競売 - 物件明細書

物件明細書とは

競売三点セットの中の一つの書類。
その不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無（土地または、建物のみの場合）、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。

物件明細書・現況調査報告書・不動産評価書の確認は、地方裁判所の物件明細書閲覧室で自由に閲覧することができます。

競売不動産の物件目録

競売不動産の物件目録

これは売却対象となる不動産の目録が記載されています。
この記載内容により、土地と建物が売り出されているのか、建物だけなのか、売り出される権利は全部の所有権なのか、持分のみなのか等が分かります。

土地が一筆と建物が一棟だけの場合は、土地を物件（１）、建物を物件（２）と表示するのが一般的です。　マンションの場合は、マンション１棟自体の規模や、専有部分、専有面積、敷地の持分割合などが記してあります。

物件について、「持分○分の○」と記載されている場合には、当該物件については共有持分（他の人と分け合って所有する物の割合的な権利）のみの売却であり、買受人は当然に物件を使用収益できるとは限りません。

また、注意しなければならないことが2点存在するかと思います。
一つ目は、「物件目録」に記されている面積や地目などは公簿上のものであって、(現況　)で囲まれたものが、実際の現況の情報であるということです。

２つ目は、「物件目録」とは、あくまでも売却対象となっている物件の目録であって、借地権付建物などの敷地の情報は、記されていないという点です。

物件目録は、競売三点セットの中の一つです。

ブラックリスト

ブラックリストとは

個人信用情報という金融機関で収集しているデータが有ります。
このデータには、誰がいつ、何処からお金を借りたか、その借りたお金の返済状況は、完済したのか滞納しているのかとか。　また住宅ローンを組んだり、銀行から融資を受けたり、消費者金融からキャッシングしたりすると、この情報は記録されます。

借りたお金を普通に返済し、滞りなく完済すれば別に何の問題もありません。　この場合にはただの「個人情報」です。　しかし、債務者（借主）側の返済過程に何らかの支障をきたした場合、その旨が信用情報に特記事項として記録されます。　この特記事項を『異動（事故）情報』と言いますが、 この異動情報が信用情報に記録されている状態を『ブラックリストに登録された』と表現します。

事故情報をブラックリストと言うのか言わないのかの違いだけです。

ブラックリスト(事故情報に記録される人)になる人
・ 3ヶ月以上の延滞している人
・ 自己破産した人
・ 特定調停をした人
・ 個人再生手続きをした人
・ 任意整理をした人
・ 任意売却をした人
・ 競売にかかった人
・ 過払い金返還請求をした人

ブラックリストの記載期間
本来の支払い予定日、住宅ローン・クレジットカードなら毎月決まった銀行引き落とし日から3ヶ月間支払いが遅れた時点で事故扱いとなり、事故情報に登録されます。　そして、事故情報は登録されてから５年間は消えません。

この期間、どんなに審査が甘いクレジットカード会社に申込んでも審査は通りません。　当然、住宅ローンも通りません。

事故情報(ブラックリスト)に載って５年が経過するとキレイに抹消され、再びクレジットカードを作れ・住宅ローンが組めるようになります。

自己破産情報は最低7年間～10年間は保存されるようです
自己破産、失踪宣告、民事再生手続きを受けたユーザーは７年間消えません。もちろん事故情報と同様の扱いになります。　特に消費者金融では自己破産を重く見る傾向にあるため、全情連とテラネットでは10年間は消えません。

住宅ローンは絶対に通らないのか？
事故情報に記載ががあれば99.99%審査は通りませんので住宅ローンの融資を受けることはできません。　言い換えれば、ローンを使っての住宅購入・マンション購入は出来ません。

ときどき、住宅ローンの仮審査が通って、本審査で落ちる方が居ます。　これは個人情報の審査の深度の違いからくるのです。　仮審査は文字通り大まかな審査ですが本審査はかなり深くなで個人情報を審査されることになるのです。

妻がブラックリストで住宅ローンが通るのか？
個人信用情報はあくまでも個人のもですので、家族や兄弟、親戚のクレジットに影響することはありません。　しかし、その奥様を連帯債務者または連帯保証人にすることはできません。

ブラックリストの消し方！
ブラックリストの消し方という言い方にはチョット語弊があります。
言い換えれば『個人信用情報を訂正する方法』という言い方の方が正しいかと思います。　ただし、過度のブラックは消せません。　先ずは、弁護士さんにご相談をなさるべきでしょう。　弁護士さんにも得意分野・不得意分野がありますので、何人かの先生方をあたってみてください。

遺産相続放棄と親の生命保険

遺産相続と生命保険

親が死んで財産の相続放棄をしても、生命保険金はもらえます。
法定相続人が受取人となっていた生命保険金は、被相続人が残した財産ではないのです。

また、原則として遺産分割協議の対象にもならないので相続放棄によって親の借金を免除された人でも、受取人になっていれば生命保険金は自動的に受け取ることができます。

売却許可決定

売却許可決定とは

開札日の2日後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します。
買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外、執行抗告がなければ、売却許可は１週間後に確定致します。

最高価で入札したとしても、ただちに買受人と認められるわけではありません。
開札後、裁判所は、入札手続等が適法に行われたかどうかを調査し、売却許可又は不許可の言渡しをします。その期日が売却許可決定期日です。

売却許可決定又は売却不許可決定に対しては、１週間の不服申立（執行抗告）期間があります。
不服申立が無く、1週間が経過することによって、売却許可決定又は売却不許可決定が確定します。　売却許可決定が確定した場合は、代金納付の手続きに入ります。

売却不許可決定が確定した場合は、最高価買受申出人としての地位を失い、それと同時に入札保証金は返還されます。　そしてその物件は、改めて期間入札等の売却手続きに付されることになります。

売却許可決定が出たかどうかは、各地の地方裁判所、民事執行事務室前の掲示板に決定正本が貼り出されますので確認してください。

売却基準価額

売却基準価額とは

不動産競売物件について評価人（不動産鑑定士）が評価し、その評価に基づいて適正であるかを検討したうえで定められた競売不動産の価額です。

抵当権者から競売の申し立てを受けた裁判所は、その不動産の価格を調査します。
不当に低い価格で取引されると、抵当権者の利益を侵害することになりますので、なるべく公正な市場価格で売買して欲しいというのが競売制度の基本です。

しかし、競売の買受人には、特有のリスクがありますので、その分を減額して、裁判所は価格を公示します。この公示された価格が売却基準価額です。

そして、この売却基準価額の2割低い価格が、落札できる最低の価格になります。

競売の買受人には下記のようなリスクが有ります：
* 不動産所有者の協力が得られないこと
* 事前に不動産の内覧ができないこと
* 現況有姿の取引になるので、物件に瑕疵（かし、欠陥の意）が有っても自己責任になる
* 不良占有者がいる可能性がある

裁判所は、評価書を、単に土地建物の鑑定評価だけではなく、現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、競売不動産に関する事実関係（占有者の有無等）及び権利関係（地上権、賃借権の有無等）が的確に把握されているか、競売の特殊性が加味されているか、評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで価額を定めることになります。

競売 - 売却決定期日

売却決定期日とは

執行裁判所が最高価買受申出人（買受申出人）に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定を下すという審査を行う期日です。

通常、裁判所書記官は、売却決定期日を開札期日から１週間以内の日に指定します。
執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。

売却許可決定が下されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。

買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日に納付することも認められています。

差引納付の申出は売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。