2010年10月30日土曜日

一括弁済

一括弁済とは
弁済とは、債務の消滅に向けられた支払いのことをいいます。
借りていた金品を返却する行為のこと。 法律用語的には、債務者が債務の内容である給付を実現し債務を消滅させることで履行ともいいます。

簡単に言えば、返済のことです。
一括弁済は一括返済と考えてくれて問題は無いと考えます。

一括は、まとめて全てという意味ですので、全てまとめて返済ということになります。

2010年10月27日水曜日

一括売却

不動産の一括売却とは

複数の不動産をまとめて売りにだすこと。  例えば、建物とその敷地、道路持分、という種類の不動産をまとめて売りにだす事。

強制競売においての一括売却とは
民事執行法61条では、相互の利用上不動産を他の不動産(差押債権者・債務者が異なる場合を含む)と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括売却できるとされています。 ただし、超過売却のときは債務者の同意がある場合に限られる(民事執行法61条のただし書)。

民事執行法61条ただし書き - 超過売却;
一つの申立てにより強制競売の開始決定がされた複数の不動産の内、一部の不動産の買受可能価額で各債権者の債権及び執行費用の全部を弁済することができる見込みがある場合には、債務者の同意があるときに限り全てを一括売却することができるとされています。

2010年10月24日日曜日

不動産評価書

不動産評価書とは

競売・三点セットの一つで、裁判所から選任された不動産鑑定士が、当該競売不動産の評価を行ったものです。

その中には、物件の概要・状態、最低売却価額の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、写真などが添付されています。 この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。 また、現況調査報告書よりも新しく作成される場合もあるので、現況調査の結果を補充する役割を果たすこともあります。 しかし、時には全然応札されないような評価を下す評価人も存在するようです。

評価人
事件記録の中の不動産評価書を作成する者です。
裁判所が選任します。 通常は、不動産鑑定士が任命されます。 通常、競売物件の評価額は一般市場価格から約40%減額してから、さらに物件の諸条件(賃借権の有無など)を算定して計算されます。

2010年10月23日土曜日

法定納期限

法定納期限とは

法定納期限とは簡単に言うと、、国税に関する法律の規定により国税を納付すべき期限をいい、原則として法定申告期限と同一の日となります。

納期限とは、税を納付すべき期限のことです。

法定納期限(地方税法11条の4)とは、その翌日が、課税権の期間制限や徴収権の消滅時効の起算日となります。 

2010年10月21日木曜日

法定地上権

法定地上権とは

民法が定める土地利用に関する権利の一つです。
地上権は、本来契約によって設定されるが、法定地上権は民法の規定により強制的に設定されるものです。 法定地上権が設定されるケースは、抵当権設定当時同じ所有者が持っていた土地または建物に抵当権が設定され、後に抵当権が実行されてしまった結果、土地の所有者と建物の所有者が異なることとなった場合で、建物所有者の保護ために設定される権利です。

これは、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際には、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することとなり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するために、建物に地上権(法定地上権)を付与するという趣旨である。

2010年10月18日月曜日

入札保証金・買受申出保証金

入札保証金
買受申出保証金

競売の場合の保証金は、2通りの言い方が有ります。
一つは、買受申出保証金、もう一つは、入札保証金です。

入札に参加する際には、裁判所が定めた金額を「保証金」として納めなければなりません。 納付した保証金は、開札後、最高価買受人となった場合は売却代金の一部となり、落札できなかった場合は直ちに返還されます。 入札保証金は、売却基準価格の2割を供託する必要があります。

具体的には、裁判所宛の振込口座に保証金を振込、銀行から振込証明書をもらってその証明書を入札時に裁判所に提出します。 この保証金は、入札できなかった場合は(つまり自分より高い金額の入札をした者がいた場合)戻ってきますが、最高額で入札したにもかかわらず期日までに残金の支払をしなかった場合は没収されてします。

2010年10月17日日曜日

任意売却での引越し代

任意売却の引越代とは
任意売却でお住まいを処分した場合、「引越代」が出る場合、出ない場合が有ります。 
住宅金融支援機構の場合、自己破産する人以外には引越し代を認めないことになっております。 そして、多くの金融機関がこの機構の方針に追従しているのが現実です。

任意売却業者さんの多くは任意売却は引越代が必ず貰える的な説明をしておりますが、引越代は必ずもらえるとは限りません。 引越代は、あくまでも債権者側の好意の賜と考えてください。 

任意売却業者さんのホームページで多くが『引越代がもらえる場合がある』というあいまいな表現になっております。 ”もらえる場合がある”、と、”もらえます” という意味は全く違うということを認識しておいてください。 もらえる場合が有るとは、もらえなかった時の逃げの保険です。

引越代 "100万円" というのは債権者次第だとお考えた方が良いでしょう。
引越代100万円を出すなどどうたっている任意売却業者さんは誇大宣伝をしているか、任意売却の経験が極めて乏し業者さんです。

引越し代が事前に100万円出るとは規則では無いので言えません。
100万円出るケースは、債権者考えていたよりも高く売れた場合で、なおかつ債権者がその1社のみの場合などです。 したがいまして100万円の引越し代は絶対に無理ではありませんが、事前には分からないというだけです。

任意売却業者さんは過去の事例を誇張し過ぎ!
現在には通用しない、2007年5月以前の事例を引用し過ぎの業者さんが多数見受けられます。 以前は、引越代+残置物処理費用ということで100万円越えという例は確かに有ったのです。 しかし、それらは過去のお話です

引越代は出ても20万円~30万円前後と考えた方がよいでしょう!

引越し代の交渉は任意売却の処理の一環です!
任意売却業者の中には、債権者または物件購入者が払ってくれる引越し代の中から、事務手数料○○万円とか○○費●●万円とかを理由を付けて差し引いているようですが、これはチョット変です!

引越し代を債権者と交渉する、購入者と交渉する行為は任意売却処理の中での作業です。 なのに、事務手数料を差し引いてくるのは道理にそぐわない行為です。

しばしば寄せられる相談の中に、物件購入者さんが100万円の引越し代をくれたのですが、実際に本人が手にした引越し代が20万円だった。 なんとかならないかというものです。 そして、その明細を見せてもらうと、常識ではあり得ない項目が記載されていて、80万円も天引きされていることが有るのです。

また、売買契約時に購入者および先方の不動産業者とか債権者に絶対に引越し代のことは話に出さないでくださいって釘をさされる事も有るようです。 この方の場合は、任意売却業者の担当が引越し代を喰い物にしていました。

ここで提案です!
物件の契約時または決済時には関係者が一同に顔を揃えます。 その時、その場で『●●さん、引越しだ○○万円ありがとうございました』と言ってみましょう!

そお場で、本当の引越し代の額が判明することも有るかもしれません。 しかし、皆さんがタヌキを演じてうすらトボケルて、『あああ・・いいえ~!』で終わるかもしれません。

もし、任意売却業者がかなりの額のお金を隠していた場合、その契約を中止してはいかがでしょう! 契約を中止すると、状況は競売へと変化して行ってしまう可能性が増大しますけど・・。

競売になってしまった場合、本来もらえる引越し代分に相当する位い、そこに長く住んでいることができるというメリットも付随して来ますけどね。

引越し代の明細の中で、事務手数料とか○○○費とか、▲▲料などという項目でお金が差し引かれていたら、『こんなの納得が行かない! 任意売却は止めます! 競売で結構です!』とダダをこねましょう!

実際に、競売にまで行ってしまうことを恐れないことです!
本来もらえるはずの引越し代が中間搾取されるのって悔しいでしょう!

でも、任意売却を途中で止めるのは自己責任でやってくださいね!


任意売却のご相談は、
全国任意売却センター
フリーダイヤル: 


競売で落札された後の引越し代
引越し代の交渉は落札者との直接交渉となります。
競売の場合には、任意売却とは違い業者が貴方側には付いていませんので、孤軍奮闘となります。 落札者が競売の初心者なら、ヒョットしたら100万円近い引越し代が期待できるでしょう。

落札者が競売のプロの場合には10万円、ひょっとしたら5万円って場合もあり得ます。 落札者の中には怖い系の方々も時折混じっておりますので、余りゴネると恐怖劇場へご招待ってことにもなりかねません。

競売での引越し代はやはり20万円~30万円前後と思っておいた方が良いでしょう。

2010年10月15日金曜日

引渡命令の執行

引渡命令の執行とは
裁判官が事件記録、審導の回答書等を精査し発令できると判断したときは引渡命令が発令されます。

そして引渡命令が相手方に送達されます。 そして、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します(これを 執行力といいます)。

明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与および送達証明の申請を裁判所書記官にし、これらの書類(執行文付きの引渡命令正本及び送達証明)に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。

明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用(家具などの運搬費用や執行官手数料など)を予納しなければなりません。

執行官による競売物件の引渡執行は、執行の場所で、引渡執行の申立人(買受人)か、その代理人が立ち会うことが条件になります。 執行官は、目的不動産に立ち入り、閉鎖されている戸をあけるために必要な処分をすることができます。 また抵抗を受けるときは警察の援助を求めることができます。

引渡命令の執行により、物件の完全な明渡を得たものの、執行の際に負担した移転費用、件外物件保管費用が高額になってしまったという場合も有ります。 そのために、面倒なことを嫌がる買い受け人などな占有者に立退料を支払う例も存在するようである。

買い受け人に対して対抗できる占有者、例えば、短期賃貸借(建物の場合3年以内の賃貸借)で、期間が満了していなかったり、 差押前に更新したものなどについては、期間満了までは、引渡命令によっては明渡はなし得ず、引渡命令申立は、競落人が裁判所に競落の代金を納付した日から6ヶ月内しか申立で きないことから、この間には短期賃貸借の期間が満了しないとなると、結局は、引渡命令では占有を排除できないことになる。 (差押後に法定更新を迎 えてその後に競落になったものはこの保護の対象となりません。) この場合は、占有者が任意の明渡をしないとなると、訴訟によらざるを得なくなります。

引き渡し命令に対抗するには
執行抗告という申し立てができます!
引渡命令正本が送達された日の翌日から1週間以内であれば、執行抗告という不服申立ができます。

執行抗告が提起された場合は引渡命令が確定しないことになりますので、その抗告事件の判断がなされるまでその後の強制執行手続きはできないことになります。

2010年10月12日火曜日

引渡命令の申立

引渡命令の申立とは
引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続で占有者を退去させる命令のことです。

落札代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。

占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。 その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。

引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します。

なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与(申立手数料は1件につき300円)及び送達証明(手数料は証明事項一項目につき 150円)の申請を裁判所書記官にし、これらの書類(執行文付きの引渡命令正本及び送達証明)に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。


また、実際に明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用(家具などの運搬費用や執行官手数料など)を予納しなければなりません。

不動産引渡命令申立書の記載について(裁判所のサイト)

2010年10月6日水曜日

ハンコ代

ハンコ代
ハンコ代とははんこ代とは
後順位の抵当権者に対しては、通常は配分表を作って納得していただく際に支払うお金がハンコ料です。 後順位の債権者に残債を免除して頂く、放棄料の事です。 

住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等を抹消してもらい任意売却を促進させるため、いわゆるハンコ代として、次のように承諾料を定めています。
・ 第2順位 (1)30万円 (2)残元金の1割
・ 第3順位 (1)20万円 (2)残元金の1割
・ 第4順位以下 (1)10万円 (2)残代金の1割
  (注) ハンコ代は(1)または(2)いずれか低い方の額となります。

任意売却をするには、すべての抵当権などの担保権を抹消しなければなりません。 しかしオーバーローン・債務超過の場合には任意売却の売却代金が後順位の担保者全てにまで回り、全ての担保権者を満足させることはまずあり得ません。 法律上、担保権には優先順位がありますから、任意売却の後順位抵当権者が配当に与れないのは当然の起こりうる事です。

しかし、1円も回収できないのでは、いくらなんでも担保を外すことはできない、と言う債権者の気持も有り、そこで、いくらかかの解除料(ハンコ代)を支払って、担保権の抹消に協力してもらうことになります。 この場合の支払い額には決ったものはありませんから、交渉次第です。

しかしながら、住宅支援機構では、任意売却の解除料を前記したように基準化しています。

抵当権の降順位の者が任意売却に応じなくても、任意売却が行えるように法整備をしようという話が数年前に出ました。 そして、ここに来てマスコミでもその話題が時々出るようになってきました。

任意売却をしたくても、降順位の債権者がハンコ代の低さに異を唱え競売になってしまうことを防ごうというのが目的なのですが、いつになったら法制化されるのでしょう。

2010年10月3日日曜日

配当要求終期の公告

配当要求終期の公告とは

競売にかかったその物件の競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。

配当要求終期の公告が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月~6ヶ月後に期間入札市場に出てきます。 この配当要求終期の公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取り下げられる事があります。

配当要求終期日は、開示期間は約1ヶ月間位です。
そして、配当要求は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。

2010年10月2日土曜日

配当要求

配当要求とは

競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。
競売の申立で執行裁判所は競売の開始決定後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。 この公告でどんな不動産が開始決定になったのかがわかります。

配当要求の公告後どの位いの期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、東京地裁では約半年後位に競売に出てきます。 公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で合意が成立し取り下げられる事があります(例えば任意売却になるとか)。

マンションの管理費の滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の先取特権に基づき行うことになります。

先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。 この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。

管理費の滞納の回収の手段として、他の債権者により既に申立てられている競売に「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来ます。

管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低く、競売物件の抵当債権が、債権額に足りないと、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられないことが多くあります。 しかし、配当要求をおこなう意味がないわけではありません。 配当が無くても競売された旨の通知が裁判所より有るため、新所有者への請求がスムーズにできます。

配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかります。 司法書士に依頼すれば、 2万円~5万円の費用で行ってくれますので司法書士を利用するとよいでしょう。