、買受可能価額とは，買受申出(入札)価額(金額)がこの価額(金額)以上でなければ適法な入札とならないという価額(金額)です。　これは売却基準価額から20パーセントに相当する額を控除した価額です。

参考　：　裁判所の民事執行手続き
競売の申し立てを受けてお困りの方は競売再生機構のサイトをお訪ねなられてみてください。

事件番号 - 競売での事件番号とは

競売の事件番号とは

裁判所が個々の事件を識別して、適切に処理していくために付した符号及び番号で、例えば強制執行事件であれば平成18年（ヌ）第○○号等と表示されます。　裁判所ではたくさんの事件を事件番号によって管理していますので、裁判所に照会するときは必ず事件番号を言ってください。

裁判所が扱う競売事件には、主に担保不動産競売事件と強制競売事件の2種類があります。　このほかにごくまれですが形式競売事件があります。

担保不動産競売事件は不動産に設定された担保権（主に抵当権）を実行するための手続で、事件番号の符号が（ケ）と表示されます。

強制競売事件は、判決や裁判所での和解又は調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現するための手続で、事件番号の符号が（ヌ）と表示されます。

どちらの競売手続も債務者が債務を返済することができなくなったために、不動産を民事執行法の規定により売却し、それで得た代金を債権者に配当して債務の返済に充てる強制手続です。　不動産の所有者の意思に沿うものではない点が通常取引における売買と大きく異なるところです。

　形式競売事件は、債務の清算としてではなく ”遺産分割”，”共有物分割”，”破産手続上の換価” など不動産を売却してお金に換える必要があるときに競売手続をその手段として利用するものです。
事件番号の符号はその性質に応じ（ケ）又は（ヌ）と表示されます。

次順位買受け申出

次順位買受け申出とは
競売の開札期日において、最高価買受申出人が落札代金を裁判所に支払わなかった場合に次順位買受申出資格者が買受人となることを執行官に申し出ることをいいます。

ただし、申出をするには　；
(1)最高価買受申出人に次ぐ高額の申出であること。
(2)申出額が買受可能価額以上であること。
(3)申出額が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した金額以上であることが必要となります。

競売で落札をしたのは良いが、残りの代金の納付ができないことがあります。　その場合は、改めて期間を定めて、再度入札を行うことになります。　しかし、先の入札の際、二番目の買受け価額を設定した人が、この次順位の買受けの申出をすれば、改めて、入札を設定すること無く、一定の条件で、その人に売却の決定がなされます。　すなわち、第2順位の入札者は、以下の条件（時期、金額）を満たすと、次順位買受けの申出をすることができます。

1) 開札期日の終了までに申出をすること。
2) 第2順位の金額が「買受可能価額」以上で、かつ、最高価の入札金額から「買受申出の保証金」を差し引いた額以上であること。

なお、第2順位の買受申出について、売却許否の決定がされるのは、最高価の入札者が期限までに残代金を納付せず資格を失った場合に限られます。　また、この時点まで保証金は返還されません。

一括売却

不動産の一括売却とは

複数の不動産をまとめて売りにだすこと。 　例えば、建物とその敷地、道路持分、という種類の不動産をまとめて売りにだす事。

強制競売においての一括売却とは：
民事執行法61条では、相互の利用上不動産を他の不動産（差押債権者・債務者が異なる場合を含む）と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括売却できるとされています。　ただし、超過売却のときは債務者の同意がある場合に限られる（民事執行法61条のただし書）。

民事執行法61条ただし書き - 超過売却；
一つの申立てにより強制競売の開始決定がされた複数の不動産の内、一部の不動産の買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合には、債務者の同意があるときに限り全てを一括売却することができるとされています。

入札保証金・買受申出保証金

入札保証金
買受申出保証金

競売の場合の保証金は、２通りの言い方が有ります。
一つは、買受申出保証金、もう一つは、入札保証金です。

入札に参加する際には、裁判所が定めた金額を「保証金」として納めなければなりません。　納付した保証金は、開札後、最高価買受人となった場合は売却代金の一部となり、落札できなかった場合は直ちに返還されます。　入札保証金は、売却基準価格の2割を供託する必要があります。

具体的には、裁判所宛の振込口座に保証金を振込、銀行から振込証明書をもらってその証明書を入札時に裁判所に提出します。　この保証金は、入札できなかった場合は（つまり自分より高い金額の入札をした者がいた場合）戻ってきますが、最高額で入札したにもかかわらず期日までに残金の支払をしなかった場合は没収されてします。

遅延損害金

遅延損害金とは

支払い期限に遅延した場合に、返済されなかったことにより、相手方に対し損害賠償として支払わなくてはならない金利のことです。　当事者間で定めなかった場合には商事法定利率の年6%で計算し、定めていた場合でも14.6%を超える部分は消費者契約法で無効とされています。

金銭貸借契約を結ぶ際の契約項目には必ず「返済期日」があります。
この返済期日の約束を守らなかった場合、借主の義務を果たせなかったとして『債務不履行』となり、損害賠償を負うことになります。 借金返済で債務不履行があった場合の損害賠償のことを一般的に『遅延損害金』とよんでいます。

利息制限法による遅延損害金の上限　：
　　　■借金が10万円未満の場合
　　　　　　　　年率　20% x 1.46 = 29.2%
　　　■借金が10万円以上100万円未満の場合
　　　　　　　　年率　18% x 1.46 = 26.28%
　　　■借金が100万円以上の場合
　　　　　　　　年率　15% x 1.46 = 21.9%

通常、遅延損害金は「約低金利の○○倍の遅延損害金を支払う」と定められます。
利息制限法は、利息と同様に遅延損害金にも制限を設けており、制限利率の1.46倍までとしています。　これを超える遅延損害金の定めは、超える部分については無効となります。

遅延損害金の計算方法　：
遅延損害金 = 借入残高 x 0.292 ÷ 365日 x 遅れた日数
遅延損害金 = 借入残高 x 0.263 ÷ 365日 x 遅れた日数
遅延損害金 = 借入残高 x 0.219 ÷ 365日 x 遅れた日数

例えば、2,000万円のローンが残っていると仮定します。
そして、30日間滞納したとします。　これらの条件をを上記の計算式当てはめると滞納1ヵ月で約36万円もの遅延損害金が発生してしまいます。

さて、何が言いたいのかともうしますと。
任意売却後の引越代についてです。
例えば、債権者より引越代を50万円を認めてもらえたとします。　そして、依頼された不動産物件の販売を行っているのですが、この依頼主様が販売に協力をしてくださらないのです。　物件に興味を持ってくれて中を見せて欲しいというリクエストが全然叶えられないのです。　『今週の週末はダメ。　来週もダメ。　3週間後にして欲しい。』こんな感じでことごとく購入希望者の方々を潰されてしまいます。　物件が売れなければ、返済時期も後にずれる事になるわけですので、当然、売れて決済が済むまでの遅延損害金が発生します。

ご本人が損害金をお支払いできないのであれば、当然、債権者は引越代からその損害金を穴埋めして来ます。

任意売却後の引越代の為にも、物件の販売にはご協力をされた方がよろしいかと考えます。

遅延損害金を競売に当てはめてみると　：
競売にかかると落札されて不動産の名義変更が済むまでは不動産の持ち主は変わりません。

競売は任意売却に比べ長く、そこに住んでいられるので競売の方が有利だと説くコンサルタントさんも居ますが、これは "自己破産をするのなら" という注釈が付くことを忘れないでください。　自己破産を考えに入れていないのなら絶対的に任意売却で不良債権化したマイホームを処分された方が有利です。

競売 - 売却決定期日

売却決定期日とは

執行裁判所が最高価買受申出人（買受申出人）に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定を下すという審査を行う期日です。

通常、裁判所書記官は、売却決定期日を開札期日から１週間以内の日に指定します。
執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。

売却許可決定が下されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。

買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日に納付することも認められています。

差引納付の申出は売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。

競売の申立てを受けてもマイホームを残せる？

申立てられた競売を止めることが出来る唯一の方法

裁判所から競売開始決定通知を受け取ってしまわれた方々全員に適用できる方法ではありませんが、可能性があるのなら弁護士さんに相談してみるべきでしょう。

民事再生(別名、個人再生といいます)を利用する。
民事再生(個人再生)手続きに入ると、すでに開始された競売手続きを停止することができます。　このため、どうしてもマイホームを失いたくない人が、競売手続きを中止するために、個人再生を申し立てるということがしばしば有ります。

民事再生(個人再生)が認められると住宅ローン以外の債務の返済が裁判所により強制的に減額されます。　そして、他の借金の返済が少なくなった分住宅ローンの返済に回すことが可能となるのでローンの滞納も無くなると思います。

個人再生手続とは：
個人再生手続とは、将来におい継続的に収入を得る見込みがあるか、給与などを定期的にもらう見込みのある者で、借金の額が5,000万円以下の者について、原則として、借金を5分の1にしたうえで3年で分割して返済すれば、残りの5分の4を免除するという手続です。

個人再生は自己破産と違い、免責不許可事由がある場合や職業上破産の欠格事由に該当する場合でも使え、住宅を手放さずに借金を減らすことができます(理論的には)。

個人再生手続は、(1)小規模個人再生手続、(2)給与所得者等再生手続、(3)住宅ローンに関する特則で構成されています。

　(1)　小規模個人再生　　→　　　　　　　　　小規模な債務を負う個人債務者が対象
　(2)　給与所得者等再生手続き　　→　　　　給与所得者等が対象
　(3)　住宅資金貸付債権に関する特則　　→　支払いを遅滞した住宅ローン債務者が対象

上記の項目の中の(3)の住宅資金特別条項についてのみ書いてみますね。

住宅資金特別条項とは
マイホームをお持ちで現在、住宅ローンを支払い中の方が個人版民事再生の手続を行う場合は、自己破産とは異なり、今ままで通り住宅を持ち続けるたまま、借金を整理することができます。

マイホームを今まで通り保持するためには、個人再生の申立てを行う際に、住宅資金貸付債権(住宅ローンのことです)に、住宅資金特別条項を定めなくてはなりません。

しかし、住宅ローンを組んでいれば、どんな場合であっても住宅資金特別条項を定めることができるわけではなく、以下の要件を満たしている必要があります。

　(1)個人再生を申し立てる者(再生債務者といいます)が所有する建物であること。
　(2)再生債務者が自己の居住のために持っている不動産であること。
　(3)住宅の建設や購入、または改良のために必要な資金の借入れであること。
　(4)住宅ローンの債権者(銀行など)または住宅ローン債権者の保証会社が、住宅に抵当権を設定していること。　もし、住宅ローン債権者、保証会社以外が、住宅に抵当権を設定している場合は、住宅資金特別条項を定めることができません。
　(5)住宅ローンの債権者に対して、ローン保証会社が代位弁済をしてから6ヶ月以内に、民事再生の申立てを行うこと(差戻しといいます)。

個人再生が上手くまとまる可能性はそれほど高くは無いようです。
理由は、住宅ローンの返済条件です。　返済条件が債権回収会社やローン保証会社と同意することができれば良いですが。　住宅金融支援機構からの融資で、案件が競売開始手続きまでいった場合、ローン回収を代行している債権回収代行会社は返済方法について同意してもらえないことが多いのです。

個人再生手続きをしても、競売が止まらない場合が有るということを知っておいてくださいね！